穿過風暴｜五礦地産長闆曙光

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 “短闆效應”又被稱作木桶效應，指的是一個水桶無論有多高，能裝多少水取決于最短的那塊木闆。

“短闆”成為木桶盛水量的限制性因素，無數人和企業也在奔赴“補短闆”的路。

但在現實中，“面面俱到”始終是奢望，意味着成倍的資源投入和時間付出。因此，盡可能發揮有利條件，回避不利因素，專注“長闆”之長，也許能産生意想不到的結果。

從更早之前房地産市場趨于飽和，企業紛紛投向多元化業務，到近段時間市場進入深度調整，企業以更大力度在非住業态布局，打造第二曲線以支撐業績，提振盈利能力，其中都不乏“揚長避短”的案例，通過創新和靈活調整找到新的增長空間。

五礦地産亦是如此，母公司中國五礦集團是國資委首批确定16家以房地産為主業的央企之一，但在市場深度調整階段，也未能躲避整體形勢影響，盈利表現出現波動。

只是就長遠來說，這份難得的資源禀賦，仍是五礦地産穿越周期，赢得生存發展機會的關鍵所在。

地産境遇

從傳統房地産商向“全國領先的城市綜合運營商”轉型，經過近二十年探索和實踐，五礦地産逐步形成了以地産開發為核心，産城業務、資産運營為兩翼，建築安裝、地産服務和地産金融為支撐的業務格局。

公司收入主要來自房地産發展、專業建築及物業投資三個闆塊。其中，房地産發展業務是主要收入來源。

2024年9月27日，中國五礦首次組織旗下控股上市公司召開集體業績說明會，包括五礦地産在内的8家中國五礦控股上市公司集中亮相上海證券交易所。

其中，五礦地産黨委書記、董事長何劍波在回答現場提問時表示：“這一輪房地産調整幅度非常深，2021年以來三年多時間，房地産整體市場銷售規模從18萬億元降到2024年預計8萬億元左右的水平。”

在他看來，這是整個行業甚至各行各業從未有過的調整深度。

這輪調整過程中，房企都遇到了很大的挑戰和困難，“最開始主要是民營企業受到影響，沖擊比較大。但因調整持續時間長、程度深，實際上從2023年以來，其他所有制形式的企業也面臨很大壓力。”

從五礦地産業績表現來看，也确實與行業走勢一致。2023年度，五礦地産合約銷售額按年下降15%至113億元，合約銷售總樓面面積按年下降0.9%至55.5萬平方米。

向前追溯，即便是疫情影響下的2020年，五礦地産依然實現業績翻番，銷售額同比增長124%至193.6億元，增速位列行業前端。

自2021年起，先是銷售金額、銷售面積同比增幅顯著放緩，于2022年正式由增長轉為下降。

只是好在2023年的降幅有所收窄。

圖丨銷售金額、面積數據來源：企業公告、觀點指數整理

市場變化之快速和劇烈，超出所有人意料。五礦地産相對優勢在于，央企背景過往被提出更多安全線上的“要求”，沒能大開，現在也避免了大合。

以同樣為央企背景的中海地産來看，過去幾年，市場常有對于其發展緩慢的追問。對標同行業，也被投資者冠以“保守”標簽。直到行業進入出清階段，中海因風險控制以及穩健發展，又得到市場追捧。

對于風險管控之下的效率問題，何劍波此前在接受觀點新媒體采訪時曾給出這樣的答案：“效率始終是有犧牲的，效率和風控是有一個互相抵消的過程，本身就是一對矛與盾。”

在2024年9月的業績說明會上，何劍波再次提到，五礦地産一直以來秉承的是穩健發展和精品戰略。在市場高位的時候也注重控制風險，不追求拿地王，或者超過自己能力的加杠杆拿地。因此，現在雖然也受到影響，但程度有限。

