穿過風暴 | 碧桂園 在保交樓和化債的路上

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 相比過去動辄數千億銷售、上千億拿地以及“爆雷”初期超高熱度關注，碧桂園的2024年顯得異常安靜，但平靜水面下是洶涌波濤。

這一年，碧桂園走在保交樓和化債的路上，工作穩步推進，雖未見明顯的突破口，但至少仍能繼續生存下去。

而集團董事會主席楊惠妍習慣了在每月召開的内部管理會議上為員工們打氣。

“今年國家推出的利好政策力度非常大，也很全面，大家一定要有信心。”她在2024年10月份管理會議上表示，當下政策環境趨好，碧桂園要努力抓住機遇，做好三件事：保交房、資産管理、有效銷售。

“三者相互作用，互為一體，是公司穿越周期、健康發展的關鍵。”楊惠妍稱。

這三件事情之外，當然還有推進債務重組。值得注意的是，碧桂園在2025年1月9日已公布境外債務重組關鍵條款，並據悉獲得部分債權人表态支持。

更重要的是，在完成保交樓之後，這家昔日的“宇宙房企”要走向何方？是一個值得關注的問題。

據楊惠妍在公司11月管理會議上的說法，描述碧桂園短、中、長期發展規劃為：短期内，首要任務為切實落實保交房；中期是保主體，只有主體健康，公司才能有業務；長期來看，房地産仍然是一個規模龐大的市場，接下來應尋找新的機會並找到自身位置。

保交樓與白名單

自2022年7月，“保交樓、穩民生”這一表态首次出現在中央政治局會議中，便成為房地産行業政策推進落地的重要方向之一。

2024年，保交樓/保交房仍是房地産行業的核心關鍵詞之一，監管部門推出了一繫列“保交樓、保民生、保穩定”的舉措。

保交樓是房地産行業的重頭戲，也是碧桂園目前的最主要工作，幾乎是每月月度管理會議上必提的事項。

碧桂園首次披露保交樓相關數據是在2022年，當年完成保交樓約70萬套。

這一年，碧桂園雖經歷波折，但經營情況尚算良好，全年權益合同銷售額約3574.7億元，保持住了行業銷冠位置。同時，總去化率65%，權益回款金額約3324.8億元，權益銷售回款率93%。另外，碧桂園亦有余力拿地，年内共計新獲取9個項目。

進入2023年，碧桂園完成最高管理層新老接班，推動了架構大調整。到下半年，未能支付應于8月7日支付的兩筆美元債票息，引起外界對這家曾經最大規模房企債務狀況的擔憂。該事件的發生，被外界認為碧桂園事實上出現“爆雷”。

但碧桂園2023年的融資渠道並沒有想象中堵塞。

作為曾經的“示範房企”，碧桂園2022年就獲得逾3000億元銀行意向性授信支持。2023年，也在3月獲得大豐銀行9.5億港元定期貸款融資，在5月通過中債增發行合計17億元中期票據，7月獲35.83億港元及3.89億美元雙币定期貸款融資和3500萬美元定期貸款。

2023年，碧桂園預計交付70萬套，最終完成60萬套。

但到2024年，碧桂園再融資基本上“斷流”，“開源”只能依賴資産出售，資金的缺乏可能令項目建設推進受到阻礙。

2024年，碧桂園計劃交房超48萬套，根據最新披露，年内交付數量為38萬套房屋，完成目標不足8成。

不過，碧桂園旗下一些較優質項目開始被各地納入“白名單”。

例如太原碧桂園雲頂、陽泉碧桂園、大同碧桂園玖珑灣、太原碧桂園城市花園、太原碧桂園鳳凰城、大同碧桂園鳳栖台項目先後被納入山西的“白名單”；在大本營佛山，碧桂園燈湖盛世、碧桂園智慧慢城、碧桂園南海悅城、碧桂園三龍匯、碧桂園世紀中心被納入佛山首批房地産融資“白名單”。

