觀點網 繼中金印力消費類基礎設施REIT之後，萬科物流業務REIT再度破冰。

3月1日，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT在深交所發佈招募說明書，正式進入發行階段。

招募說明書顯示，該REIT資產方為萬科旗下萬緯物流，底層資產為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，三個項目合計建築面積26.77萬平方米，總估值11.49億元。

早在去年3月31日萬科業績推介會上，萬科執行副總裁、首席運營官劉肖就透露，萬緯物流已在浙江和廣東選擇了幾個資產項目，項目規模25萬平方米左右，已報送至地方發改委，“有望年內發行”。

不到一年後，物流REIT浮出水面，萬科或將成為與招商蛇口類似，國內極少數同時實現多個經營性不動產賽道REITs突破的企業。

截至2023年9月末，萬緯物流累計開業項目可租賃建築面積989.9萬平方米，其中高標庫可租賃建築面積848.9萬平方米，穩定期出租率為85.3%，冷鏈可租賃建築面積141.0萬平方米，穩定期的使用率為76.5%。

據萬科2023年三季報顯示，截至報告期末，萬緯全國開業項目可租賃面積達989.9萬平方米，較2023年初增加約26萬平方米。

其中，高標庫可租賃建築面積848.9萬平方米，穩定期出租率85%，較2023年初降低約5個百分點；冷鏈可租賃建築面積141萬平方米，冷鏈穩定使用率77%，較2023年初增加約2個百分點。

作為對比，2021年末萬緯高標庫穩定期出租率處於高位，為94%，彼時累計開業項目建築面積797萬平方米。可以看到，隨着近年來萬緯物流可租賃面積規模擴張，整體出租率出現波動。

從萬科這次入池的三個資產項目來看，佛山南海項目和紹興諸暨項目均於2021年5月開始運營，尚未運營滿3年。2021、2022年末及2023年9月末，佛山南海項目的出租率分別為95.62%、98.82%和99.89%。

據悉，佛山南海項目於2023年整租給國內頭部電商客戶，並簽署3年期租約，預計到2026年4月前均接近滿租狀態。2021-2022年末及2023年9月末，紹興諸暨項目出租率分別為98.79%、97.45%和77.24%，其中2023年9月末出租率下降的主要原因系原租戶提前退租部分面積，次月該空置部分重新出租後出租率即回到97.45%。

另外，湖州德清項目2020-2022年末及2023年9月末的出租率分別為98.27%、99.42%、61.28%和86.66%，2022年波動主要系疫情影響，至2023年末，出租率已提升至98.35%。

根據出租率表現來看，萬科為試水倉儲物流REITs篩選的三個項目均接近滿租，也能在短時間內修復租約波動。

但需要注意的是，這批基礎設施項目租戶結構較為集中。截至2023年9月30日，共有10個租戶，前三大租戶的租賃面積佔全部已出租面積的比例為87.53%。

2020-2022年及2023年1-9月，基礎設施項目模擬合併營業收入分別為968.44萬元、4,157.91萬元、8,895.51萬元和5,845.47萬元；2020-2022年及2023年1-9月，基礎設施項目模擬合併EBITDA分別為428.04萬元、2,757.39萬元、6,716.88萬元和4,070.20萬元。

從體量看，萬緯REIT資產包與嘉實京東倉儲REIT頗為接近，同樣擁有三個位於不同城市的底層項目，後者於2023年1月11日成立以來，截至2023年12月31日，基礎設施項目合計收入為1.04億元，全年累計實際可供分配金額7406.53萬元。

對於萬緯物流和背後的萬科而言，若此次申報發行成功，更大的意義在於盤活龐大的物流存量資產，打通“融投建管退”路徑。

截至2023年9月30日，萬緯物流非流動資產302.45億元，其中投資性房地產價值248.33億元，在建工程7.09億元。

萬科方面表示，過去三年萬科一直以REITs發行對資產的要求標準，持續提升旗下經營性不動產的資產質量。

“以萬緯物流為例，目前持有和管理的倉儲規模超過1200萬平方米，有充足的項目可作為潛在擴募資產。後續伴隨公募REITs的持續發展，底層資產類型持續擴容，市場交易規模和活躍度不斷上升，萬科的經營服務業務也將有望為其長期價值增長提供更豐富的來源。”

以當前二級市場行情來看，萬科或許還能趕上一個晚集。

節後首個交易日，即2月19日，全市場30只公募REITs產品全部收漲，其中，中金普洛斯REIT漲超6%，紅土創新鹽田港REIT、嘉實京東倉儲物流封閉式REIT亦有不同程度上漲。

Wind數據顯示，全市場30只公募REITs產品2月全線飄紅。

對此有市場觀點認為，公募REITs底層資產等基本面無重大變化的情況下，二級市場交易價格在過去一年出現超跌，投資者普遍出現悲觀情緒，新產品發行難度增加。2024年長線資金投資落地及政策面會計記賬方式調整等利好出現，公募REITs長期配置價值依舊值得期待。

2月8日，中國證監會發布了《監管規則適用指引——會計類第4號》。其中，對於相關會計處理和判斷進行了明確，首次明確基礎設施REITs並表計入權益。

中金公司研究部表示，“我們認為2023年部分項目調整幅度已經大於其基本面波動，中期來看，考慮到會計記賬和增量資金政策有序推進、估值逐漸進入有性價比的區間且收益風險比有望改善，REITs作為另類高分紅品種的配置價值有望進一步顯現。”