香港傳真 | 邵氏片場富豪建樓 從邵逸夫、郭鶴年、楊國強到郭廣昌

觀點網 香港原邵氏片場的重建工作真真曠日持久。

從邵氏2002年申請改規劃，到後來的洽購傳聞頻傳，再到2014年正式落袋復星，過去了整整一旬光陰。如今又過8年，建築圖則終獲批，前後已耗時20年。

香港屋宇署網站4月19日消息顯示，屋宇署2月批出十一份建築圖則，包括八項住宅及商住發展、一項商業發展，以及兩項社區服務發展。

清水灣前邵氏片場建築圖就是其中之一。

說起前邵氏片場的過往，除了改規方案幾經調整之外，最為人樂道的還數其間參與收購項目地塊的那些富豪們。

如邵氏兄弟創辦人之一邵逸夫與老友郭鶴年，因争奪項目致關繫冷淡；如碧桂園楊國強因洽購項目而四處籌資超百億港元，卻因2008年金融風暴而終止收購商讨；期間又傳世茂集團主席許荣茂參與搶購；再到數年後忽聞項目已由復星郭廣昌接手，而邵氏則重新入局，成為其中一方合作者……

但凡有利益的地方就有沖突，前邵氏片場的建樓計劃就上演了許多故事。

最初的紛争 邵逸夫VS郭鶴年

作為TVB創辦人之一，已故邵氏創始人“六叔”邵逸夫，是香港清水灣邵氏片場最初主人。

1957年，50歲的邵逸夫放下在新加坡事業，回到香港，從邵村人手中購得了清水灣地塊。按當時市價，他以每平方英尺0.45港元，共32萬港元的價格，買下清水灣220号一塊空地，以做發展電影事業之用。

第二年，他創建了後來赫赫有名的“邵氏兄弟”有限公司。

據觀點新媒體過往報道，項目原本由清水灣舊電視城以及舊邵氏片場合共7宗土地拼合而成，其中4個地段由邵氏擁有，余下為南華早報擁有。總占地面積為70畝，建築面積8.2萬平方米，其中住宅6.26萬平方米，商業2.37萬平方米，容積率為1.8。

後清水灣電視城作為電視廣播有限公司（又稱“無線電視”或“TVB”）及旗下部份公司的第二代總部。于1991年，電視城道具倉發生五級大火，整個道具倉被燒毀，其後于原址重新興建。

清水灣舊電視城地塊連同毗鄰的邵氏片場，總面積達85萬平方呎，由于所處位置為西貢豪宅地段，極具重建價值，一直令各大發展商關注。

最早有關這個項目的收購案，要追溯到九十年代，發生在邵逸夫與郭鶴年之間。

歷史資料顯示，郭鶴年與邵逸夫原是商場上的好友。1988年，應邵逸夫要求，郭鶴年從澳洲幫龐雅倫手頭接過電視廣播的前身香港電視31%股權，成為第二大股東，邵逸夫則持有34%股權，為大股東。

後來，香港電視分拆為電視廣播及電視企業，前者經營傳媒，後者則做出版及華星娛樂等。

作為副主席的郭鶴年，由于無話事權，自1991年開始開始逐步減持電視廣播股份，同時卻将籌碼押注到電視企業，暗中部署全面收購戰。

沖突正式爆發是1996年2月13日，郭鶴年在事前並未通知邵逸夫的情況下，用旗下南華早報向電視企業進行敵意收購，觊觎的正是電視企業旗下清水灣電視城地皮。南華早報當時以每股5.5港元新股，換取兩股電視企業股份，收購總代價約3.57億港元。

邵逸夫随後以邵氏兄弟名義于同年3月中提出反收購電視企業建議，每股代價為2.55港元現金，共涉資7億港元。

郭鶴年迅速進行還擊，提出每股現金2.75港元代價，将敵意收購升級。

小股東見價格吸引，自然樂意接納收購，邵氏也随即收手，于3月底同意南華早報全面收購電視企業。

在該次收購戰中，郭鶴年成功收購電視企業股權，邵逸夫則通過放手電視企業套現4.5億港元。收購戰後，港媒指邵郭二人關繫轉為冷淡。

再後來，電視廣播鑒于清水灣項目設施不敷應用，于1998年開始籌劃興建新總部。1999年4月落實遷入将軍澳工業邨，2003年9月最後一個搬遷到電視廣播城的部門——無線電視新聞部遷離後，清水灣電視城正式結束其歷史任務。