資料顯示，截至2024年3月15日，碧桂園旗下已有272個項目被納入“白名單”，分布于全國25個省（自治區、直轄市），已獲融資支持金額17.32億元。

後續，碧桂園未公布旗下項目被納入“白名單”的具體情況，只有一些類似“對比9月13日的數據，至10月10日公司進入白名單項目增加約12.8%，新增到賬貸款增加約260%，延展資金增加62.8%”的例子，顯示被納入規模仍是在不斷增長的。

對比碧桂園旗下項目整體數量，“白名單”雖然不能覆蓋全部“保交樓”任務，但随着前幾年交付高峰已過去，2025年“保交樓”任務和壓力或許沒有那麼大。

而且，随着政策落地與市場止跌，應該不會讓碧桂園出現“恒大”式風險。

提取最近一些關于未來政策風向的關鍵詞：“全年目標有望順利實現”、“超常規逆周期調節”、“從穩健走向适度寬松”、“更加積極的财政政策”等。

包括中共中央政治局于12月9日召開的會議上，就強調要：“穩住樓市股市，防範化解重點領域風險和外部沖擊”。

接下來，碧桂園可能得到更大力度的支持。

在2025年1月管理會議上，楊惠妍亦提出，國家出台的一繫列政策為市場注入了新的活力，顯著增強了信心，“随着政策環境的不斷優化，行業将逐步恢復活力，只要堅持不懈，公司也必将伴随着行業的復蘇逐漸進入一個更為良性的發展循環。”

資産出售和債務重組

保交樓之外，碧桂園另一個壓力就是境外債務重組。

2024年2月27日，碧桂園收到建滔集團旗下永恒信貸有限公司Ever Credit Limited的清盤呈請，事關雙方一筆本金約16億港元的未支付定期貸款及應計利息。

這項清盤呈請聆訊經過多次延遲之後，目前被延期至2025年1月20日。截至1月3日，尚未有再度延期的消息。

面臨越來越大的壓力，碧桂園需證明在境外債務重組方面取得進展，以避免被強制清盤。據報道，碧桂園方面代理律師曾提到，碧桂園與債權人顧問之間，是每周和每兩周舉行一次溝通會議。

2024年，碧桂園境外債重組進度一直較為緩慢。9月末最新一份季度更新中，該公司透露“公司繼續與主要債權人團體進行建設性接觸及分享信息，尤其是協調委員會及項目小組以及其各自的顧問，以征求他們對全面重組實施的意見。”

10月底，碧桂園向部分債權人提交了境外債務重組方案的初步條款，涉及削債和債務轉換為股權等。方案中調整後的現金流預測顯示，與早些時候向部分境外債權人分享的估計值相比，該公司未來幾年現金流預期下降。當時認為，這可能拉低債權人的預期。

11月底消息，碧桂園似乎再向部分債權人提交境外債務重組方案的初步條款，並希望盡快與主要債權人團體就重組方案達成一致。

這筆債務規模較為龐大。企業預警通資料顯示，碧桂園目前存續的境外債共21筆，大部分以美元計價，少部分以港元、泰铢、馬來西亞林吉特計價。

其中，美元債券共有15只，債券余額達96.41億美元，它們是碧桂園目前推進的境外債務重組主要讨論對象。除兩筆余額分别為9.65億美元和5.37億美元，分别于2021年1月27日和2024年4月8日到期的債券外，其余債券其實並未在2024年到期，只不過碧桂園似乎未能實現付息。

在此之前，碧桂園已宣布聘請了中國國際金融香港證券有限公司和華利安諾基（中國）有限公司作為财務顧問，盛德律師事務所作為法律顧問，以評估資本結構和流動性狀況，並制定整體解決方案。因此，才有上述與債權人溝通的情況。

目前，該公司的境外債務重組終于有了突破性進展，最新于2025年1月9日披露境外債務重組方案。

公告顯示，碧桂園确切的有息境外債務總額（不包括應計利息）約164億美元，包括現有債券債務的未償還本金額約103億美元，現有銀團貸款債務的未償還本金額約36億美元，股東貸款的未償還本金額約11億美元及其他有擔保及無擔保債務的未償還本金額約14億美元。

