穿過風暴 | 融創窄門

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 “你們要努力進窄門。我告訴你們：将來有許多人想要進去，卻是不能。”《聖經》如是說。

實際上，所謂寬門，就是簡單模式；所謂窄門，就是硬核模式。

前者進的時候容易，但道路越走越逼仄越晦暗；而後者，進的時候艱難，但道路越走越寬敞越明亮。

兩種模式，卻是截然相反的走法。對暴雷後的融創中國而言，躺平或許是最輕松的做法，但這家企業選擇了債務重組這條路徑。

2024年，在房地産市場止跌回穩呼聲中，融創中國正式邁出了境内債務二次重組步伐。與此同時，接連通過抵押資産、銷售回款、配股融資等方式，尋求生機。

擠進窄門的融創，前路充滿荊棘，但出口或許有另一道風景。

債務減負

遙想當年，孫宏斌曾多次扮演“白衣騎士”的角色，融創也時常被業内戲稱為第五大AMC公司。

一次次接盤與收並購，讓孫宏斌的商業帝國迅速壘高。2021年，融創中國還曾斥資99.1億元收購彰泰，花費1100億元拿地。

但誰也料想不到，歷史以一種偶然的方式擦肩而過。

2022年以來，伴随着市場的調整，過去高杠杆、高負債成為了融創背上沉重的包袱。

流動性危機來襲，債務陰霾之下，為挽回資本市場的信任，融創頻繁抛售資産應對到期債務，甚至讓渡了旗下上市公司股權，以求債務重組。

根據此前公告，2023年1月初，融創完成了總計160億元的境内債券整體展期方案，並在同年年末完成了境外債務重組，計算下來，該公司整體化解了約900億元債務。

與債權人握手言和之後，融創中國獲得了短暫的喘息機會。

從财務數據上看，伴随着債務重組完成，部分債務展期及轉化，2023年，融創中國的長期借貸比例明顯提高，這一數值達到966.34億元，較上一年增長115.01%，而同期該公司短期借貸減少28.51%至1812億元。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

然而，當時間來到2024年，雖政策端積極變化不斷增多，但市場恢復仍不及預期，融創的總體銷售規模持續下滑，融資情況仍舊沒有好轉。

與此同時，根據原有展期方案，該公司将在2024年6月及9月兌付“PR融創01”、“H融創05”、“H融創07”、“20融創02”等境内債務的本息。

融資端壓力猶在，負債端迎來集中兌付，壓力之下，融創中國長短期借貸比例再次發生改變，從2024年中報數據來看，該公司短債比例進一步增高至69.75%。

為緩解壓力，2024年6月，融創中國公告宣布，将原本應付的境内債本息調整至2024年12月9日以現金兌付。

同年11月，該公司啟動了境内債務二次重組，以期消減債務規模、延長展期期限。

11月14日，融創中國發布公告稱，鑒于整體經營現狀，融創房地産拟初步計劃為債券持有人提供整體債務重組方案。

對比來看，首次重組的境内債包含10筆存續的公司債券及供應鍊ABS，金額約160億元，重組方式以整體展期為主。

數據來源：DM查債通、觀點指數整理

二次重組當中，存續境内債仍為10筆，不過債務余額降至154億元。重組方案亦不僅僅為展期，融創方提供了現金要約收購、股票或股票經濟收益權兌付、以資抵債和全額長展期四種靈活選項供債權人選擇。

從融創中國公布的境内債二次重組方案來看，四種方式預計降債比例超過50%。

有業内人士認為，方案當中大比例降債方式為融創迅速走出困境、加快恢復經營提供了有力支撐。

更重要的是，展期方案當中，融創可以在五年後支付本金，且利息僅為一個點，顯然給了更多的時間及空間。

截至目前，融創中國本次整體重組10只境内債當中，已有8只債券表決通過，而“H融創05”和“H融創07”暫未形成有效決議，該兩筆債券最晚應于2025年1月21日進行分期本息償付。

如若在接下來的十余天時間里，融創未能形成有效方案進行重組或者成功兌付，将面臨正式違約。

不過，伴随着“PR融創01”重組成功，市場普遍認為，這家企業或能順利穿越這一道窄門。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

資金活水

自2022年正式暴雷之後，孫宏斌已鮮少出現在大衆視野，但從融創中國接連的動作來看，孫宏斌仍在挽救岌岌可危的商業帝國。

2024年10月17日，融創中國發布公告稱，拟通過先舊後新配售現有股份及根據一般授權認購新股份的方式，與中金國際簽訂了配售及認購協議。

從公告來看，此次配售股份數目不多于4.89億股，認購事項所得款項總額約為12.05億港元，所得款項淨額約11.92億港元。

實際上，配股融資可以幫助企業補充資本金，優化财務狀況，增強抵禦風險的能力。過去幾年，融創亦曾用上述方式籌錢。

觀點新媒體查閱發現，融創中國上一次配股融資來自2022年1月份，彼時配售價格高達10港元，最終募資總額為45.2億港元。

這一次，融創中國的配售價格及認購價格均為每股2.465港元，較前一交易日收盤價折讓19.97%。這一折讓價格，是過往九次配股融資當中比例最高的一次。

不過，業内人士認為，就目前的價格來說，融創能夠成功配股籌錢實屬難得，這也說明資本市場還是比較認可融創及孫宏斌的價值。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

