險資的長線打法 大家人壽牽頭45億元配置租賃資産

觀點網 8月28日，大家投控聯合大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、復星保德信人壽等多家險企共同設立45億元大家長租住房基金。

這是保險業落地的首支增值策略長租住房基金，為險資布局長租公寓市場再添籌碼，同時也表明險資在參與保障性住房建設中，逐步從單一項目收購向規模化、專業化基金運作的轉型趨勢，為住房租賃行業注入新的發展動能。

該基金重點布局北京、上海等一線城市的保障性租賃住房項目，旨在通過市場化、專業化運營，提升資産效益與服務水平，為城市奮鬥者提供高品質、可負擔的美好生活空間，助力實現住有所居的民生目標。

物色長住資産

據商業客不完全統計，這並非是險資2025年首次投向長租公寓資産。

2月，新華保險聯合大家人壽、深圳萬科等，投資16億元設立萬新金石基金，收購廈門泊寓院兒·海灣社區100%股權，預計可提供7724套保租房。上半年大家保險13.54億元收購華潤寶山南大長租公寓在建工程項目。7月，友邦保險以9.8億元對價整體拿下上海松江柚米社區2252套房源等。

短短八個月，險資把重點城市核心區域的優質長租公寓資産陸續收入囊中，對比早前，可以看到險資今年明顯将目光重點放到長住領域。

從交易方式來看，險資涉足長租領域已逐步從單一債權計劃轉變為基金化、平台化。同時，商業客注意到退出路徑REITs化也是險資投資長租公寓資産的一個明顯因素。

結合案例來看，上文提及的廈門泊寓院兒·海灣社區以及上海松江柚米社區均是險資通過Pre-REITs基金間接收購的案例。

其中上海松江柚米社區操盤基金為中信金石·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金，出資險資包括友邦保險、中宏保險等。

廈門泊寓院兒·海灣社區操盤基金為萬新金石（廈門）住房租賃Pre-REITs基金，基金成立時間為2025年2月，總規模為16億元，出資險資包括新華人壽（59.94%）、大家人壽（30%）等。

兩者均是通過基金先受讓項目公司股權，險資通過認購基金份額實現間接持有，項目運營成熟後瞄準公募REITs上市。險資在其中的角色為只出錢不直接出面，即把錢放進Pre-REITs基金，由專業平台完成收購、孵化，再借公募REITs退出。

Pre-REITs作為險資參與長租公寓市場的核心路徑，以資金集中+資産分離為核心架構，通過私募股權基金實現不動産所有權與運營權的分離。該模式既規避了險資直接持有不動産的合規限制，又保留了原運營商的專業管理能力，同時通過現金流梳理與資産估值優化，為公募REITs退出奠定基礎。

另外，商業客注意到，2025年險資在長租公寓賽道的投資多以險資聯盟方式進行，多家險企抱團參與。

不過，其中也有細微的差别。萬新金石基金是萬科聯手新華保險、大家人壽、中信金石共同設立基金，主要是房企與險資、基金機構的合作，參與主體相對集中在特定幾家。中信金石基金是友邦保險聯合中信金石基金、瓴寓國際、中宏保險、中信證券等設立，參與方涵蓋險企、基金公司、運營企業和證券機構。

主導節奏

商業客從天眼查獲悉，此次成立的長租住房基金全名為天津家寓股權投資基金合伙企業（有限合伙），總出資額達45億元，經營範圍涵蓋股權投資、投資管理及資産管理等私募基金業務。

該基金采用有限合伙制架構，出資方以險資為核心，包括大家人壽、友邦人壽、中銀三星人壽、中宏人壽、復星保德信人壽五家保險公司，其中保險公司直接出資合計達44.97億元，占總規模的99.93%，是多個保險機構聯合參與的大規模行動，形成典型的險資主導型資金結構。

該基金執行事務合伙人為盛鼎（北京）私募基金管理有限責任公司，由大家保險集團旗下大家投控100%控股。對比廈門及上海兩宗案例，該基金由大家投控做GP，險資從出錢升級為操盤手，徹底掌握資産孵化到REITs退出的全節奏。

基金采用專業管理+險資協同的運營模式，由盛鼎基金負責具體投資執行，聚焦一二線城市核心區域長租公寓資産，通過收購成熟項目與培育增量資産相結合的方式，提升資産組合的租金回報率與增值潛力。

另外，投資策略也存在明顯差異。大家長租住房基金為保險業首只增值策略長租住房基金，重點布局北京、上海等一線城市的保障性租賃住房項目，致力于通過市場化、專業化運營提升資産效益與服務水平。

也就是說，基金不僅關注資産的當前收益，更注重長期的增值潛力，通過提升服務品質、優化運營模式等方式，增加資産價值。

從規模來看，45億元的規模已經是長租公寓領域的大額投資。這也意味着該基金在項目選擇、投資布局上有更大的操作空間，能同時涉足多個項目或對大型項目進行深度投資，實現規模效應。

結合險資的過往投資經驗，此類基金既可直接收購項目公司股權（如萬新金石基金收購廈門佳德宏石置業），也可通過專項基金+種子資産模式規避直接持有不動産的合規風險，明确以公募REITs為退出出口。

投資時機選擇

在政策窗口打開、退出路徑打通、資産特性等多重因素推動下，2025年險資開始重點關注長租賽道。長租公寓資産長周期、現金流穩定等特性正好貼合險資長期投資需求、降低再投資風險的訴求。

據商業客了解，2022年2月，原銀保監會、住建部聯合出台《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》，支持保險資金通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。政策窗口打開，從限制到鼓勵投資。

同時，去年由央行和金融監管總局發布的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》中，提及重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業，險資可通過債權、股權等方式參與長期租賃住房的投資、開發和運營?。

金融工具創新層面，支持險資通過房地産投資信托基金（REITs）投資租賃住房，要求資金用途嚴格限于持有並經營長期租賃住房。

另外，發改委發布的“1014号文”中将租賃住房領域公募REITs底層資産劃分為四大類型，包括保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目、市場化租賃住房項目以及園區配套租賃住房項目。

市場上合規的住房租賃項目包括保租房、白領公寓、服務式公寓以及藍領公寓等不同類型産品，都有潛力通過公募REITs進行融資。住房租賃市場從開發、培育到REITs退出的閉環成型，解決了險資最擔心的流動性難題。資産證券化路徑的打通，為險資提供了靈活的退出機制。

與此同時，2025年6月25日，國内首單擴募的保租房REITs項目成功上市。擴募機制的完善是REITs退出通道成熟的另一重要標志，2025年以來，保租房REITs市場已形成首發+擴募雙輪驅動的發展格局。随着新發行項目及擴募計劃等陸續推進，保租房REITs市場規模将實現進一步增長。

另外，近期已上市的8只保租房REITs已先後披露了2025年中期業績表現，整體保持穩健，同時多個底層項目出租率繼續維持高位運營。保租房REITs的穩健經營也讓險資看到了長租公寓市場在有效運營下的可持續發展前景。

随着長租公寓市場發展逐步邁向成熟，部分險資機構開始探索參與住房租賃市場的形式，如通過直接投資的方式參與住房租賃項目的建設和運營，或是通過認購與住房租賃相關的不動産投資信托基金産品，間接參與住房租賃市場。

可以預見的是，随着更多險資以類似模式介入，長租公寓市場将迎來資本集聚、運營升級、供給優化的發展新階段。

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