穿過風暴 | 保利銷冠又一村

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 走到2024年終點，房地産行業風起雲涌，大浪淘沙。

從全口徑銷售情況看，2024年千億房企數量從2023年的15家進一步減少至11家，百億房企亦從72家跌至56家。

行業出清的影響在資本市場更為明顯，2023年以來，已有23家上市房企離開牌桌，其中2023年為13家，2024年為10家。

雖然總體勢頭已經放緩，但債務危機依舊是一把達摩克里斯之劍，懸停在不少房企頭上。

曾經的地産三巨頭相繼掉隊，2023年已然登頂的保利發展，在2024年守住了全口徑銷售第一的冠軍位置。

銷售與土儲

“柳暗花明又一村”是2024年房地産行業的寫照之一。

房地産市場前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房“以價換量”在9月也出現降溫。随後9.26“止跌回穩”信号釋放，市場信心才初步回升。

利好政策到來，房企們也吃下了定心丸，只是止跌回穩顯然需要一定時間，短期内房地産仍面臨一定挑戰。

據國家統計局數據，2024年新建商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

從行業大環境來看，銷售下降已是常态，區别在于下滑幅度。

據觀點指數發布的《2024年1-12月房地産企業銷售表現》，保利發展以3230億元再次收獲銷冠。排名第二的是中海，銷售金額為3095億元。随後是綠城中國、華潤置地與萬科，分别錄得約2768.5億元、2611億元與2446.8億元。

但就算是蟬聯銷冠的保利發展，也免不了經歷銷售規模的收縮。

據月度銷售報告，2024年1-12月實現簽約面積1796.61萬平方米，同比減少24.71%；簽約金額3230.29億元，同比減少23.5%。

從全年數據來看，保利發展只有6月與10月錄得單月簽約金額同比上升，其余月份均有不同程度的下探。

2024上半年，1-5月簽約金額同比回調幅度均值約為33.24%，其中2月同比變動為該年最低數值，單月簽約金額156.24億元對應同比減少幅度達到54.43%。

不過，得益于6月簽約銷售金額增加，保利發展上半年總簽約金額同比跌幅從年初的31.21%縮小至26.81%。

下半年，等來救市政策“甘霖”的保利發展，在國慶黃金周的10月成為增長幅度最大的一個月。

據觀點新媒體統計，保利發展2021年-2024全口徑銷售總金額分别為5349.28億元、4573.01億元、4222.35億元、3230.27億元。目前，行業TOP5格局是保利發展、中海、萬科和綠城中國、華潤置地。

在2024年，中海銷售額同比數據已經回正，月度增幅在兩位數。同期，綠城、華潤置地、萬科銷售額的降幅和上半年相比明顯收窄。

不過，保利發展並不能在top1的位置上高枕無憂，市場與行業挑戰依然巨大。

目前，保利發展與第二名中海之間在全口徑銷售上還有近200億元的差距，但在權益銷售方面則是易位。

與2023年對比，保利發展權益銷售金額從3057億元回調至2545億元，中海則從2855.4億元微降至2847.4億元。

情況在2025年有所好轉。蛇年開年，保利發展首月實現簽約面積77.2萬平方米，簽約金額180.15億元。

雖然簽約金額對比2024年同期下探11.36%，但降幅已有所縮窄，這也意味着保利發展正在盡力把握政策翹尾因素帶來的提升機會。

不過值得注意的是，據觀點新媒體統計，保利2020年-2023年拿地項目平均權益比例約為75%、82%、71%與82%，2024年平均權益比例則上升5個百分點至87%。

相對權益比例大幅提升，2024年保利發展拿地相對謹慎。

保利發展2023年斥資1359.11億元積極投拓拿下103宗地塊，保利發展2024年則獲取37個項目，權益金額約602.07億元，同比分别回調64.07%、55.7%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

自2021年開始，保利發展拿地數據便呈減少趨勢，截至2023年每年拿地數量保持在100宗水平線上略微浮動，但2024年拿地數量僅錄得37宗。

當2024年銷售去化壓力傳導到土地儲備，“以銷定投”就成為房企适宜的拿地策略。

數據顯示，2024年百強房企新增貨值、總價以及建面總和分别為22107億元、10746億元和10577萬平方米，與2023年同期相比，分别下降31%、31%和21%。

