此次申報發行成功,更大的意義在于盤活龐大的物流存量資産,打通“融投建管退”路徑。
觀點網 繼中金印力消費類基礎設施REIT之後,萬科物流業務REIT再度破冰。
3月1日,華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT在深交所發布招募說明書,正式進入發行階段。
招募說明書顯示,該REIT資産方為萬科旗下萬緯物流,底層資産為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園,三個項目合計建築面積26.77萬平方米,總估值11.49億元。
早在去年3月31日萬科業績推介會上,萬科執行副總裁、首席運營官劉肖就透露,萬緯物流已在浙江和廣東選擇了幾個資産項目,項目規模25萬平方米左右,已報送至地方發改委,“有望年内發行”。
不到一年後,物流REIT浮出水面,萬科或将成為與招商蛇口類似,國内極少數同時實現多個經營性不動産賽道REITs突破的企業。
截至2023年9月末,萬緯物流累計開業項目可租賃建築面積989.9萬平方米,其中高標庫可租賃建築面積848.9萬平方米,穩定期出租率為85.3%,冷鍊可租賃建築面積141.0萬平方米,穩定期的使用率為76.5%。
據萬科2023年三季報顯示,截至報告期末,萬緯全國開業項目可租賃面積達989.9萬平方米,較2023年初增加約26萬平方米。
其中,高標庫可租賃建築面積848.9萬平方米,穩定期出租率85%,較2023年初降低約5個百分點;冷鍊可租賃建築面積141萬平方米,冷鍊穩定使用率77%,較2023年初增加約2個百分點。
作為對比,2021年末萬緯高標庫穩定期出租率處于高位,為94%,彼時累計開業項目建築面積797萬平方米。可以看到,随着近年來萬緯物流可租賃面積規模擴張,整體出租率出現波動。
從萬科這次入池的三個資産項目來看,佛山南海項目和紹興諸暨項目均于2021年5月開始運營,尚未運營滿3年。2021、2022年末及2023年9月末,佛山南海項目的出租率分别為95.62%、98.82%和99.89%。
據悉,佛山南海項目于2023年整租給國内頭部電商客戶,並簽署3年期租約,預計到2026年4月前均接近滿租狀态。2021-2022年末及2023年9月末,紹興諸暨項目出租率分别為98.79%、97.45%和77.24%,其中2023年9月末出租率下降的主要原因繫原租戶提前退租部分面積,次月該空置部分重新出租後出租率即回到97.45%。
另外,湖州德清項目2020-2022年末及2023年9月末的出租率分别為98.27%、99.42%、61.28%和86.66%,2022年波動主要繫疫情影響,至2023年末,出租率已提升至98.35%。
根據出租率表現來看,萬科為試水倉儲物流REITs篩選的三個項目均接近滿租,也能在短時間内修復租約波動。
但需要注意的是,這批基礎設施項目租戶結構較為集中。截至2023年9月30日,共有10個租戶,前三大租戶的租賃面積占全部已出租面積的比例為87.53%。
2020-2022年及2023年1-9月,基礎設施項目模拟合並營業收入分别為968.44萬元、4,157.91萬元、8,895.51萬元和5,845.47萬元;2020-2022年及2023年1-9月,基礎設施項目模拟合並EBITDA分别為428.04萬元、2,757.39萬元、6,716.88萬元和4,070.20萬元。
從體量看,萬緯REIT資産包與嘉實京東倉儲REIT頗為接近,同樣擁有三個位于不同城市的底層項目,後者于2023年1月11日成立以來,截至2023年12月31日,基礎設施項目合計收入為1.04億元,全年累計實際可供分配金額7406.53萬元。
對于萬緯物流和背後的萬科而言,若此次申報發行成功,更大的意義在于盤活龐大的物流存量資産,打通“融投建管退”路徑。
截至2023年9月30日,萬緯物流非流動資産302.45億元,其中投資性房地産價值248.33億元,在建工程7.09億元。
萬科方面表示,過去三年萬科一直以REITs發行對資産的要求標準,持續提升旗下經營性不動産的資産質量。
“以萬緯物流為例,目前持有和管理的倉儲規模超過1200萬平方米,有充足的項目可作為潛在擴募資産。後續伴随公募REITs的持續發展,底層資産類型持續擴容,市場交易規模和活躍度不斷上升,萬科的經營服務業務也将有望為其長期價值增長提供更豐富的來源。”
以當前二級市場行情來看,萬科或許還能趕上一個晚集。
節後首個交易日,即2月19日,全市場30只公募REITs産品全部收漲,其中,中金普洛斯REIT漲超6%,紅土創新鹽田港REIT、嘉實京東倉儲物流封閉式REIT亦有不同程度上漲。
Wind數據顯示,全市場30只公募REITs産品2月全線飄紅。
對此有市場觀點認為,公募REITs底層資産等基本面無重大變化的情況下,二級市場交易價格在過去一年出現超跌,投資者普遍出現悲觀情緒,新産品發行難度增加。2024年長線資金投資落地及政策面會計記賬方式調整等利好出現,公募REITs長期配置價值依舊值得期待。
2月8日,中國證監會發布了《監管規則适用指引——會計類第4号》。其中,對于相關會計處理和判斷進行了明确,首次明确基礎設施REITs並表計入權益。
中金公司研究部表示,“我們認為2023年部分項目調整幅度已經大于其基本面波動,中期來看,考慮到會計記賬和增量資金政策有序推進、估值逐漸進入有性價比的區間且收益風險比有望改善,REITs作為另類高分紅品種的配置價值有望進一步顯現。”
撰文:馮嘉炜
審校:鐘凱