中報觀察 | 新城控股：商管毛利占比已超七成

觀點網 新城控股的“雙輪”驅動業務，現在更多依靠的是商業。

近期，新城控股對外發布2025年半年度報告。期内，該公司實現營業收入221億元，較上年同期下降34.82%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤8.95億元，較上年同期下降32.11%；實現經營性淨現金流2.86億元，同比下滑86.3%。

對于期内營收和淨利均下滑，新城控股解釋稱，利潤下降主要繫結轉規模下降，對合聯營企業的投資收益減少，經營性淨現金流下降主要是報告期内房地産項目簽約額減少，導致經營活動現金流入下降。

上半年，新城控股的結轉規模繼續下降，結轉毛利率承壓，租金收入則保持雙位數增長。

住開縮表

上半年，新城控股的住開業務持續縮表，利潤占比越來越低，商管毛利貢獻已高達77%。

體現在數據上，上半年，新城控股開發結算收入151.68億元，同比下滑44.94%；毛利占比為20.3%；毛利率減少2.97個百分點至7.96%，主要原因在于當期結算以2023年以價換量銷售項目為主。

可見期内新城控股結算的住開業務利潤極低。報告期内，新城控股實現結算面積215.77萬平方米，實現結算金額184.47億元（含合聯營項目）。

目前來看，新城控股在銷售方面的形式仍然“嚴峻”。1-6月，新城控股實現合同銷售金額103.3億元，同比下滑56.15%；合同銷售面積133.5萬平方米，同比下降59.08%；但銷售均價同比提升7.2%。期内，新城控股全口徑資金回籠118.84億元，回款率達到115.05%。

根據最新數據，1-7月，新城控股累計實現合同銷售金額約119.9億元，同比減少約56%；累計合同銷售面積約154.9萬平方米。

上半年，新城控股共實現36個子項目竣工交付，竣工面積為277.65萬平方米（含合聯營項目）。期末，共有158個子項目在建，總建築面積達1748.47萬平方米（含合聯營項目）；公司已售未結轉面積達到1179.19萬平方米（含合聯營項目）。

截至2025年半年度，新城控股未售土地面積2909萬平方米，其中41%位于一二線城市帶，17%位于長三角三四線城市帶，剩余主要位于其他吾悅廣場所在城市。2025年下半年，新城控股計劃開工25.27萬平方米，計劃竣工269.17萬平方米。

在新城控股業績說明會上，管理層稱，将根據市場變化和自身優勢，積極調整經營策略，相比簽約規模，更看重資産價值的守護。公司在“保現金流”“保交付”和“守價值”之間尋求最佳平衡點；秉持“量價平衡”基本原則，有效銷售促循環、積極化債守價值，力求平穩穿越本輪周期。

觀點新媒體獲悉，近年來新城控股不斷向“輕資産”轉型。上半年，新城建管新增簽約面積超305萬平方米，累計管理項目115個，其中商業綜合體管理項目65個，累計管理總建築面積達到1900萬平米。

商管助益

新城控股的並表商業收入則提升10.66%至64.23億元；毛利45.73億元，占公司總毛利的77.06%；毛利率減少1.01個百分點至71.2%，收入結構改善推動新城控股毛利率提升5.2個百分點至26.85%。

上半年，新城控股的商業運營總收入為69.44億元，同比增長11.8%。新城控股此前計劃于2025年實現商業運營總收入140億元，上半年完成進度接近50%。

截至期末，新城控股在141個城市布局205座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量174座，開業面積1608.14萬平方米，出租率97.81%；吾悅廣場客流總量達9.5億人次，同比增長16.0%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%；會員人數4917萬人。

新城控股于報告中表示，将進一步鞏固公司商業運營管理的優勢地位，提升公司商業運營總收入，作為有息負債本息償還的重要來源。

截至6月末，新城控股合並口徑有息債務余額為522.76億元，較期初的536.50億元下降2.56%。其中，一年内到期債務為135.5億元（含46.74億元美元債），一年以上債務為387.26億元。此外應付賬款規模389.77億元。

數據來源：企業公告

境外債券方面，截止報告期末，新城控股合並報表範圍内發行的境外債券余額46.74億元，其中1年以内（含）到期本金規模為46.74億元。

就在手現金看，新城控股仍存資金缺口，短期内仍有償債壓力。截至6月底，新城控股擁有貨币資金為91.83億元，較年初的102.96億元有所下降。其中，受限貨币資金為32.01億元（主要用于擔保、監管賬戶等），可自由動用資金約59.82億元。

不過，目前新城控股融資渠道有所改善，吾悅廣場是目前融資的一個重要來源。截至6月底，新城控股投資性房地産價值約1215億元，受限的投資性房地産為1065.27億元，較期初增加40.34億元，受限原因為抵押融資。

上半年，新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約44.79億元，母公司新城發展成功發行3億美元境外債。截至報告期末，新城控股的整體平均融資成本為5.55%，較2024年末下降0.37個百分點。

8月，新城控股發行一筆規模為10億元的中期票據，獲中債增全額擔保，5年期票面利率2.68%。

除此之外，新城控股稱，在政策的引導與鼓勵下，公司積極推進公募REITs、持有型不動産ABS、PRE-REITs等多層級REITs産品，並成功于2025年上半年完成持有型不動産ABS的申報工作。

近期，新城控股以持有型吾悅廣場發行的不動産資産支持專項計劃（ABS）獲批，該項目原始權益人為上海睿碩創企業管理有限公司，資産為新城控股旗下“吾悅廣場”，發行規模10.64億元。

觀點新媒體獲悉，本次持有型不動産ABS發行的底層資産是上海青浦吾悅廣場，項目于2014年底開業，總建築面積約15萬平方米，其中可租賃商業面積約12萬平方米。

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