整體來看，保利發展上半年拓展12個項目，總計容建築面積116萬平方米，權益地價109億元。

下半年有所發力，7-12月共獲取25個項目、拿地勢頭最猛的是7月，共入手7宗地塊，其次是處于年底沖刺階段的11月、12月，各競得6宗地塊。

從區域分布來看，保利發展在一線及新一線城市共落子27宗地塊，占總拿地數量72.97%。

其中，在一線城市拓展15個項目，上海、廣州及北京分别拿地8宗、5宗及2宗，拿地權益總金額為433.77億元，占總金額72.05%；在新一線城市拓展12個項目，拿地權益總金額為121.37億元，占總金額20.16%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

相比2017年-2020年重金投入三四線城市布局，保利發展在當下收縮期顯然更着重在一二線城市，僅一線城市投入金額占比便從2023年的38.29%大幅提升至72.05%。

2024年全年，保利發展在上海便擲金119.4億元拿下8宗地塊，是上海年内拿地數量最多的房企。轉到北京戰場，保利雖然只通過合作方式拿了2塊地，但海澱區總價地王的拿地金額便已有53.41億元。

回到大本營廣州，保利發展拿地5宗，總權益金額255.12億元，超過廣州全市總成交額30%，穩住廣州“拿地榜一大哥”稱号。

其中位于廣州天河區的臨江大道北側地塊（又稱南方面粉廠地塊）是廣州2024年土拍中地價最高的一塊，還引來越秀地産與中海争搶，但在148輪競價後由保利發展收入囊中。

處在市場收縮期，保利發展精投、慎投的意圖十分明顯--重返一線城市，並且在競争更為激烈的城市核心區域，挑戰標準更高、收益也更大的市場領域。

進入2025年，保利發展于1月新增房地産項目3個，上海、石家莊、青島各1宗，共支付價款32.88億元。

數據來源：企業公告

其中，上海松江宅地起價16.04億元，經50輪競價後由保利發展以20.52億元競得，溢價率27.93%，其他參拍競買人分别為招商蛇口、廈門國貿。

銷售降幅縮窄情況下，相較2024年1月謹慎入場的觀望狀态，保利發展似乎已經吹響2025年的戰鬥号角。

下行挑戰

保持了“銷冠”位置，但經營業績仍需努力。

2025年1月17日，保利發布業績快報，預計公司2024年度實現歸母淨利潤50.16億元，與上年同期相比減少70.51億元，該項數據在2023年錄得120.67億元。

扣除非經常性損益後，歸母淨利潤約為44.92億元，較上年同期減少72.98億元，同比回落61.9%。

除此之外，保利發展2024年實現營收3128.08億元，營業利潤約150.78億元，利潤總額約155.5億元。

數據來源：企業公告

市場未見起色，主要依賴住宅銷售的保利發展需要經受市場挑戰。

據保利發展中期報告，房地産銷售收入約為1277.82億元，占總收入比重約為91.77%，占比與2023年持平。

2024上半年，保利中期報告顯示營收1392.49億元，同比微增1.66%；歸母淨利潤為74.19億元，經營活動産生的現金流量淨額為-171.48億元。三季度報告顯示，保利發展報告期内錄得營收435.25億元。

不過值得指出，保利發展2019年至2023年營業收入整體保持上升趨勢，2024年降幅亦不算大，依舊穩在3000億元水平。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

來到盈利端，更是保利發展必須要面對的挑戰。

為了實現“保三争一”目標，保利發展過去幾年在銷售端付出不小努力，但淨利潤與毛利率未達增長曲線。

2024上半年，保利發展迎來中期歸母淨利潤首次回落，同時也是近5年來首次下探百億，前三季度，歸母淨利潤78.13億元，毛利率15.9%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

面對淨利潤腰斬的情況，保利發展在2024全年業績預告中表示，公司相關利潤指標同比下降，主要源于房地産項目結轉規模和結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況拟對部分項目計提減值準備。

2024年中期報告中，保利發展稱面對市場的快速下行，公司積極調整銷售策略，加大推貨力度的同時加強綜合去化舉措。

僅二季度而言，保利發展推貨1254億元，環比一季度增長181%，實現的銷售金額為1104億元，環比一季度增長75%。

2024年保利發展延續采用以價換量的去化手段。上半年，在廣州、佛山、重慶、成都、杭州等地進行降價促銷。

不過，以價換量持續推行，必然會侵蝕企業利潤。保利發展二季度加大推貨力度，銷售金額也錄得環比上升，毛利率卻回調至14.57%。保利中期報告披露銷售毛利率為16.02%。