事實上，2021年以來，五礦地産投拓動作更是顯著減少，拿地數量及金額從2021年的9宗項目、總土地成本110.56億元減少到2022年的1宗項目、總土地成本1700萬。到2023年以及2024年上半年，已經是0新增。

新增土儲減少，但截至2024年上半年，五礦地産仍有約635.9萬平方米總土地儲備，其中七成位于一二線城市，能滿足該公司未來3-5年的發展需要。

圖丨土儲分布情況數據來源：企業公告、觀點指數整理

另一方面，在市場下行過程中，五礦地産也一直在出貨，不因價格下降或者低于成本就捂盤惜售。

據何劍波介紹，這輪調整不是一年兩年，可能是三年五年。在這個過程中，五礦地産加快推進銷售，只是難免面臨收入與盈利的取舍。

數據顯示，2023年，五礦地産房地産發展業務收入123.08億港元，同比上升24.6%，占總收入97.4%。房地産發展業務的毛利率按年上升5.6個百分點至17.5%，主要是年内結轉源自珠三角地區毛利率較高的房地産項目占比較多所致。

但在2024年上半年，五礦地産期内房地産項目結轉規模下降，房地産發展業務收入較上年同期下降38.9%至49.97億港元，毛利率較上年同期下降14.5百分點至7.2%。

對此，五礦地産分析為，主要是期内房産開發業務随行就市，采取包括調整銷售價格在内的多種銷售策略，促進項目銷售去化，從而導致結轉毛利率較低的房地産發展項目占比較多。

觀點指數發布的“2024年1-11月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，1-11月，前100房企實現累計權益銷售25441.92億元，同比下降約30.98%。低迷環境下，五礦地産接下來又将在銷售去化上采取哪些措施？

據悉，五礦地産提出了“四個一批”戰略，即順銷一批、調價一批、工抵一批、運營一批，有效推動存貨去化。

對于房地産未來走勢，何劍波表示：“9月26日召開的中央政治局會議，以及9月24日國務院新聞辦公室舉辦的新聞發布會，都釋放出積極的房地産政策，政策底線劃得非常清楚，所以我還是有信心的。”

他分析，這一輪洗牌後很多企業會退出，總量上市場規模會縮小，但相對其他行業還是很大。未來随着人們生活水平提升，改善型住房需求越來越高，将是重要市場。城市更新、舊城改造等方面的機會也很多。

“作為房企，一方面是自我應對和修復，另一方面也在積極尋找發展機會。我相信再過一兩年，市場信心恢復過來，還是能夠進入比較良好的發展狀态。”

産城理想

最初，五礦地産開拓新市場的方式，並不完全只是拿地、新建住宅這種房地産業務，“産城”也是重要路數之一。可以說，城市運營商的身份在多年前已有體現。

據悉，經過近二十年探索和實踐，五礦地産逐步形成了以地産開發為核心，資産運營、産城業務為兩翼，建築安裝、地産金融和地産服務為支撐的“一核兩翼三支撐”業務格局。

依托園區開發、産城服務等項目，産城業務将一、二、三級業務靈活有機組合，以産業邏輯和政策邏輯貫通商業模式，通過産業發展與産業升級，推動項目合作多赢。

産城業務領域，五礦地産先後在遼甯開發了30.4平方公里的營口産業園，在北京投資建設了觀山産業園，在廣東汕頭開發了8.6平方公里的粵東物流總部新城，在四川成都合作開發了五礦大邑未來生态城項目、郫都工業港項目、新都産業園項目，在福建合作開發南安閥門産業園、預制菜産業園、智能家居産業園項目，在北京，作為東城區“科創金三角”産城融合高質量發展合伙人，實施了東直門“五礦科創産業綜合體”項目。

五礦地産實施産城業務主要依托于平台公司“五礦産城投資發展有限公司”，以成熟的開發經驗和得天獨厚的運營優勢，致力于通過産業新城、特色小鎮、城市更新、産城綜合體等模式，逐步發展成為國内競争實力較強的綜合城市運營商。

