中報觀察 | 外高橋資本“開源”

觀點網 近期，外高橋對外披露了上半年的經營情況。

根據外高橋發布的2025年半年度報告，其業績呈現營收增長、盈利承壓的态勢。期内，外高橋實現營業收入27.98億元，同比增長5.79%；歸屬于上市公司股東的淨利潤1.02億元，同比下降27.74%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤7944.35萬元，同比下降0.12%。

從财務指標上看，上半年外高橋的淨利率、毛利率繼續走低，加權平均淨資産收益率為0.74，減少0.38個百分點，外高橋稱因報告期“歸屬于上市公司股東的淨利潤”下降27.74%，非公開增發淨資産增加15.91%所致。

“房東”生意

外高橋将自身定位于“創新自由貿易園區運營商全産業鍊集成服務供應商”。此前，該公司管理層曾表示公司将向創新自由貿易園區的運營商，全産業鍊集成服務商目標努力。

産城園區評論獲悉，目前外高橋涵蓋産業園區開發運營、城市更新及運營、貿易及物流服務、生物醫藥産業服務、專業服務等業務闆塊。

其中，在産業園區開發運營方面，外高橋在外高橋保稅區、外高橋港綜合保稅區、外高橋物流園區、外高橋（集團）啟東産業園從事廠房、倉庫、辦公樓宇的投資、建設、運營和産業組織。

截至2025年6月底，外高橋持有可租售物業約455萬平方米，出租率維持在83%以上。外高橋稱，該業務為公司經營和區域經濟穩增長發揮了固底盤、挑大梁作用。

城市更新及運營方面，森蘭區域規劃建設75萬平方米的商業辦公、100萬平方米的國際社區、332萬平方米的綠地和水域，已基本形成功能齊全、品質高端的城市功能體繫，並依托保稅區域産業資源與森蘭區域生态景觀的疊加優勢，創新“文化+商業”“體育+商業”等模式，促進文體旅商融合發展。

貿易及物流服務方面，期内外高橋通過積極推動國際貿易便利化功能創新，實現了跨境電商9610整箱過機模式落地運作等。

在生物醫藥産業服務方面，外高橋通過外高橋生物醫藥産業發展公司這一産業服務平台載體，着力提升區域内生物醫藥産業服務能力，同時通過外高橋産業基金為落地自貿區保稅區域的生物醫藥産業項目提供“資金+方案”服務，報告期内引入生物醫藥細分領域腦機接口賽道重點項目，初步形成集聚優勢。

據了解，上半年，外高橋新引進（含新設和遷入）北恒生物、思比曼生物、元臻博科醫學檢驗實驗室、東松醫療、艾美斐、維州醫藥等生物醫藥項目共45個，推動第一家外商獨資專科醫院“永遠幸”拓展至區内新址。

同時，持續強化招投聯動，外高橋産業基金新立項4個項目，持續推進已立項項目的盡調，並推進儲備項目立項。

下半年，外高橋稱，要重點突破創世谷外高橋生命科學園、生物醫藥科創中心三期等新增物業去化瓶頸，聚焦生物醫藥、智能制造硬核産業，以産業基金為紐帶深化投招協同，通過産業基金資源反哺招商，形成“投資-落地-再投資”的良性循環。

募資二三事

在融資方面，公告顯示，上半年外高橋共發行各類直融産品60億元，6月末直融余額110億元，淨增直融31億元，平均融資成本下降33個BP。

上半年，外高橋通過定增、私募ABS等途徑“開源”。4月，外高橋成功向上海隧道、中國銀河資産、東方資産等11家機構定向增發2.25億股，募資淨額24億元，用于存量産業園升級及補流。

近期，上交所顯示，中信建投-外高橋集團持有的不動産資産支持專項計劃狀态更新為“已反饋”，外高橋拟發行19億元ABS，由中信建投證券承銷。

這也就是市場近期關注的私募ABS，這筆ABS底層資産為外高橋間接持有的“H10地塊(111#-122#)標準廠房”、“G15地塊(68#、70#、72#、77#)標準廠房”、“H14地塊(89#)標準廠房”、“H1地塊(101#-103#)標準廠房”4個工業廠房項目，均位于上海市外高橋區域，合計建築面積約19.06萬平方米。

外高橋于半年報中稱，下半年将積極推動不動産ABS的發行工作，按照目標節點推動各項工作，包括緊密跟進交易所審核流程，盡快取得無異議函；完成投資人最終銷售、相關賬戶開立及法律文件簽署工作，争取年底前完成産權摘牌、工商過戶以及股權交割。

值得關注的是，此前于2024年12月25日，該公司的公募基金華安外高橋REIT在上交所上市，募集規模為11.16億元（共4億份，發售價格2.790元/份），募集資金總額達到11.16億元。

華安外高橋REIT的底層資産包括位于上海市浦東新區外高橋物流園區（二期）的4處倉儲物流項目，項目運營年限均已超過6年，建築面積合計約為14.92萬平方米。

截至上半年，該基金持有的基礎設施項目建築面積合計約14.92萬平米，可供出租面積合計約14.9萬平米，實際出租面積合計13.76萬平米，報告期末出租率為92.33%。報告期末，基礎設施項目租金單價（含稅）為50.65元/平方米/月，租金收繳率為97.98%，加權平均剩余租期為868.47天。

此前外高橋集團表示，将繼續推進不動産投資證券化。大力推進公募REITs擴募工作，並力争發行産業園持有型不動産ABS，在繼續主導産業園區發展方向的同時，提升存量産業不動産的流動性，實現資産市場價值和現金收益，提升資金在産業園區開發進程中的循環效率，增強集團可持續經營能力。

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