以前三季度78.13億元淨利潤數據來看，利潤回調另一重要原因是對部分項目計提減值準備。

2023年，出于謹慎性原則，保利發展對存貨和長期股權投資計提減值合計約50億元。而管理層表示，2024年減值規模與2023年大約相當。

據高盛研報，預計保利發展減值計提将延續至2025-2026年，減值金額分别為40億元與20億元，到2026年末累計減值金額将達200億元，相當于2026年末預期存貨的2.7%。

現金流與融資

在行業不景氣時期，利潤與規模往往難以同時獲得。從當前情況來看，保利發展似乎更傾向于保持銷售規模的平穩曲線。

不過，保規模的同時，要保的還有回款率。

據保利發展2024年中期報告，受二季度銷售占比高、當期回籠周期短的影響，公司期内累計實現回籠金額1466億元，回籠率84.6%。該項數據在2023年同期約為2273億元、96%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

同樣受到影響的還有應收賬款期後回款率，2024年中期報告顯示，保利發展期末應收賬款期後回款率為18.89%。

針對這一數字，管理層在第三季度業績說明會上表示，公司應收賬款中應收物業管理費占比較高，此部分受業主偏好年末前支付物業管理費影響存在周期性波動特點，一般四季度回款較多。

回款率直接影響到房企的經營性現金流量淨額，對此，保利發展于三季度報告中表示，現金流量淨額為負由于銷售回籠規模下降，以及支付上一年度拓展項目的土地款同比增加。

據觀點新媒體了解，保利發展2023年拿地103宗，權益價款1359億元，2024年用于支付該部分土地價款366億元，同比增長160億元。

為穩定現金流，2024年末，保利發展開始集中處置大宗資産。

第一批集中出售項目公司股權是在2024年10月底，保利發展挂出北京保利通房地産開發有限公司100%股權及相關債權、成都市保裕泰和房地産開發有限公司80%股權及相關債權，以及成都新都區利牧歸房地産開發有限公司80%股權及相關債權。

三個項目公司所持資産都是長租公寓或自持項目，屬于重資産範疇，對公司資金占用相當大。

12月底，保利發展挂出與時代中國三個合作項目公司股權，起始價分别為7億元、33萬元與235萬元。除珠海弘璟投資略有盈利外，另外兩家公司都處于虧損狀态。

保利發展出售的項目公司基本都處于項目尾期或存在較大虧損可能的資産，加緊年底資金回籠速度。僅從已公開項目分析，2024年通過處理商業資産和項目公司已實現超20億元資金回收。

處置資産進行“節流”是一方面，保利發展2024年在“開源”融資方面動态亦不少。

作為規模最大的房企，保利發展的優勢在于融資成本。2024年上半年，新增融資平均成本較2023年下降21BP至2.93%；截至6月底，公司有息負債總額3735億元，綜合成本降低至3.31%，較年初下降25BP。

僅上半年，保利發展實現新增負債938億元，累計淨增有息負債193億元。同時加大直接融資比重，其中直接融資199億元，占新增融資的21%。

至報告期末，一年内到期有息負債占比19.82%，較年初下降0.99個百分點；三年以上到期的有息負債占比33.12%，較年初提升1.52個百分點；直接融資比重提升1.52個百分點至17.82%。

截至2024年6月30日，保利發展合並口徑存續的公司信用類債券中，公司債券余額317.15億元，非金融企業債務融資工具余額348.56億元，共有55億元公司信用類債券将在2024年9至12月内到期或回售償付。

值得指出，保利發展近年來資産負債結構一直處于優化當中，也一直保持在三道紅線的綠檔水平。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

融資端保持優勢，是保利發展經營活動最大的底牌。

保利發展2024年3月融資100億元，保利發展8月又獲準發行100億元公司債券。跨過新的一年，12月提交的95億元可轉換公司債券獲上交所批準，年内發債接近400億元。

進入新的一年，保利發展對公司組織架構進行調整，包括合並區域公司及人事調動，進一步整合資源降低成本。

2025年1月24日，保利發展又來到上海，以溢價率27.93%、總價20.52億元摘得松江區SJS30003單元01-18号地塊，拿下年内首單進貨。

行業當前還處在深度調整之中，但新的一年已然展開。不論是戴穩銷冠王冠還是永續巅峰王者，保利發展仍須仔細籌謀。

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