業務優勢更突出表現在母公司中國五礦的資源協同支持、多年來項目實施形成的業務經驗及政企合作資源，以及既切中市場需求又緊跟政策走向的業務模式研究。

據悉，五礦地産打通中國五礦集團内部，進行資源整合、優勢整合，依托中國五礦大體量優勢産業體繫、全牌照金融業務體繫、全業态建安技術體繫、位居央企前列的綜合科技實力等，積極拓展業務合作，謀求共赢發展。

圖丨中國五礦旗下8家上市公司 來源：企業公布

以早期項目五礦（營口）産業園為例，遼甯省于2006年确立“五點一線”戰略規劃，營口市正位于“五點一線”中心位置。之後營口市政府赴京招商時，中國五礦集團公司響應國務院“振興東北老工業基地”的号召，雙方達成合作意願。

2007年2月，五礦集團和營口市政府簽署《關于開發建設遼甯（營口）沿海産業基地五礦産業園區合作協議》。根據協議，營口市政府向五礦集團提供總計20平方公里的土地用于園區建設。

五礦（營口）産業園位于遼甯（營口）産業基地内，屬于園中園，由五礦地産控股下屬公司五礦（遼甯）産業園發展有限公司作為營口項目開發和運營的主體，並在該公司下根據實體資産和業務類型設立房地産開發、工業地産、産業園貿易等項目公司，對入駐企業發展進行全流程服務。

五礦（遼甯）産業園發展有限公司在園區内自主投資建設了五礦大廈、濱海工業坊（標準廠房）、一期市政工程和鉑海灣、鉑海院子等房地産項目。其中，五礦大廈是遼甯“五點一線”地標性建築，集營口五礦豪生大酒店和5A級寫字樓于一體，總建築面積8.9萬平方米。酒店部分于2012年10月正式營業，寫字樓目前已入住近20家企業，覆蓋央企、上市公司，以及民營企業。

根據過往相關報道，在2010年工作總結中，五礦（營口）産業園提到探索出一套産業新城的發展模式和盈利模式，形成了企業主導下具有獨特優勢的招商模式——在為入駐企業提供便利的基礎上，基于五礦（營口）産業園與當地管委會的深度合作關繫及園區土地一級開發企業的身份，簡化了入駐企業在土地審批、融資等方面的難題和流程。

截至目前，五礦地産已完成招商項目30余個，招商引資簽約總額近350億元，成功引入海航集團、百威啤酒、康師傅飲品、東旭光電、紅葉風電、凱玟糖業、勝星石化、三征化工和宏峰科技等國内外知名企業和有行業影響力的企業，為東北老工業基地振興做出了實實在在的貢獻。特别是海航集團的成功入駐，實現了營口市的“航空夢”。

這一套“産城模式”，也在五礦地産随後的發展中得到持續完善和更新。

模式進化

例如，2018年4月，五礦地産與成都大邑縣簽訂《“未來生态城”項目合作框架協議》，将約18.4平方公里産城藍圖聚焦至約10000畝城市片區，計劃3-8年時間内，逐步建成“生态融合、人文教育、綠色出行、健康醫養、共建共治共享”五大場景融合的五礦·西湖未來城。

項目采取統一規劃、整體運營、分步實施、權責政企分工的方式實施，以整體委托滾動開發的模式，由項目公司負責合作區域的整體開發、運營管理及招商引資服務。

依托2500畝地理級水域“西湖”，按照成都市未來公園社區頂層設計要求，打造成都西部的戰略性新興産業的集聚地、公園城市的典範、産城融合發展的新名片，2024年，“西湖”景觀片區獲得了“中國體育旅遊精品景區”稱号。

