中報觀察 | 半年銷售減半 寶龍地産推進資産變現

觀點網 臨近8月底，位于浙江杭州的商業項目濱江寶龍城傳來了出售的消息，這座濱江區的商業地標正在尋找合适的買家，商業綜合體部分報價28-35億元，寫字樓報價13.9億元，總價超過40億元。

在杭州本地人眼中，濱江寶龍城算是區域内綜合體中高客流量的商業項目代名詞，但項目背後的操盤人寶龍地産，則依舊面臨着嚴峻的經營壓力。

根據寶龍地産最新發布的2025年半年報，截至2025年6月30日止六個月，寶龍地産的合約銷售額約為人民币37.23億元，僅為去年的二分之一；合約銷售面積約為31.67萬平方米，而截至2024年6月30日止六個月為69.09萬平方米。

報告期内，寶龍地産的總收入約為人民币132.51億元，較2024年同期下降約15.3%；租金收入及提供商業運營服務及住宅物業管理服務收入約為人民币21.44億元，較2024年同期下降約1.4%；公司擁有人應占虧損約人民币26.52億元。

接連出售商業項目

值得注意的是，于2025年上半年，寶龍地産的毛利潤實現微升，毛利約為人民币20.25億元，較2024年同期上升約0.4%；毛利率于截至2025年6月30日止六個月為15.3%，較截至2024年6月30日止六個月的12.9%上升2.4個百分點。

“毛利潤的變動主要是由于高利潤住宅物業及商業物業的收入比例增加所致，為獲取穩定及經常性之收入，本集團亦保留及經營若幹商業物業供租賃之用。”

截至目前，寶龍地産持有用于投資的物業合共約857.27萬平方米，較2024年12月31日增加約3.1%。而在報告期内，寶龍地産完成了1個新購物中心開業任務，武夷山寶龍廣場于2025年5月30日開業。

觀點新媒體了解到，福建南平武夷山寶龍廣場為南平市重點建設項目，與寶龍商業福建版塊的重要組成部分，是寶龍商業落地福建的第12座商業項目，也是武夷山首座城市級商業綜合體，建築面積約合7萬平方米，項目内已引進150個商戶。

“本集團持有及管理的購物中心已達63家，另管理9家輕資産購物中心。”這其中，便包括即将出售的濱江寶龍城，有消息顯示，此次濱江寶龍城出售涉及15.11萬平方米的商業綜合體及7.8萬平方米的寫字樓。據悉，寶龍城寫字樓出租率目前約合60%，其租金已從2023年3元/平方米/天，降至2.4元/平方米/天。

杭州項目“變賣”之外，今年7月，南京江北新區浦口大道以北、新浦路以西（NJJBd030-08-08）地塊的土地使用權以及土地上現有工程、附着物也被端上拍賣架--該地塊為寶龍地産荒置5年的南京江北寶龍城。

根據規劃，江北寶龍城将建設成8萬平方米的集中式商業購物中心。項目的總建築面積達到了32萬平方米，主要建設内容為商業、辦公、公寓等。

除商業綜合體外，項目還包括3棟總高80米的公寓樓，外加1棟高度99米的辦公樓，以及建築面積不小于2000平方米的美術館或藝術中心，不過目前該項目依舊處于停工狀态。

2024年，項目負責方曾對寶龍城的進展進行回復，表示地塊的确由寶龍公司摘得，目前處于未建狀态。“現寶龍公司目前正尋找合作企業，並向集團總部争取項目後續建設資金，等資金到位後進行建設。”

這就回歸到一個基本問題，寶龍地産當前還有多少土地可以進行開發？

債務困局待解

根據半年報提供的數據，截至2025年6月30日，寶龍地産擁有的優質土地儲備總建築面積約為1387萬平方米。其中，正在開發建設中的物業約為1163萬平方米；持作未來發展的物業約為224萬平方米。“開發中的土地儲備将用于發展大型商住物業，包括住宅物業、酒店式公寓、辦公樓及酒店。”

另在地域分布上，其土地儲備的57%都分布于長三角地區。另根據其2024下半年計劃推出的土地貨值來看，其65.4%的貨值位于長三角，一線及二線城市級别占比80.6%。

雖有土儲在手，但寶龍地産眼前最重要的問題在于債務破局。

早在2024年末，寶龍地産總負債已經達到1426.18億元，一年内到期的債務金額261.8億元。因此，寶龍地産開始着手準備境外債務二次重組，委任中國國際金融香港證券有限公司為新獨家财務顧問。

但今年2月底，寶龍地産發布公告稱，在生效截止日期前，公司境外債務重組計劃未能達成協議，上述計劃失效。

債務重組受阻帶來連鎖效應遠超過寶龍地産的預期，寶龍地産的一批債主向法院申請，申請将寶龍全資附屬公司寶龍維京進行清盤，其中便涉及寶龍維京所擔保于2024年8月10日到期年息6.25%本金總額5億美元的優先票據，申請人聲稱合共持有未償還本金額中的約1.99億美元。

不過，這家公司的清盤聆訊遲遲未舉行，經過多次協商後，最終聆訊拟于2025年11月舉行。

事實上，寶龍維京是寶龍地産實控人間接持股寶龍商業63%股份的中間公司，若該公司被清盤，将直接影響寶龍商業未來的運營，或會有更多項目用來抵押債務。

截至2025年6月30日，寶龍地産借貸合共約561.11億元，當中約275.98億元計入流動負債，而其總現金約為73.27億元。

此外，寶龍地産目前還有賬面總值約228.43億元的已違約或交叉違約的若幹債務，包括優先票據、公司債券以及銀行及其他借貸。

“集團已委任境外債務重組的财務顧問。本集團正與本集團債權人合作，探讨尋求全面解決當前流動資金問題的所有可行方案。”據寶龍地産在多份公告中表示，當下集團正與現有貸款人商讨集團借款的續期事宜，繼續尋求新的融資渠道或加快出售資産，以應對即将到來的财務責任及未來的經營現金流量需求。

此外，寶龍方面表示，下半年将繼續尋找機會出售旗下項目，“繼續尋求合适機會出售若幹項目開發公司股權，以産生額外現金流入。”

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