REITs紅了 | 中金普洛斯REIT：資管能力穩固護城河

編者按：公募REITs試點繼續擴容，随着消費基礎設施REITs正式落地，房地産行業迎來了前所未有的機遇。

這場變革，與經濟復蘇、行業調整的大環境完美匹配，将成為相關企業完成轉型的重要契機。或許，這也是房地産行業走向轉型升級、高質量發展的一條合适新路徑。

随着公募REITs試點逐漸走向更大天地，觀點新媒體策劃和推出繫列深度報道——“REITs紅了”，選擇一批正在或即将在REITs領域大展拳腳的標的，通過采訪、研究和分析，探尋REITs背後的資産故事與企業邏輯。

觀點網 公募REITs市場将迎來長線資金進場。近期，财政部聯合人力資源社會保障部起草《全國社會保障基金境内投資管理辦法（征求意見稿）》，拟将公募REITs納入社保基金投資範圍。

這一舉措有助于提振公募REITs市場信心、穩定投資者預期，並為市場引入長期資金活水。

觀點新媒體獲悉，當前國内倉儲物流REITs共發行3只，分别為中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT、嘉實京東倉儲物流封閉式REIT。

而中金普洛斯REIT是“首發+擴募”的“雙首批”REITs之一，也是目前唯一原始權益人為外資背景的産品。

該産品資産位于主要核心物流樞紐，完成擴募後底層資産由10個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈已經初步形成網絡化布局。

截至2023年11月30日，中金普洛斯REIT期末平均簽約出租率為93.28%，普洛斯順德物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯江門鶴山物流園繼續保持滿租，其余項目也保持了強韌的表現，招商活躍，進展積極。

REITs研究機構認為，不同于紅土創新鹽田港REIT和嘉實京東REIT得益于整租模式，中金普洛斯REIT則得益于普洛斯多年以來市場化運作中形成的領先業界的資産管理運營能力以及資産涵蓋核心物流樞紐並形成網絡化布局的市場優勢。

運營管理優勢

2021年，中金普洛斯REIT正式上市交易，成為上交所首支“倉儲物流類”基礎設施公募REIT，募資總額58.35億元。2023年6月16日，該産品擴募份額正式上市，擴募募資資金達到18.53億元。

擴募之後，中金普洛斯REIT底層資産合計由10個倉儲物流園組成，總建築面積達115.66萬平米。

其中包括，首次募集投資的底層資産項目7個，建築面積合計約70.5萬平米，以及擴募新購入的3個底層資産，建築面積合計約45.16萬平米。

數據來源：觀點指數整理

底層資産區域多元化分布，有助于分散風險，對經營穩定性的促進作用逐步顯現。

從底層資産項目經營情況來看，2023年前三季度，中金普洛斯REIT分别錄得收入8971萬元、1.02億元和1.17億元；EBITDA分别為5936萬元、6717萬元和7135萬元。

不斷提升的運營表現離不開普洛斯不斷優化的運營管理體繫。比如，依靠從總部到地區、點面結合、互相支持的全建制招商團隊，實現租戶全國網絡化戰略布局；充分發揮普洛斯中國市場研究團隊的作用，成為一線招商運營團隊洞察市場的“智囊”；利用數智化管理手段實現大數據賦能，實現管資産、管客戶、管運營的有機結合。

觀點新媒體獲悉，中金普洛斯REIT的租戶結構分兩大類，主要是生産制造類供應鍊和生活消費類供應鍊。

普洛斯江門鶴山物流園

再細分的話，比如，在北京的普洛斯通州光機電物流園，主要服務于一些醫療類業務；廣州保稅物流園主要客戶是頭部跨境供應鍊企業，服務于國内頭部電商平台的進口消費品國際采購業務；其他還有配合境内消費、線上線下消費的快遞快運類、生活時尚類，以及冷鍊，都是生産制造類供應鍊或生活消費類供應鍊中重要組成部分。

應對市場變化，通常需要做很多的工作。普洛斯作為中金普洛斯REIT的原始權益人兼外部管理機構，一大重點就是底層資産的招商運營管理工作。一方面，對于存續的租約，重視前置溝通，盡量提前洽談續租情況，對不續租的租約，提前做好租戶儲備，以避免或減少空置的時間。

另一方面，普洛斯總部及各區域招商團隊也在長期進行市場調研與分析，持續更新産品定位和主動進行客戶管理。例如，密切關注企業客戶在經濟周期的發展過程中所在行業的發展狀态與趨勢，在招商租賃中引入穩定性更好的産業租戶，合理管理租約到期時間，分散行業和租約到期集中度風險。

