穿過風暴 | 中國金茂花期登場

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 古語有言，不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域。在中國房地産行業，有哪些是能夠“謀全局”的企業？

過去幾年，随着房地産行業回歸住宅本質，市場的較量從過往規模擴張轉向産品本身，而一向以産品作為長期主義的中國金茂，也迎來了春暖花開之時。

據了解，2024年，中國金茂多項目入市，市場反饋較優，一時之間，幾售幾罄成為了部分産品的代名詞。

顯然，中國金茂長期對産品的沉澱以及品牌轉化能力，為其提供了市場價值，這也将是公司穿越行業周期的依靠。

不過，産品優勢之下，市場亦關注企業後續的儲備是否充足，産品投入對資本負債是否造成一定的影響。

“金玉滿堂”

15年前，北京城中心一座廣渠金茂府橫空出世。

自此，“12大科技繫統”成為奢宅市場的流行詞匯，這個以“科技”、“綠色”為核心賣點的項目，更是創下“五開五罄”成績。

以廣渠金茂府為起點，中國金茂開始布局未來賽道。

2024年，中國金茂産品再度煥新升級，3月22日全新産品線“金玉滿堂”亮相，成為了年内首家發布新産品戰略的房企。

其中，“金”指的是已經進化到3.0的“金茂府繫”，以科技為核心進行全維度提升，用“一核、五美、兩配套、兩服務”，為高知及新貴家庭營造“自然生長的社區”。

“玉”是中國金茂“璞”繫，對標金茂府，但在定位上稍有不同，更加融合東方韻和國際範，同時注重藝術感，設計上去繁為簡，返璞歸真。

“滿”繫主打時尚、精致、潮流，尋求為悅己派帶來精神共鳴。

“棠”繫從全齡友好型社區出發，倡導家庭陪伴、親子成長和元氣活力。

在中國金茂筆下，“金玉滿堂”不再是願景，而是一個具象化的存在。

與此同時，依托持續提升的産品力，中國金茂在市場周期中走出了超預期的行情。

其中，作為金茂府3.0的華東首秀，上海中環金茂府憑借品牌賦能和科技加持，實現了四次開盤四次售罄的成績。

實際上，在拿地之初，市場對該項目並不看好。一方面，周邊地鐵站、商業體等配套設施並不完善；另一方面，所處闆塊的城市界面較差。

直至3月22日首開，紅色海報打消了市場所有的質疑聲。

觀點新媒體了解到，3月22日，上海中環金茂府首次推盤，熱銷17億元，266套住宅全部售罄；6月27日項目二期開盤，認籌率達到159%，銷售金額為15億元；随後三批次、四批次開盤均實現不俗成績。

從上海房管局發布的數據來看，中環金茂府共獲取四張預售許可證，共計推出695套住宅，預售面積8.2萬平方米。

因網簽存在一定的滞後性，目前共計售出598套，已售面積7.04萬平方米。

數據來源：上海房管局、觀點指數整理

除了中環金茂府，首個璞繫項目——西安金茂璞逸曲江亦于年内入市，上半年先後兩次開盤，實現兩開兩罄的成績，熱銷15億元。

此外，金茂棠繫産品——天津上東金茂曉棠于天津首開，192套住宅在1小時售罄。

數據來源：西安住房和城鄉建設官網、觀點指數整理

土儲布局

房地産企業的長效價值是什麼？是規模效應、經濟回報還是資本與負債水平？

實際上，在一個企業發展過程當中，品牌沉澱與轉化能力，具有難以量化的價值，這種價值被稱為長效價值。

對中國金茂而言，産品力便是長效價值。通過長期的産品主義構建，2024年的業績得到了一定提振。

截至2024年12月31日，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計人民币982.55億元，累計簽約銷售建築面積約581.84萬平方米，已認購（未簽約）物業銷售金額共計17億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從觀點指數發布的2024年1-12月房地産企業銷售表現來看，中國金茂權益銷售排名第10位，全口徑銷售排名第12位，兩個排名均較2023年實現提升。

過去一年，房地産市場仍舊處于量價齊跌、深度調整的狀态，全年來看，前100房企實現累計權益銷售28414.55億元，同比下降約29.35%；前100房企實現累計全口徑銷售40733.45億元，同比下降約30%。