申請重建 楊國強籌資百億洽購

在搬遷總部的同時，邵氏于2002年便已申請将上述地盤發展為住宅及商業項目，但因項目涉及擴闊清水灣道等交通及環境問題，令發展計劃一拖再拖。

至2006年10月，該項目終于獲香港城規會批出規劃許可，但因換地補地價談判與政府一直未達共識，此後7年多一直未有發展，乃至規劃許可即将過期。

過往資料顯示，彼時申請地盤涉及清水灣道舊電視城及邵氏片場，地盤面積約84.56萬平方呎，拟規劃為綜合發展區，申請人拟議綜合住宅、商業和住宿機構發展，並申請略為放寬發展限制以容許額外3342平方呎的住用樓面。

雖然項目發展停滞，但是憑借地段優勢，先後獲得不少富豪的垂涎。

2006年，傳出邵氏将被收購消息，這次收購方的主角是新鴻基。

其時消息稱，為了順利收購邵氏，新鴻基郭氏兄弟曾拉來世交——時代傳媒馮永發共同收購邵氏。新鴻基意在邵氏手中香港清水灣土地，而馮永發則意在TVB。

觀點新媒體過往報道顯示，馮永發的父親馮景禧曾與新鴻基創始人郭得勝及李兆基共同創業，後各自經營。馮、郭、李三家交情深厚。

彼時，邵逸夫通過其私人公司邵氏控股間接控股TVB。邵氏兄弟公司市值89億港元，邵氏控股持有其近75%股權，而邵氏兄弟和邵逸夫基金又分别擁有電視廣播有限公司(TVB)26%和6.23%股權。

在新鴻基宣布收購邵氏之後，李澤楷主持的電訊盈科(PCCW)開始加入收購邵氏的行列，嘉里集團郭鶴年也再次成為收購隊伍中的一員。

2008年，邵氏将被收購的傳言再次傳出，這一次收購隊伍成員更多，楊國強也在其中，並且是最受關注的一個。

2008年5月14日，邵氏第一次通過公告正式宣告有可能出售公司相關股份。傳言稱，由于邵逸夫夫婦年事已高，有意出售其持有的邵氏兄弟75%股權，並開價最少100億港元，香港與内地甚至國外多個資本财團均被傳有意競購。

率先透露收購邵氏的是凱雷和黑石，但進展似乎不太順利。其他意向方還包括其士國際集團有限公司主席周亦卿、華人置業集團有限公司主席劉銮雄、亞洲電視有限公司前主席邱德根等。

2008年5月25日，恒基兆業李兆基透露，他已向楊國強提供30億港元個人貸款，作為收購邵氏股份的周轉之用。李兆基還強調，他只是借貸給楊國強，無意幹涉電視廣播的運營，也不會占任何股權，把這項交易看作一項投資。

至此，楊國強收購邵氏傳聞被證實，並成為了其時收購邵氏最有可能成功的大熱人選。

因為楊國強在此輪競争當中是唯一擁有香港身份證的“香港人”，嘉里集團與黑石均屬外資，唯有楊國強符合香港《廣播條例》中有關持有免費電視必須是香港人的規定。

有分析指，作為内地開發商，比起TVB的控制權，楊國強顯然更為看重彼時價值54億港元的清水灣地盤。

但也有消息指，楊國強至少在消息傳出之前六個月，已開始研究收購邵氏以控制電視廣播，但一直要解決資金上的安排。為了進行交易，楊國強于2008年5月已籌集大約70億港元貸款，尚差30億到40億港元，分析人士認為，不排除此部分資金由碧桂園提供。