整體而言，普洛斯通過各類主動管理舉措和體繫化的運管體繫，持續提升園區的運營水平。

資産網絡化支撐

普洛斯領先的覆蓋核心物流樞紐的資産網絡，在其優質的市場化運營和産業服務加持下，是支撐其底層資産出租率的另一大優勢。

為保持出租率和租金水平的穩定性，普洛斯采取了一繫列舉措。普洛斯資産中國區聯席總裁趙明琪曾在采訪中介紹，首先，普洛斯物流基礎設施網絡目前覆蓋了國内70個城市，資産面積近5000萬平方米。

“很多網絡化客戶需要快速覆蓋市場的時候，都會來跟普洛斯溝通起網計劃。我們能夠支持很多大型客戶在短期之内完成整個物流網絡化建設和基地建設，這是普洛斯的顯著優勢所在。”

其次，大型企業客戶通常都會提前3年至5年與普洛斯分享新的發展規劃以及基地建設的中期規劃，而這些規劃都需要基礎設施來支持，普洛斯有實力為支持客戶的下一步發展做好準備。

普洛斯青島前灣港國際物流園

“對于一些處于早期階段的客戶，如果我們認為這個行業賽道非常有潛力，都會給予客戶發展上的支持，然後作為陪跑型的伙伴來支持他們的成長和發展，如新能源企業。”最後，普洛斯願意作為“陪伴型”伙伴來支持處于有潛力賽道的初創型企業成長。因此雙方不簡單是甲、乙方的租賃關繫，而是長期穩定的商業伙伴關繫。

這一優勢對出租率形成很好的支撐。觀點新媒體了解到，截至2023年11月30日，中金普洛斯REIT期末平均簽約出租率為93.28%，較2023年第3季度末數據，提升了2.5個百分點。

除普洛斯順德物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯江門鶴山物流園繼續保持滿租狀态外，随着重點項目招商取得積極進展，部分項目簽約出租率已超過95%。

比如，普洛斯澱山湖物流園簽約率提升至94.26%、青島前灣港國際物流園考慮已簽署意向函的租戶出租率為98.35%、蘇州望亭普洛斯物流園考慮已簽訂租賃協議的已恢復至滿租水平，普洛斯廣州保稅物流園出租率94.19%。

投資者關注的普洛斯通州光機電物流園亦取得進展，園區簽約率達到99.81%，可租賃面積已基本完成去化，部分租戶正進行入場前準備工作。

另外，底層資産數量最多且分布區域分散度好也是中金普洛斯REIT的標志性特點之一。

國家高端智庫CDI研究員宋丁在接受觀點新媒體采訪時指出，物流資産的運營情況受宏觀經濟形勢、區域供需關繫等共同影響。

從區位上來看，根據仲量聯行數據，我國約70%的非保稅高標庫存量集中于長三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。能夠發現，中金普洛斯REIT所包含資産項目，選址均為經濟較發達區域，同時也是制造業和消費比較聚集的地區。

數據來源：觀點指數整理

在近期舉辦的上交所倉儲物流REITs業績說明會上，第一太平戴維斯中國區投資及資本市場部負責人羅瑾指出，北京作為龐大的消費市場，本地倉庫需求長期供不應求；青島因供應量較少，空置率處于個位數水平；華東市場中，上海處于穩定狀态，大蘇州供應量有所提升，但地理位置以及吸收了上海産業集聚效應，出租率有所提升；華南市場長期以來供應量處于低位，年入市面積在60-120萬平米，目前供應水平約1000多萬，空置率為個位數，租金為較高水平；華西市場，供應主要來自于重慶和成都，市場競争較為激烈，但市場整體租賃需求呈現逐步回暖之勢，食品等消費端相關需求勢頭較為良好。

分散度高、覆蓋核心物流樞紐等良好的區位優勢是中金普洛斯REIT整體出租率穩定在近90%的原因。

業界有觀點認為，部分投資人偏好以大客戶為主的REITs項目，認為此類REITs的租戶品質較高，穩定性好。

但租戶集中度高也存在一定風險。據了解，2023年以來已有多家REITs由于主力租戶的退租導致出租率大幅降低，甚至個别REIT項目出現了出租率短期内大幅下降37%的“黑天鵝事件”。

普洛斯順德物流園

華泰證券分析稱：“以往認為出租企業規模較大、行業集中度較高代表園區運營能力強。但出租企業太大，就有可能出現資金充足自己蓋樓退租或者政府無償贈予土地的情況，導致大規模退租，且短時間較難找到替代租戶；對于行業集中度較高的園區，若行業發生繫統性風險，則會産生集體退租，且行業性沖擊較難恢復。”