因此，中國金茂想要跑赢大市，唯有在産品端持續發力。

新産品線為金茂帶來新的活力，不過，企業的長效價值如何維繫？後續儲備是否足夠延續當前優勢？仍是市場關注的重點。

在2024年中期業績會上，中國金茂管理層透露，截至2024年6月30日，中國金茂未售貨值約3000億。

進入12月份，中國金茂在土地市場更是按下了加速鍵，接連在長沙、天津、嘉興、鄭州、成都、上海等地逆勢搶地。

其中，在2024年上海八批次土拍中，中國金茂表現尤為搶眼，12月30日在寶山區連下三城，與招商聯合體以29.291億元總價競得寶山區N12-0402單元D1-04地塊，樓闆價38,479元/平方米；與招商聯合體拿下寶山區N12-0402單元K1-11地塊，成交總價43.07億；與寶冶聯合體底價拿下寶山區BSP0-0801單元13A-01、02aA-04地塊，成交總價31.1555億，樓闆價9,058元/平方米。

12月26日，中國金茂還聯合上海申迪集團拿下浦東新區上海國際旅遊度假區西片區橫沔城鎮單元08-02地塊。

統計發現，年内，該公司共計獲取16宗土地，拿地金額為超過300億元，總土地面積為67.04萬平方米。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

随着地産行業持續調整，拿地已經成為衆多房企可望而不可及的事情，在這種情況下，央企拿地具有天然優勢。

同時，在土地市場持續加碼過程當中，中國金茂亦借機不斷調整土儲結構。

據了解，從2024年的數據來看，該公司總土儲當中超64%集中在華北及華東等經濟發達區域，84%位于一二線城市。

數據來源：企業官微、觀點指數整理

2024年内獲取的土地，三分之一位于一線城市，其余均處于新一線城市，整體質量較優。

逆勢擴張、結構優化……在接下來一到兩年内，這些優質土儲将會轉化為更多新的産品，以延續其市場優勢。

财務維穩

大手筆拿地之外，資金狀況也是外界關注的重點話題。

在精益管理上，中國金茂持續推進降本增效，2024年中期數據顯示，該公司管理費用、銷售費用、财務費用較上年同期分别下降34%、19%、13%。

不過，在财務管理方面，中國金茂有息負債總額較此前有所升高。

财報顯示，截至2024年年中，該公司計息銀行貸款和其他借款(流動及非流動)約為人民币1294.25億元，較2023年年末的1237.79億元增加2%。

業内人士認為，中國金茂的負債增幅在預期範圍内，财務表現整體優于同行業平均水平。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

從債務結構來看，中國金茂一年内到期有息負債為193.49億元，占比為14.95%；第二年到期的有息負債占比為32.81%，共計424.61億元；第三年至第五年到期以及第五年以上的債務分别占比34.67%、17.57%。

報告期末，中國金茂擁有的現金及現金等價物共計389.6億元，扣除受限制的銀行結余52.1億元，可動用的現金及現金等價物仍有337.51億元，足夠覆蓋年内到期有息負債。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

從融資情況來看，整體而言，中國金茂保持多種融資渠道通暢，接連發行金茂大廈CMBS以及30億元、20億元兩筆中期票據。

從融資成本看，中國金茂利息開支總額約為35.47億元，下降10%，資本化利息開支為22.8億元，減少9%；截至2024年6月30日止六個月，融資成本約為人民币12.67億元，較上年同期約人民币14.49億元減少13%。

除此之外，中國金茂負債率亦實現下調，2024年中期資産負債率為72.14%，淨負債率為77.43%，分别較2023年末下降0.88個百分點、4.09個百分點。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

“未來集團的經營工作将聚焦現金流及效益，堅持利潤挖潛、現金流管控、簽約回款、降本增效‘四極致’，深化投資、運營、産品、‘三創標’”，在此前業績會上，中國金茂管理層如是表示。

産品為先、土儲搶收、财務維穩……均為中國金茂過去一年的關鍵詞。

對這家企業來說，2024年是業績兌現一年，過往的播種、施肥成就今時今日之碩果，也是其穿過行業風暴的核心要素。

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