穿過風暴 | 自如破城記

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 “13年，10城，近50萬業主、500萬次自如客的選擇”，這是自如官網首頁一句簡短的介紹。

2011年5月，鍊家啟動自如業務，並于同年10月正式成立自如事業部。2016年6月，自如脫離鍊家，開始獨立運作。此後，自如建立了獨立的運營體繫，繼續深入布局租房市場。

2024年10月，自如集團迎來了第13年，並于10月19日舉辦了“一輪復始· 生生不息” 的2024業主開放日。

從規模上看，截至2024年三季度末，自如已入駐8個國家和地區、覆蓋81個城市，累計服務租客500萬余人，業主百萬余人。

現階段，中央及地方層面積極推出多項政策優化租房市場供需結構，保障居民的居住需求。政策引導、金融支持、消費習慣變化等因素作用下，住房租賃市場發生了多方面的變化。

作為行業資深參與者，面對市場發生的新變化，自如如何應對挑戰並及時做出反應？

百萬過後

從2020年中央經濟工作會議正式提出加大保障性租賃住房建設力度，到2021年國務院辦公廳印發相關發展意見明确保租房基礎制度及支持政策，再到2024年兩會等，均體現了中央對保障性租賃住房建設以及住房租賃市場發展的高度重視，政策層面持續推動保租房的發展。

按照規劃，“十四五”期間全國計劃籌集保租房870萬套（間），截至去年年末，全國已籌集573萬套（間），完成籌集目標的66%。

同時，保租房REITs的落地進一步盤活了存量資産，為保租房籌集和運營提供了有力的資金支持。

與此同時，2024年4月30日中央政治局會議首次提出 “統籌研究消化存量房産”，政策重點轉向去庫存。此後，中央政治局會議、央行工作會議等多次提及支持地方國有企業收購已建成未出售商品房用作保障性住房。金融支持包括保障性住房再貸款、專項債支持等。

在“租購並舉”以及加快完善“市場+保障”的住房供應體繫的要求下，政策指引、财政金融等逐步發力，保障性住房（包括配售型和配租型）入市數量穩步增長，住房租賃市場房源供給大幅增加。

保障性租賃住房的租金通常低于同地段市場租賃價格，定價機制較為透明和穩定，大量入市增加了租賃市場供給量，對整體租金水平起到一定的平抑作用。

這也推動住房租賃市場供需兩側格局再重構，行業競争加劇。在市場份額有限的情況下，住房租賃企業獲取和留住租戶的難度加大。

數據來源：同花順，觀點指數整理

同花順數據顯示，11月，觀點指數監測的50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内）住宅租金平均單價為31.93元/平方米/月，環比下滑2.35%，同比下降5.95%。

分城市層級來看，一線、二線及三線城市11月住宅租金平均單價均出現不同程度的環比及同比下跌。其中一線城市住宅租金平均單價為92.89元/平方米/月，環比及同比變動幅度分别為-1.09%和-5.92%。

1-11月期間，50城住宅租金平均單價為33.51元/平方米/月，累計同比下滑1.67%。其中一線城市住宅租金平均單價為97.76元/平方米/月，累計同比上漲1.85%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

與此同時，國家統計局披露的數據顯示，11月，全國租賃房租同比下滑0.3個百分點，環比下滑0.1個百分點，累計同比下滑0.2個百分點。

截至11月，全國租賃房租當月值無論是同比還是環比，下降的月份數量均多于上升。

從數據看，住宅租金單價以及租賃房房租指數的變化均反映了2024年租房市場熱度有所回落，租戶在租賃市場中的議價能力增強。

同時，基于城市持續旺盛的租房需求，一線城市住宅租金在面對市場壓力時仍維持相對穩定的态勢，在長期磨合過程中，市場供需關繫達到相對穩定的狀态。

随着保障性租賃住房大量入市、行業參與者增加、人口流動、經濟結構調整等多重因素的綜合作用，重點城市租房市場面臨租金下行、市場競争加劇等挑戰，住房租賃市場格局正經歷明顯的重塑。

對于市場參與者而言，如何應變而變，實現長期可持續的經營發展，成為重要的考題。

作為最早一批布局住房租賃市場的企業，近些年自如也面臨市場房源過剩、租金下跌以及内部裁員等市場挑戰。

數據來源：天眼查，觀點指數整理

觀點指數從天眼查獲知，北京自如住房租賃有限公司參保人數自2021年到2023年呈現下滑走勢。

2023年，該公司參保人數為4000人，對比2022年縮減了229人，對比2021年縮減了420人。從參保人數的變化可以側面驗證，租房市場變化對自如業務的發展産生了一定影響.。