除了配股融資，這家房企還嘗試通過銷售回款、出售資産等方式回籠資金。

一方面，對手握大量一線核心資産的融創中國，近兩年不斷通過加快項目推盤、銷售及交付來回籠資金。

其中，2023年，北京融創壹号院熱銷56.2億元，開盤當天共計賣出169套。而2024年，上海融創外灘壹号院則成為主推項目之一。

據了解，上海外灘壹号院分别于4月21日、8月17日及10月27日開盤，從融創發布的海報來看，該項目實現三開三罄，總銷售額累計215億元。

觀點新媒體查閱上海市房屋管理局官網發現，截至12月24日，融創外灘壹号院已實現三批次開盤，共計推出總住宅套數為472套，總面積12.69萬平方米，目前已經有471套住宅完成出售，剩余一套563.49平方米住宅未出售，已登記住宅套數為98套，登記面積為5.77萬平方米。

數據來源：上海市房管局、觀點指數整理

除此之外，8月25日，融創與新湖中寶等共同打造的上海壹号院迎來首批樓棟的開盤認購，當日可售房源全部售罄，總成交金額18.27億元。

12月下旬，上海壹号院再獲預售許可證，此次推出107套房源，建築面積約285-577平方米，備案均價為17.8萬元/平方米。不過，目前開盤時間仍未公布。

實際上，融創外灘壹号院、融創壹号院等豪宅的入市銷售，有利于資金回流，這也是其真正改善基本面，避免重復展期，走出危機的最佳方式。

針對接下來的2025年，已經獲取預售證的“上海壹号院”或将承擔更多重任。

不過，過度依賴單一項目銷售回款，也導致融創的銷售情況不穩定。

可以看到，4月、8月及10月外灘壹号院開盤期間，融創銷售情況迅速回暖，分别實現124.5億元、73.5億元及73.3億元。

但次月銷售即再度下跌，以5月為例，銷售金額為22.7億元，銷售面積15.5萬平方米，分别較4月下跌81.77%、41.95%。

這也意味着，融創後續需要建造更多優質産品面向市場，才能保證銷售的穩定性。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

銷售之外，過去一年，融創多次挂牌出售旗下資産，其中包括武漢甘露山文創城35%股權、無錫融創茂配套酒店、石家莊中央商務區項目80%股權、哈爾濱冰雪大世界46.67股權等。

與此同時，11月1日，融創宣布與彰泰解除合作，此次合作調整過後，融創中國不用繼續支付剩余64.19億的交易對價款，也不再對其余40個項目進行投入，現金流占用壓力将大幅減少。

11月12日，融創所持的成都環球中心天堂洲際大飯店納入東方雨虹資産版圖，用于被動抵欠東方雨虹債務。

無論是銷售回款，還是出售資産、解除合作、抵押資産，在過去的一年，融創在盡可能的為生存及發展争取更多空間。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

窄門探索

在化債與找錢的同時，融創中國亦不斷加強探索，尋找新的增長極。

一方面，融創中國不斷抛售重資産冰雪業務，同時依托旗下雪場運營品牌——熱雪奇迹，拓展輕資産業務。

從融創官網發現，熱雪奇迹是滑雪運動、教育、娛樂新消費場景全鍊條運營服務商之一，為大衆提供家門口的四季暢滑體驗，助力國民冰雪運動普及。

熱雪奇迹是由融創文旅旗下融創雪世界更名而來：自2021年接連抛售重資産冰雪項目之後，通過熱雪奇迹加碼輕資産管理輸出。

2023年1月，融創中國出讓了深圳冰雪文旅城51%股權，2024年又以10.21億元轉讓了哈爾濱冰雪大世界股權。

實際上，冰雪業務尤其是室内冰雪項目建設成本及運營成本相對較高，這對融創而言，並不是目前有資本經營的生意。

相反，通過輕資産運營冰雪業務，不僅能夠減少資金和資源投入，降低業務布局門檻，還能借此快速擴張，占領市場。

2024年11月8日，由武漢城建集團打造的華中地區超大規模室内滑雪場——武漢城建熱雪奇迹正式開業，該項目亦由熱雪奇迹運營管理。

12月10日，據杭州市人民政府新聞辦公室官方賬号“杭州發布”報道，浙江省内體量最大的旗艦型室内雪場計劃落地杭州，簽約該項目的正是熱雪奇迹。

據觀點新媒體不完全統計，目前熱雪奇迹在廣州、武漢、哈爾濱等城市共計開業了9個室内滑雪場，除此之外還有13個室内滑雪場正在建設或發展當中。

從2024年上半年的财報數據來看，融創中國冰雪業務已然釋放出了一定的增長潛力。财報透露，上半年，融創中國文旅闆塊（樂園、商業、酒店及冰雪）實現收入約24.8億元，其中，冰雪闆塊實現收入約4.2億元，較2023年同期增長約13%。

得益于冰雪業務快速發展，此前有市場消息稱，融創考慮分拆室内滑雪場業務赴港IPO。

除冰雪業務以外，孫宏斌亦瞄準了代建、資管市場。

消息稱，10月25日，融創中國正在籌備新的資本平台——而今資本，該平台第一個簽約伙伴則為貝恩投資。

有市場人士透露，而今資本主要通過與市場當的大資本、大基金合作，進行投後管理。

一方面，近兩年，伴随着大量房企暴雷，市場上不良資産機會衆多，如若融創能夠在這個龐大市場當中分得一杯羹，對其經營難題或許能有所助益。另一方面，融創本身有大量項目可以進入這一賽道，即時不走出去，而今資本也能吃飽。

除此之外，11月13日，融創代建平台“融者共創”也更名為“而今管理”。據傳，上述兩個平台為並行關繫，業務則為獨立的。

這樣一來，而今資本與而今管理能夠産生協同，前者尋找不良資産項目，交由後者操作，從而打通“不良資産+代建”的模式。

“進窄門、見微光、走遠路”，這是融創的2024年。“而今邁步從頭越”，同時正試圖通過多種方式構築新的商業版圖。

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