碧桂園表示，若境外債務重組方案落實，則有望減少債務最多116億美元，同時新債務工具期限最長11.5年，以及将重組前每年平均借貸成本約6%降到重組後每年約2%。

方案分為現金回購、存粹股權化、強制可轉債與新債務工具（票據或貸款融資）組合，以及兩種形式的新債務工具，共5個選項。

具體而言，選項一：債權人可以獲得現金，但本金需最少削減90%；選項二：債權人債務完全股權化，轉股期限為參考日期（即2025年6月30日）後3.5年；選項三：債權人選擇将部分債務股權化，但部分轉換為新發行的債務工具，股權化比例在67%，轉股期限為參考日期後7.5年；選項四：債權人将舊債務轉化為新發行的債務工具，年期延長至參考日期後9.5年，並伴随35%本金削減；選項五：債權人将舊債務轉化為新發行的債務工具，完全沒有本金削減，但年期延長至參考日期後11.5年。

據了解，這一重組方案已獲得了包括7家知名銀行在内的債權人支持，這批債權人組成了一個協調委員會。另據報道，碧桂園已收到不少債權人的表态，表示願意長期支持碧桂園度過當前的難關，同時期望其能夠盡快完成重組。

境内債方面，2024年9月碧桂園宣布對9筆境内債延期6個月，這9筆境内債規模合計近150億元。這次展期即将在2025年第一季度末屆滿，屆時碧桂園可能再次尋求展期或重組，阻力相信不會特别大。

再融資困難重重，碧桂園目前較為依賴資産管理來實現新的資金來源。

2024年以來，碧桂園已将碧桂園鳳凰城酒店、佛山禅城希爾頓酒店、碧桂園鳳凰城永旺商業物業、碧桂園藏珑府辦公樓、白雲區的人和公寓樓、增城碧桂園中心甲級寫字樓等資産擺上貨架；另外，分兩次出售了珠海萬達合共1.8%股權。

境外方面，碧桂園出售了澳大利亞子公司Risland Australia悉尼剩余所持地塊和英國艾爾莎碼頭(Ailsa Wharf)項目。

2024年12月27日，碧桂園趕在年末前完成出售長鑫科技集團股份有限公司約1.56%的股本權益，交易總金額20億元，為當初入股的成本價。

徹底退出長鑫科技，碧桂園表示進行此交易的主要原因是緩解流動性壓力，出售所得将用于 “保交樓”等項目的建設開支。

另外，根據碧桂園上述于1月9日發布的最新公告披露，該公司正在出售境外少數權益金融投資，並已就此取得重大進展。

公告表示，約1.4億美元出售收益已存入用于重組提案的指定賬戶。碧桂園還說，在2025年1月至2033年的預測期間内，公司預期透過出售這些少數權益金融投資，能籌集約6至8億美元的淨出售收益。

碧桂園還提出，預計将在2025年至2033年持續變現所有可出售資源，包括一些商業物業、城市更新項目及其他金融資産。

前路在哪里？

積極出售資産、保交樓、化解債務，說放棄為時尚早。但目前最困難的一點在于，無人知道新房銷售何時能夠提振。

碧桂園2024年強調有效銷售，同時或者也為了應對未來可能縮小的業務規模，因此年内5月份進行了又一次架構調整。

包括，豫西區域與河南區域合並，成立新河南區域；魯蘇區域、魯東區域、江蘇區域、滬蘇區域合並為滬蘇魯區域；湖南區域與湖北區域合並為華中區域；深莞惠區域與粵東區域合並為粵東區域。

據此，碧桂園旗下區域公司從最鼎盛時期的108個，縮減到：廣清區域、粵東區域、海南區域、山西區域、華中區域、河南區域、滬蘇魯區域、華北區域、贛閩區域、川滇區域、東北區域、渝貴區域、江中區域、中西區域、浙皖區域，共15個。