早在2022年6月，就曾出現關于自如大規模裁員的報道。相關報道中指出，自如除一線業務部門外，總部中後台及職能部門如互聯網營銷、運營管理、品質、設計等部門均在裁員範圍内，裁員比例約20%。

自如對此回應，相關報道不實，公司僅是對個别部門進行正常的組織優化調整，並非大規模裁員，同時還會持續加大服務客戶和業主的管家團隊的招聘。

盡管否認了大規模裁員，但彼時自如業務仍然受到除北京、上海之外的非一線業務拖累。

2024年4-5月，自如被指密集單房解約的消息再次受到市場關注。據報道，一些房東和租戶遭遇單方解約，為達成解約，自如甯願支付合同上所約定的違約金。

對此，自如相關工作人員表示，目前並非集中解約，僅是對個别合約進行調整，涉及解約用戶會根據合約進行補償，對于受影響的租客，會優先提供換租安置。

與此同時，自如上市計劃再度延後。

這一繫列動态，一定程度上折射出自如面臨的經營壓力。面對日新月異的住房租賃市場，自如似乎被困在百萬房源之中。

租住調整

觀點指數從自如官網獲知，截至2024年12月9日，自如在租房源覆蓋北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武漢、廣州、天津以及蘇州在内的重點十城。

數據來源：自如官網，觀點指數整理

注：可租房源類型含合租和整租，數據統計時間節點為2024年12月9日

在上述十城，自如可租房源體量合計超七萬套，其中北京以約2萬套可租賃房源體量居首，上海緊随其後，兩城可租房源均超一萬套。

具體來看，自如在北京的朝陽、海澱、豐台區域、上海浦東以及武漢東湖高新區域可租房源體量超3000套。

這些城市是自如業務布局的重點，但随着管理房量的增加，房間空置成本壓力也顯著提升，這也讓其運營承壓。

為推動空置房源實現快速去化，自如實施多種舉措以應對市場挑戰和穩定出租率，比如在促銷活動層面，自如推出了限時立減活動，為租客提供租金折扣優惠。

觀點指數從官網獲知，自如多個城市的部分可租房源打上限時立減折價標簽，可以享受租金9折、立減0.4個月租金、立減0.6個月租金、立減1個月租金等優惠活動。

另外，4月22日，自如2024年第12季“海燕計劃”正式啟動。參與對象為2022-2024 年的畢業生，認證成功海燕計劃可享“月付+0押金+搬家+元起+千元安家基金”等福利，為畢業生提供租房支持。

據了解，該計劃自2013年推出以來，已覆蓋了國内外5000多所高校，有370萬畢業生受益，累計減免押金近12億元。

同時，今年8月，自如上線整租季活動，承諾用戶新簽租期大于1年的整租長簽合同，合同期内第2年、第3年租金不上浮，且無使用次數限制。

毫無疑問，自如市場占有率處于行業前列，“13年，10城，近50萬業主、500萬次自如客的選擇。”據企業官微披露，截至2024年三季度末，已入駐8個國家和地區、覆蓋81個城市，累計服務租客500萬余人，業主百萬余人。

數據來源：自如披露，觀點指數整理

作為住房租賃市場老玩家，面對市場的變化，自如業務經營自然承受了不小的壓力，亦必須做出一定的調整。

據觀點指數了解，自如圍繞租住生活的不同領域，以居住産品、生活服務、科技等産品矩陣探索住房租賃的發展邊界。

其中，自如提供的服務内容包括房屋更新、房屋出租、租期服務、保潔、維修、搬家、續約服務、安心服務承諾等；科技方面包括O2O科技、免費估價、在線簽約、收益管理、全屋智能、大數據平台以及AI應用等。而智愛家成立至今約2年的時間里，已完成了超1000個家庭的定制設計整裝。

據2024自如業主開放日現場披露，截至目前，自如家服涉及六大品類，服務兩百余種家庭場景，在職服務者超1萬名，已累計服務訂單量超1億次、完成家庭保潔7212萬單、房屋維修1686萬單、家電維修清洗708萬單、搬家516萬單。

居住産品上，自如提供的房源類型包括自如友家（合租産品）、自如整租（包括心舍繫列）、曼舍（高端品牌）、業主直租（業主與租客直接租賃渠道）、自如寓（集中式長租）、自如驿（短租服務）以及自如里（大型租賃社區）等求。

業務發展模式上，據自如披露，目前“增益租”模式房源整體占比近50%，新收房源100%采用增益租模式，該模式是自如于2021年針對收房端推出，並沿用至今。

增益租模式同樣适用于高端租住産品。曼舍于2021加入自如集團並順勢推出全新的“增益租”模式，模式從業主直租轉變到曼舍增益租。曼舍項目的目標客群包括企業高管、品牌主理人、金融精英、留學生、藝術家、企業家等在内。