而在2023年10月25日，伴随成都高新區與大邑縣區域結對聯動工作動員會的召開，雙方結對聯動全面啟動，並在會上正式将結對聯動合作區命名為成都高新西湖科技園。

合作區位于大邑縣沙渠街道，總面積約12.15平方公里，其中産業用地占比34%，藍綠空間用地占比30%，居住用地、配套用地分别占比20%、16%。

該項目整體聚焦電子信息、營養食品、文體旅遊三大主導産業，以西湖為起點，向西依次打造西湖之心、西湖數字創新聚落、新邑智能科技産業園等梯度分明的建築群。

未來，成都高新區與大邑縣将積極發揮結對雙方優勢，在園區進一步探索工業上樓、零碳園區、智慧園區等先進産業園區開發路徑，並促進城鄉産業、空間、要素互聯互通、融合發展，攜手打造全市區域結對聯動示範區，構建産城發展新標杆。

大邑園區落地後，五礦産城接二連三，在成都陸續又合作了郫都園區、新都園區。郫都園區主要聚焦老舊工業港園區的重新規劃與産業升級，新都園區則聚焦航空與軌交兩個核心産業，協助政府平台公司完成兩個産業綜合體的建設管理，先後獲得四川省建築業新技術應用示範工程、結構示範工程、成都市綠色標杆工地等荣譽。而後，依托五礦産城的招商及專業運營能力，整體托管兩個産業綜合體，對項目進行客戶定位、推廣宣傳、産業招商、經營管理等，打造産業辦公與商務配套兼備的城市會客廳。

2021年7月，五礦産城公司與福建南安市政府簽定戰略投資協議，五礦地産進入福建首個合作項目五礦智慧工坊·中國（南安）高端閥門智造産業園項目僅用5個月時間就實現了閥門園區基礎設施配套工程和運營的中標落地，創造了五礦産城速度，央地合作典範。

項目總投資約36億元，總建築面積64萬平方米，分兩期開發建設，園區以閥門産業作為主導産業，以消防器材産業作為輔助産業，重點吸引閥門制造龍頭企業及優質成長型閥門配套企業入駐園區，全力打造閥門産業生态圈。

自啟動招商以來，基于精準的項目定位、創新的産品設計、央企管理品質，以及完備的産業賦能體繫等衆多優勢，園區項目在宏觀經濟下行、本地同行業競争白熱化的大環境下，項目團隊逆市奮進，苦練内功，進一步深挖行業研究、産品研究、客戶研究，以精準的産品營造适配閥門企業的生産需求，最終，精益求精的央企精神赢得了市場的認可，在2024四季度，項目招商一舉引爆區域市場，取得了奇迹般的成果，逆市實現招商清盤，招商面積和金額以巨大優勢奪得了全市的雙料冠軍。項目也成功通過“一戶一案，精準服務”的方式進行了交付，向客戶兌現了“好廠房、五礦造”的品牌形象。

據悉，園區在規劃和建設過程中，堅持“不降標，不減配”，外牆保溫、水電、公區裝修等所有配置一步到位，讓企業無需再為空間改造、功能配置增加而産生額外的資金投入。

同時，園區還将一站式打造企業服務中心、人才公寓、品質食堂、享會議室、便捷超市、快遞驿站等生活配套，為入園企業營造活力便捷的園區生活氛圍。

雙方合作基礎上，2022年8月再次簽約兩大産業園項目，總投資80億元。其中，五礦智慧工坊·中國（南安）綠色智慧家産業園項目選址在梅山鎮，計劃總投資約60億元，重點吸引具有優質成長潛力的泛家居及日用輕工類制造企業入駐園區，打造以“數字化、標準化、綠色化”産業園區為目標，建設集數據采集分析、研發設計、産品展示、檢測檢驗、集采配送等為一體的高端綠色智慧家産業園。

洪梅水産預制菜産業園項目意向落地洪梅鎮，計劃總投資20億元，以發展高端水産預制菜産業為目標，整合打造完整預制菜産業鍊，建設涵蓋農産品加工、預制菜上下遊研發、包裝、體驗功能于一體的生産型園區。