宋丁持相同觀點，他認為靠主力租戶支撐的産品對業績有支撐，但一旦經濟形勢轉差，市場供需出現大的斷裂，一個租戶的損失就可以帶來整個REITs業績滑坡。

對比之下，中金普洛斯REIT更為市場化，可以發現其資産區域分布較廣，租戶結構更加分散。這在一定程度上會導致出租率短期小幅波動，但因租戶分散程度更高，具有良好分散性，一定程度下抵禦外部風險能力會更高，避免租戶集中度風險。

基金化運作標杆

普洛斯在REITs方面具有豐富的國際經驗，是業績表現一流的物流基礎設施投資信托基金普洛斯J-REIT的發起人和管理者。

普洛斯J-REIT從2012年在東京證券交易所上市以來，已經完成了11次擴募，目前已有93個資産，並已成為日本最大的物流基礎設施J-REITs之一。普洛斯J-REIT也被納入MSCI全球標準指數。

而在基礎設施私募基金方面，普洛斯也有十多年的經驗和積累，在中國市場，一方面引入國際主權基金、養老基金、大型險資等資本投資于中國的基礎設施建設；同時也與國内機構以及保險資金合作，為其提供運營成熟收益穩定的投資産品。普洛斯集團2011-2022年基金資産管理規模復合年增長率達到26%，全球資産管理規模已達1250億美元，是基金化運營的引領標杆。

因物流地産的重資産屬性，需投入大量資金且投資回收周期長，單純依靠自有資金難以實現規模化擴張，因此像普洛斯“一頭鍊接産業端，一頭鍊接資金端，資産投資開發與運營管理的相結合”的模式被争相效仿。

數據來源：平安證券研究所

觀點新媒體獲悉，截至目前，普洛斯人民币基金投資策略已擴展至20多支非上市不動産及私募股權投資基金，在岸基金的資産管理規模達1420億元。

因物流資産保值性好、現金流收入穩定，與長久期、低風險屬性匹配度高，物流資産仍然是不動産投資人首選。普洛斯引入的投資人，也以“看長”的資本為主，包括許多大型機構和保險公司。

這與公募REITs相似。

結合海外成熟市場經驗，從資産配置上來看，公募REITs産品現金流相對穩定，且強制高比例分紅，能夠為投資者提供長期穩定的回報率，通常受到認可長期價值投資的專業機構青睐，如保險、養老基金、國家主權基金等。包括在中金普洛斯REIT首次擴募時，定向擴募發售對象主要包含證券公司、保險公司、資管公司等在内的16家領先機構投資人。

從投資者結構看，中金普洛斯REIT2022年年報顯示，有超過95%的資金來自于機構投資者，不乏具有長期配置需求的資金。

即便目前受市場情緒影響，倉儲物流REITs自2023年以來股價有所回調，宋丁仍長期看好倉儲物流闆塊REITs：“雖然最近REITs産品出現較大跌幅，但從大的走勢來看，物流地産長期還是一個穩健的賽道，REITs的底盤也是比較穩健的。”

普洛斯增城物流園

站在長期投資的角度，REITs的持續分紅能力也是評估其價值的關鍵。如若産品能夠持續分紅並達到投資人預期，也将會驅使二級市場價格向資産的真實價值回歸。

三只倉儲物流REITs中，中金普洛斯REIT分紅次數最多，2023年三季度中金普洛斯REIT實現可供分配金額8673萬元，一至三季度累計實現可供分配金額約2.59億元，較招募說明書達成率為116%。上市以來，累計完成5次分紅，累計分紅金額達到約5.8億元，分紅比例近100%。

這在一定程度上表明這支REIT底層資産運營和盈利能力較為穩健。因認可資産品質和普洛斯的資産管理能力，不少投資人看好中金普洛斯REIT長遠收益。

例如，于今年9月，首程控股附屬公司及其管理的私募證券投資基金持有中金普洛斯REIT總份額比例由約10.05%增加至約11.05%。

展望2024年國内倉儲物流REITs市場，中金公司研究部表示，資産區位、運營方主動管理能力以及租賃模式對于判斷已上市倉儲物流項目未來的經營表現至關重要。

确實，對于高壁壘的倉儲物流行業而言，普洛斯較早前瞻性布局物流倉儲，讓其資産具備天然的區位優勢，加之其深受長期資本青睐的資産投資開發與運營管理的相結合的能力，正在将過去在物流不動産私募基金上發揮出來標杆引領效應，延續至公募REITs。

REITs紅了 | 一場前所未有的變革正在開啟。

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