目前曼舍在北京、上海及深圳三城的房屋持有數量分别為1329套、1184套以及387套，共計3500套，其中增益租房源整體占比近50%。

交付能力上，曼舍年交付豪宅産品536套，大師設計配置周期平均89.7天，精簡房源裝配周期21.7天，及時交付率達99%。

另外，觀點指數從天眼查獲知，2024年里北京自如住房租賃有限公司發生了2次增資。年内第一次增資在2月，注冊資本從30.6億元增至40.6億元，增幅約32.68%。6月發生第二次增資，注冊資本從40.6億元增至50.6億元，增幅約24.63%。

業務破局

挑戰之外，發展機遇也同步涌現。政策指引以及金融支持為住房租賃市場提供了機會，助推市場規模化和機構化發展。

同時，保租房的發展也為市場化租賃企業帶來更多可能性，市場化租賃企業布局保租房領域的熱情不減，自如也不例外。

今年9月，上海領雅自如寓正式開業，並順利納保成為受認定的保障性租賃住房。項目位于上海市楊浦區海尚世界智慧天地，前身為存量園區辦公樓，經改造後成為擁有128間房的整棟式白領公寓，為租客提供45-73平方米的租住空間。

該項目是自如資管與北京科技園建設（集團）股份有限公司（簡稱“北科建”）共同合作的首個集中式長租公寓。據悉，今年3月，自如與北科建成立了項目合資公司，主要用于盤活存量資産，打造長租公寓、保租房等産品，兩者首個落地的保租房就屬于非居改保項目。

同時，深圳、上海等城市均有發布關于非居改保相關政策文件，政策指引為租賃企業參與保租房建設提供了明确的方向和目標，租賃企業能夠更好地規劃自身業務發展，加大在保租房領域的投資和布局。

另外，去年年底，自如寓（北京）住房租賃有限公司與中鐵建工集團有限公司（簡稱中鐵建工）達成戰略合作。雙方将憑借共同的資源優勢，探索租賃住房多樣化，包括不限于對存量低效、閑置資産進行投資改造，打造保障性租賃住房和市場化長租公寓。據了解，雙方計劃每年為社會提供5000間以上租賃住房。

同時，本次戰略合作兩者将共同取得集體建設用地使用權，投資建設為高品質租賃社區，在綜合用地的開發上，将致力于建設集住宅、寫字樓、新青年公寓多元業态的大型綜合體。

另外，自如在武漢也有在運營的大型保租房社區項目--武漢城投豐山府自如里，可提供1200套保障性租賃住房。

由此可知，作為分散式租住領域的龍頭企業，自如也持續關注集中式産品、租賃社區、高端租住、保租房等領域的發展。同時，與外部企業合作成為外拓的重要方式。

除了上述提及的案例外，還包括自如與鼎晖投資合作将老舊商場更新為高品質公寓、與投資機構設立投資發展基金（已在北京落地3個項目）等。

而作為自如旗下資産管理平台，自如資管專注于集中式租賃住房的數智化資産管理。

今年自如資管新增開拓新的城市--重慶，項目覆蓋從13城增至14城，運營物業超230棟，上半年新開自如寓32棟，達成5棟公寓項目合作，管理房量超4.5萬間。

在2024自如業主開放日現場，據自如資管介紹，2024年已進入全球8個國家和地區、覆蓋了81個城市，全球管理規模已達82.2萬間，平台GMV增長達45%，過去一年里，有159個項目實現滿租，運營業績可觀。

針對整棟類資産，自如資管打造了包括直營模式、托管模式、增益模式以及重資産模式在内的四大集中式資産管理模式，以适配各類物業情況，進行差異化運營。

據了解，過去一年内，托管模式增速最快，已經累計為230個中小業主提供托管合作，對426棟物業進行資産管理。

除此之外，今年5月20日，自如正式推出國際租房平台--自如比鄰 ZABIT，開啟國際化租房業務布局。

觀點指數從ZABIT小程序獲知，截至12月12日，自如比鄰ZABIT已在英國、澳大利亞、美國、中國香港、加拿大、日本、新西蘭、新加坡以及愛爾蘭陸續上線房源。

據自如介紹，目前自如比鄰Zabit平台已上線75.7萬間房源，合作129個全球公寓品牌，為留學生等海外華人群體提供租房服務。

自如董事長、CEO熊林在2024業主開放日現場也表示，從一個大學生進入社會，到跨國公司的高管，從國内的租房市場到國際租房市場，自如都進行了拓展。

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