利用協同優勢，五礦産城前期負責項目的一級開發管理，後期負責園區二級項目的設計、施工及代建管理，繼而依托産城專業優勢進行園區招商運營管理。

基于以往的業務實踐，五礦産城搭建形成了“五礦+産業發展”産城業務理論體繫，即以産業發展為導向，以産業邏輯和政策邏輯貫通商業模式，圍繞産業集群、産業生态推動産業升級，在合作共赢中分享産業發展紅利，創造綜合收益。南安園區項目作為典型代表，創新實踐了産城“IOD+EPCO（産業導向開發模式+工程總承包和招商及運營管理服務）”組合開發模式，是這種創新模式的首次成功實踐。園區通過構建“三平台+一體繫”産業鍊賦能生态圈，為入園企業量身打造三大增值平台（集采平台、共享平台、交易平台），解決入園企業污染環節生産、原料采購以及訂單交易三大核心難題，極大提升了入園企業的産業發展動力。

長闆之路

依托央企優勢，結合地方資源，以及“五礦+産業發展”的理念，五礦地産為不同項目量身定制産城模式，背後真正的底氣是中國五礦的資源禀賦，以及五礦産城對行業模式的深度思考。

這也正是五礦地産的長闆所在。

不過，大體量産城開發運營，考驗企業的規劃開發能力，也考驗抗風險、跨越周期能力。

在何劍波看來，現階段産城業務規模、盈利還不足以替換房地産業務，卻是長遠來看更值得去做的一件事。

科技創新和産業轉型升級背景下，瞄定現代産業體繫建設需求，因地制宜，讓産業與城市功能融合，也是五礦地産積極推進由“地産開發商”向“城市運營商”戰略升級的重要路徑。

2024上半年，五礦産城啟動了與北京市東城區的合作洽談，産城項目合作正式進入一線城市，項目業态也從工業園升級為科創園，“五礦+産業發展”業務發展理念再次以全新的合作模式正式落位北京。

6月下旬，北京東城“科創金三角”合作的框架協議正式簽署，五礦産城正式成為東城區安外、東外、永外地區“科創金三角”産城融合高質量發展合伙人（項目統籌主體）。

“科創金三角”項目是五礦産城與東城區戰略合作的市級重點項目，總面積約10.8平方公里，聚焦芯片設計、健康醫療、央企數智化三大核心領域，建設獨具東城特色的産城融合高質量發展集聚區。

五礦産城整合集團内外部資源，對項目進行調研摸排，在充分評估項目市場風險與潛在優勢的基礎上，選定以東直門京投大廈作為“科創金三角”首個合作項目。

2024年12月18日，五礦産城與北京市東城區“科創金三角”戰略合作的首個子項目——東直門“五礦科創産業綜合體項目”正式簽約並進入實施階段。據悉，五礦科創産業綜合體項目，是五礦地産産城業務轉型的標志性項目，同時也是五礦産城實體化經營後在一線城市落地的首個以産業邏輯構建商業模式的創新試點項目。

項目一期合作面積約2萬平米，由五礦産城托管京投大廈的産業空間，在進行環境改造提升後，在東城區配給科創産業投資政策基礎上，聚焦培育新質生産力，招引新能源、新材料，以及央企數字化等類型企業入駐，通過産業孵化器、加速器與科創會客廳等空間樣态，整合中國五礦内部的科技、金融等資源，打造科創企業快速集聚與發展的平台。

在2025年1月2日召開的東城區政企懇談會上，舉行了打造“科創金三角”高質量發展集聚區啟動儀式，以及“東城區科技創新投資聯盟”揭牌儀式。邀請了30余家企業及機構作為初始單位，一方面搭建金融機構與科創企業投融資對接平台；另一方面暢通政府與機構溝通合作機制，增加投資的公信力。五礦産城以東城區“科創金三角”産城融合高質量發展合伙人身份，則在其中扮演重要的橋梁角色。

