年報觀察 | 華僑城，反思與求生

觀點網 2025年，正值華僑城成立40周年，這家見證中國城鎮化浪潮的文旅地産領軍央企，在行業深度調整期中迎來了艱難時刻。

2025年一季度報數據顯示，華僑城營業收入較上年同比減少38.4%，降至53.6億元；淨利潤錄得14.2億元虧損，較上年同期大幅下滑303%。值得注意的是，經營活動産生的現金流量較上年由負轉正，增幅達104%，業績與現金流之間形成的反差值得探究。

企業已連續三年錄得虧損，累計金額超275余億元，且虧損幅度在行業寒冬的劇烈波動中持續下探。在2024年度股東大會上，據參會人士透露，管理層對企業的虧損原因進行了繫統性反思：

一是2021年下半年房地産行業進入下行周期以來，企業對行業變化的前期準備和應對前瞻性不足，當前正面臨房地産在手資源結構的優化挑戰。

二是對綜合型大盤開發模式的隐含風險認識不夠充分。企業項目主要采用“文化+旅遊+城鎮化”模式向外拓展，而這類投入大、收益周期長的項目受到的沖擊更加明顯。

三是在現金流壓力下，企業為保障現金流安全加速去化回款。在這種情況之下，企業存貨價值折損有所放大。

面對復雜的市場環境，華僑城提出變“被動”為“主動”，核心在于抗風險、防爆雷，保證企業先“活下來”，再尋找新的機會。

加速去化帶來的價值折損

2024年"517"樓市政策出台，地方政府通過專項債收儲建成房屋用作保障房的"住宅銀行"模式，為房地産市場帶來新變化。

這一變化給央企帶來了戰略調整機遇，憑借資源優勢與政策敏銳度，能夠相對主動地調整戰略布局。

據參與股東會的知情人士透露，華僑城根據國資委要求，對旗下200多個項目展開梳理，結合市場接受度分析，並通過政府優惠政策與現狀情況，進行重新收儲、調規置換、資産轉讓、定制化開發銷售，團購交易等多種方式加速去化。

觀點指數了解到，自相關政策啟動以來，華僑城集團有近10個重點地塊涉及調整。

其中，武漢天創TOD項目——此前以52億元競得的大型綜合體地塊，目前部分地塊收儲後拟調整規劃，原商辦用途調整為純住宅，回收重新挂牌價格為24.2億元，預計華僑城将利用回籠的部分收儲資金來支持後續開發。

同時也看到，華僑城集團旗下湖南衡陽、安徽等地的商住用地項目，計劃通過政府專項債途徑回收資金約20.7億元，較原購置價格平均價值折損25%。

而廣州增城的旅館用地價值折損更是達到了48%。此類操作雖有助于企業實現資金現金流的回籠與盤活，但地塊回收價格較原始投入存在不同程度的折損。

自房地産進入下行周期以來，華僑城的存貨跌價損失逐年顯現，2021-2024年分别為12.56億元、115.1億元、33.94億元、20.98億元，累計達182.58億元，成為淨利潤下滑的主要因素。

據參與股東會的知情人士透露：“截至2024年底，華僑城存貨減值的余額大概在123億，占全部存貨的比例約為7%，跟可比企業的水平基本一致。”

然而，華僑城的存貨規模依然龐大，高達1507億元，相當于其營收的2.78倍。随着市場環境的變化，高庫存帶來的風險與日俱增。為緩解資金壓力，集團也通過股權轉讓、項目合作等方式，加快資産處置及回籠資金。

10月29日，以2.5億元的價格挂牌轉讓無錫兆禾文旅33%的股權及債權。截至2024年9月，標的公司淨虧損6976萬元，此次轉讓旨在優化公司資産配置，加速資産盤活，回收資金以提升資産流動性。

11月7日，以2.52億元挂牌昆山康盛60%的股權，標的公司截至2024年7月淨虧損1578.27萬元，此外還将江蘇融德置業全部股權及債權、天津華僑城澤沣置業100股權出售，連續對多家業績虧損或尚未實現營業收入的子公司進行處置。

11月28日，以0.31億元挂牌雲南文産100%的股權，標的公司截止2024年7月尚未實現營收。值得注意的是，該挂牌價在一個月内三次降價，從0.46億元降至0.31億元，降幅達32.6%，顯示其通過“價格讓利”填補資金缺口的迫切需求。

此外，自業績下滑以來，股東對央企業務營收與員工薪酬的變化存在疑問。數據顯示，2022年底華僑城員工數量出現首次大幅下滑，從2.45萬人降至1.97萬人，之後三年保持穩定在1.95萬左右。

與此同時，2021-2024年薪酬支出分别為50億、47億、39億、31億，人均薪酬從20.5萬/年降至15.9萬/年，平均降幅達22.4%，降本降費控支出的力度顯現。

文旅能否成為新的增長曲線？

在股東會上，據知情人士透露，管理層談及2025年及今後的發展路徑時提到，希望公司旅遊業務與地産業務獨立運營，走各自專業化的發展道路。此前是地産支持文旅的發展方式，如今是以各自獨立發展的方式，未來再進行有機的融合。

數據顯示，2019年至2021年，華僑城地産闆塊新增土地投資量從494億元依次降至287億元、200億元、178億元；而2022年至2024年下行期間，投資量大幅減少至15億元、60億元，2024年更是主動收縮，停止拿地。

目前，華僑城“文旅+地産”大規模項目已基本停止拓展，未來将聚焦打造“小而精”的優質産品，鞏固企業優勢；同時加大對保障房建設的探索實踐，盡管企業在該領域經驗尚淺，但已展開實質性嘗試。

由于房地産業務難以回歸往昔盛況，華僑城希望将更多資源傾斜到文旅領域上。

2025年1-3月，華僑城旗下文旅企業合計接待遊客1902萬人次，同比增長4%，但與2023年同期的2300萬人次相比仍有17.3%的差距，可見文旅消費復蘇尚未能為企業提供持續增長的動能。

剖析原因，華僑城已運營超10個文旅園區項目達十年之久，旗下主題公園投入使用的設施設備老舊問題顯現，亟需通過更新改造優化産品和服務。然而，若集團将400億元授信資金用于填補地産闆塊缺口，将極大影響文旅存量資源的運營效益。

此外，閉園改造難度極大，並非簡單重新購置設施設備，而是需要整體提升園區的産品服務内容，且需提供新的改造方案以獲得當地政府認可。

據觀點指數了解，深圳東部華僑城升級改造從2022年推遲至2025年4月底才啟動一期大俠谷片區改造工程，二期山上雲中部落片區預計2027年才能全面建成，整體投資高達45億元，且升級改造進度緩慢。

不過，華僑城也在積極探索創新發展路徑，在城市IP運營和節慶活動演藝植入方面做出了諸多嘗試。旗下歡樂谷在全國範圍内開展連鎖活動，打造潮玩節，並與騰訊等企業進行IP合作，推動IP文化、旅遊與活動的深度融合。

此外，企業也希望依靠科技打造更貼合消費需求的項目，但在投資規模和風險把控方面存在顧慮，不敢輕易試錯。盡管面臨困惑，仍堅持嘗試創新發展。?

當前文旅消費市場需求快速變化，消費者更加注重消費過程中的内心滿足和情緒價值，對文旅産品的内容和品質提出了更高要求，傳統標準化的主題樂園遊玩模式已難以滿足年輕消費者的新需求。

在此背景下，華僑城也将目光投向“寶藏小城”，試圖通過專業化運營模式，在文旅消費升級浪潮中尋找新的增長曲線。未來發展是否可以如願，值得持續關注。

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