觀點直擊 | 越秀房托：越秀金融大廈收購後的答卷

觀點網 3月9日，越秀房托公布了2022年财務報告，並召開了業績會。

據财報數據，越秀房托2022年收入總額為18.72億元人民币，同比增長4.2%。這是出乎意料的，因2022年有大量的減租，疫情影響對經營的沖擊也較大。

越秀房托董事會主席、執行董事及行政總裁林德良表示，部分物業的單位租金有所上升，這是不可想象的。同時，2022年物業總體估值基本與上年持平，只下滑了0.1%。

而且，面對今年匯率的激烈波動，越秀房托做了對沖，成功挽回了3.22億元損失。

林德良表示，今年一季度各種數據在好轉，消費逐漸在復蘇，2023年的經營狀況有望大幅度回升。

但不可否認的是，2022年确實是艱難的一年。

越秀金融大廈收購考量

在收購完越秀金融大廈後，越秀房托業績如何成為市場矚目的焦點。

從出租率來看，越秀金融大廈由2022年初的96.1%下滑至年末的91.6%。林德良對此表示，其他公司其他區域的寫字樓情況或許會更糟糕。

事實也是如此，越秀金融大廈位于廣州珠江新城核心區域，如果該寫字樓出租率都出現下滑的話，那麼其他地方的數據也不會好看。

除了出租率以外，單位分配額也出現了下滑。

2022年，越秀房托單位基金分派額為0.1306港元，同比下滑46.7%。觀點指數認為，這是受到了減租和利息成本上升等因素的影響。

2022年全年越秀房托租金減免預計約1.46億元人民币，再加上特别分派的0.85億元人民币，總共是2.31億元人民币。如果在2022年分派總額的基礎上加上2.31億元人民币的話，計算出來的每單位分派額為0.1803港元，較2021年下滑了26.43%。

若消除利率上升帶來的額外利息成本，那麼又将是另一種情況。

當初用于收購越秀金融大廈的貸款約45億港元（利率為1.37%），按照年利率為3.94%（目前實際年利率5.31%-1.37%）計算，年利息為1.773億港元，若這部分拿出來派息，那計算出來的每單位分派額為0.03706港元，與上述0.1803港元加總後，約為0.21736港元，雖然比2021年少，但下滑幅度只有11.3%。

所以大致可以确定的是，其他物業收入下滑、減租、特别派息以及hibor上升導致的利息成本增加，四者共同導致越秀房托在收購越秀金融大廈後，無法維持與2021年相同的單位派息。

從收益率角度看，2022年越秀金融大廈收入為4.23億元人民币，扣除45億港元利息成本（45億港元*5.31%）後，淨收入約2.1124億元人民币。在總收購款78.73億元人民币的基礎上，年化收益率為2.68%。若按照1.37%貸款利率來計算，年化收益率就會變成4.68%。

所以可以判定，利息成本上升拖累了越秀金融大廈的收益率。若未來越秀房托不采取對沖措施的話，利息成本仍将拖累越秀金融大廈收益率表現。

2022年，越秀房托借貸利息開支為5.39億元，同比上升65.8%。截至年末，以港元結算的銀行貸款及票據余額仍有158.85億元人民币，這部分實際年利率為5.31%，年利息約8.43億元人民币。

3月7日，美聯儲主席鮑威爾在美國國會聽證會表示，最近的經濟數據強于預期，如果整體數據暗示有必要加快貨币緊縮，那他們将準備加快加息步伐。所以在短期内，美聯儲加息概率仍比較大。

若越秀房托不及時采取措施的話，影響的不單單是越秀金融大廈收益率，整體經營情況也會受到較大影響。

單獨對越秀房托一個個體來看，确實是比較艱難，但如果從整個越秀集團公司集群來看，越秀房托則具有較大的優勢。

越秀地産大後方

無論是香港項目還是廣州的越秀金融大廈，均是持有越秀房托40%股權的越秀地産轉出資産。

位于廣州珠江新城核心區域的越秀金融大廈，屬于罕見的優質資産。

觀點指數認為，越秀地産出售該大廈，不僅為越秀房托注入了優質資産，也為自身的财務數據優化起到了一定作用，有利潤調節功能，這或許也将刺激越秀地産持續向越秀房托注入優質資産。

2021年，越秀地産其他收益淨額約為人民币15.00億元，主要包括越秀金融大廈處置相關稅前收益約24.39億元人民币，以及年末持有投資物業評估淨跌值約9.04億元人民币。而2020年其他收益淨額約人民币6.68億元，主要包括投資物業評估淨增值約人民币6.41億元。

可以看到，若無越秀金融大廈的出售，那麼越秀地産其他收益淨額可能就為-9億元了。最終可能會影響稅前盈利，使其下滑。

另外，2021年，越秀地産淨借貸比率為49.8%，現金短債比為1.8倍，剔除預收賬款的資産負債率為69.4%。若再進一步擴大負債規模，剔除預收賬款的資産負債率可能就要觸及監管紅線。

加上2021年地産融資通道開始收緊，尋求其他渠道成為各大房企的主要任務。

當初越秀房托供股籌集39.5億港元，借款45億港元，再加上少量自有資金才将越秀金融大廈拿下，這也為越秀地産間接打通了新的融資通道。

這或許也是越秀地産這兩年來銷售數據一枝獨秀的衆多原因之一。

如今，地産三道紅線枷鎖仍未打開，越秀地産仍有動力持續将項目置入越秀房托以換取資金。

截至2022年6月30日，越秀地産直接擁有的出租投資物業共65.8萬平方米，其中寫字樓約占37.6%，商業約占40.4%，停車場及其他約占22.0%。2022年上半年，租金收入約為1.80億元人民币。

若越秀房托吃下越秀地産上述投資性物業，仍可帶來1.8億元的半年租金收入。

另外，越秀地産商業闆塊于近日宣布正式更名為“越秀商管”，整體運營管理的面積超730萬平方米，總資産超1090億元。

截至2022年末，越秀商管在管項目有50多個，在核心城市累計開業13個寫字樓、8個商場、18個酒店公寓及長租公寓，以及專業市場、産業園等多個項目，這些項目在未來也可可能持續置入越秀房托。