這基本上可以視為一次管理鍊條和成本縮減的策略，但對銷售可能是于事無補。

2024年1-12月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額約471.7億元，對比2023年同期1743億元，同比下滑73%。

近幾年，碧桂園銷售跌幅嚴峻。2021年全年銷售仍達到7588.2億元，翌年錄得4643億元，2023年就跌至2169.1億元。

不過勝在盤子夠大，碧桂園的行業地位並沒有下滑太多，現時仍保持在TOP20之内。擁有“大型民營企業”身份，這對其業務開展和公司形象有一定程度的幫助。

來自觀點指數研究院發布的《2024年1-12月房地産企業銷售表現》，碧桂園年内權益銷售排在行業第15位。就算按照真實數據471.7億元看，排名或不會所下降。名單中排在碧桂園之下的金地集團，2024年權益銷售金額約在450.53億元。

全口徑銷售金額627.8億元，排在行業第16位；同時，全口徑銷售面積表現為657.22萬平方米，更排在行業第8位置。

這也反映了市場環境的轉變，以及碧桂園在“暴雷”前雖然有意在土儲層面增加一二線城市的占比，但大象未來得及轉身。

來自1月9日的最新公告，截至2023年12月31日，碧桂園還有超過3000個開發項目，可售合同總面積介乎9000至9200萬平方米的物業待售。

它們包括超過2900個境内開發項目；馬來西亞、泰國、澳大利亞、印度尼西亞、美國、印度、中國香港、英國及新西蘭9個國際市場的29個開發項目；還有約130至140萬個車位。

房地産銷售可能在一段時間内難有起色，碧桂園将一些精力放在其他業務上。

2023年5月31日，碧桂園内部發文，對碧桂園控股集團的組織架構作出調整。此次調整最大的變化是碧桂園控股集團下設地産集團、科技建築集團兩大産業集團。

新的架構之下，地産集團将聚焦房地産開發及代管、代建業務；科建集團以智慧建造業務為核心，經營範圍覆蓋建築工程總承包、BIM設計與技術咨詢、建築智能化工程施工、全過程工程咨詢等建築領域。

新業務均有一定的起色。碧桂園目前能提供的數據是：2024年前10個月，建科集團累計交付9.97萬套房屋，交付面積超1400萬平方米，新拓外部項目總包11個，專業分包75個。

而博智林建築機器人的市場應用也進一步拓展。

“客戶購買機器人以前很多用于教學或觀摩，現在出現越來越多的復購，越來越多應用到現場。”管理層在月度管理會議上說，截至10月末，該公司經銷商數量突破150家。

最新消息，博智林機器人在香港上水第四區2号公營房屋項目C棟完成了22F-33F的室内塗料工程。公告稱：“該項目作為香港地區首個由機器人以全自動方式批量完成的工程項目，在智能建造領域實現了從0到1的歷史性突破。”

碧桂園文商旅雖然不屬于“一體兩翼”大業務範疇，但表現也較為亮眼。2023年開出6個新商業項目，2024年開出南通海門碧樂匯、安陽北關碧樂匯等8個項目。

年内，還簽約了河北廊坊文安月星廣場項目、蘇州昆山中茵世貿廣場、成都航天科技大廈項目、西安城市立方項目。

具體這些新業務能為碧桂園未來提供怎樣的故事？或許會在碧桂園2024年報中有所體現。

最新消息，碧桂園截至2023年12月31日止年度業績，以及截至2024年6月30日止中期業績已編撰完成。而2024年全年業績，有望如期發布。

眼下，碧桂園最要緊的工作還是“保交樓”和推動化債。在2025年1月月度管理會議上，楊惠妍就表示，公司新一年的工作将圍繞保交房和修復資産負債表兩大關鍵任務展開。

穿過風暴 | 你是一船之長，世界沒有比這更美妙的景象。

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