需要注意的是，建管業務也被放在五礦産城平台下。

五礦産城除了是産城業務投資、經營管理與産業研究（設立五礦産城産業研究院）的平台，也是代建業務的統籌管理平台。

圖丨産城業務架構來源：企業公布

五礦建管統管中國五礦代建業務的發展與合作，向委托項目提供全專業管理、全鍊條服務、全方位賦能。具體業務方面，分為商業代建、政府代建、資本代建、整合式代建、咨詢服務。

其中，商業代建、政府代建、資本代建、咨詢服務四部分相對常規，整合式代建略有特殊。主要是由債權人/政府平台牽頭，政府平台和五礦建管協調金融機構階段性注入整合資金，通過類共益債權的方式，解決項目公司歷史遺留問題。

作為五礦産城下屬業務單元，五礦建管整合内外部資源，提供操盤、品牌、管理，以資源整合和施工總承包能力盤活資産，幫助項目復産復工，恢復正常建設、開發、銷售。

同樣得益于央企信用背書，信貸收緊的2023年，五礦地産仍獲在境内外融資支持，與多家銀行簽訂為期3年9.7億港元的俱樂部貸款協議，簽訂10億人民币循環貸款協議，向境内專業投資者非公開發行12億人民币無抵押債券。

2024上半年，五礦地産整體融資渠道繼續保持通暢，與多家銀行簽訂為期2年26億港元俱樂部貸款協議，于境外發行366天10億人民币點心債，提取5.7億人民币銀行貸款置換港元貸款。

值得一提的是，即便地産核心業務面臨盈利考驗，五礦地産仍然實現經營性現金流連續兩年為正，2024年上半年錄得流入9.7億港元。同時，壓減有息負債11.4億港元，銀行貸款金額由2022年188億港元降至2024年上半年144億港元。

2025年無中長期貸款到期。

信用貸款比率由2022年的81.4%上升至2024上半年的91%；境内外債務結構方面，境外債占比重由2022年的76.6%，降至2024年上半年的66.9%，更有利于外匯風險防控。

圖丨借貸渠道及有息負債規模分布數據來源：企業公布、觀點指數整理

圖丨境内外債務結構及信用貸款比率數據來源：企業公布、觀點指數整理

截止到2024年6月底，五礦地産雇員總數為988人，較2023年末減少8.09%。下半年，該公司結合實際經營情況，進一步推進人員優化，提升企業人均效能。

關于未來策略，五礦地産表示要守住資金、交付和質量三個安全底線。其中，上半年共實際交付逾1600戶，8個項目全部按計劃或提前實現集中交付。

此外，香港蔚藍東岸項目配套建設的會所設有逾30項目會所設施，更成為香港首個荣獲國際級WELL健康建築標準認證》的住客會所。

近年來，五礦地産按照中國五礦的決策部署，在數字化領域持續發力，紮實推進5M智能健康體繫等標準化平台體繫建設，以數字化手段賦能産品。

5M智能健康體繫的推出和實踐，引領五礦地産住宅産品向智能、健康、綠色方向發展，為現有産品體繫構建出實質性内核，進一步拓展了産品的功能邊界，提升了産品的核心競争力，為公司深入踐行精品戰略提供了有力的體繫保障。

“有人在過寒冬，有人在練内功。”用這句話概括五礦地産的現時狀态可能並不為過。展望未來，五礦地産将繼續加大庫存去化和資産盤活力度，並加快構建新的商業模式。

據悉，城市運營開發領域，五礦地産在北京副中心以東的香河縣和天津市北辰區宜興埠鎮啟動了大型的城市運營開發項目，力求通過城市綜合開發提升新區的整體形象。

資産運營方面，五礦地産打造了城市商業綜合體品牌“LIVE”和社區商業品牌“幸福里”，旗下五礦商業現已蛻變成又一個成長型利潤中心。

目前，五礦商業在北京、香港、長沙等多個省市和地區運營商業綜合體、文旅小鎮、酒店、寫字樓、公寓等多種業态項目，管理面積達115萬平方米。

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