之後又有消息稱，楊國強不但獲得了李兆基的支持，拿到30億港元貸款，另外還從花旗銀行獲得了70億港元貸款。據2008年6月上旬報道，在花旗集團協調安排下，銀團貸款方案預計将在之後的一到兩周簽署，楊國強計劃争取78億港元左右的美元貸款，以收購邵逸夫手中邵氏股權融資。

這時，《南華早報》卻援引未透露姓名的消息來源稱，控股權出售已被暫時擱置。但市場預計邵逸夫出售邵氏75%股權的行動或不會完全停止，楊國強仍在為此次交易尋求銀行融資。

有關收購消息紛至沓來，卻難有統一。

當年6月11日，有報道援引市場消息人士的話稱，世茂主席許荣茂正在努力安排銀行貸款，以收購邵逸夫掌管的電視廣播。

至當年6月16日，更有報道稱，邵逸夫已向楊國強提供35億港元貸款，用于幫助他競購邵氏控股權。

據知情人士回憶，當時楊國強計劃自己出資30億港元，向李兆基借30億港元，其余則由超級富豪劉銮雄借出。但邵逸夫夫人方逸華（時任邵氏兄弟副主席兼董事總經理，主掌電視廣播管理工作）擔心大劉巨資介入會影響其管理地位，因而建議由邵氏借錢給楊國強。

7月初，恒基兆業主席李兆基接受香港媒體采訪時更證實，邵氏主席邵逸夫願意接受楊國強“分期付款”，使得楊國強收購邵氏已經無限接近成功。

但俗話說，世事難料，就在外界以為一切将塵埃落定之時，金融風暴席卷全球，邵氏兄弟2008年10月14日發布公告宣布，由于當前金融市場狀況不佳，所有關于大股東可能轉售股份的談判已經終止。

楊國強這場收購，紛紛擾擾半年多，最終歸于平靜。

塵埃落定 郭廣昌香港建樓

叫停股份轉讓三年後，2011年，香港電視廣播有限公司(TVB)26%權益，包括香港清水灣地皮，被悄無聲息地售予“殼王”陳國強牽頭組建的一個财團Young Lion，代價僅62.64億港元。

又一個三年過後，2014年5月，有消息人士爆料，這宗曾讓諸多地産大佬奮力拼搶的黃金寶地已被復星集團收歸囊中，成為其在香港投資開發的第一個項目。

2014年5月5日，復星集團相關負責人在接受觀點新媒體采訪時表示，復星國際近期投資的香港土地，並不構成公司須予公布的交易。盡管並未透露更多細節，但上述說法顯然在一定程度上證實了這筆交易的真實性。

據介紹，這樁生意是經過項目組7個月全力推動之後，在2014年1月29日，復星與Young Lion簽訂股權收購協議，而後于3月27日正式與邵氏完成合作協議簽署。

最終在2014年3月31日完成項目交割，復星完成收購香港清水灣項目100%的股權，並與合資方邵氏在該項目中分别持股60%及40%。至此，邵氏片場的歸宿終于塵埃落定。

當時，清水灣項目仍是一片舊廠址，不過政府規劃宣布可以進行住宅開發。有專業人士曾預估，地塊未來總銷售金額将會超過160億港元。

但在香港進行項目重建，規劃審批就是一個漫長的過程，民衆意見也是一個因素。

2014年7月，復星提出的相關西貢清水灣前邵氏影城重建計劃，遭港大教授和周邊業主等一致反對，認為片場及行政樓有歷史意義，同時也認為項目會影響周邊地區交通。

消息指，城規會咨詢期間共接獲6份意見，全部都是反對，包括港大客席教授狄麗玲提出片場及行政樓的保育價值，附近銀灣花園業主委員會則擔心，項目附近屋苑的水渠及對消防出入通道的影響，而科大則去信指關于發展對清水灣道交通的影響。

之後，香港古物咨詢委員會(古咨會)于2015年将整個邵氏片場建築群評為一級歷史建築，其後更為建築群内的建築物逐一評級。

該會于2016年将邵氏片場行政大樓列為一級歷史建築；另外将1至6号錄影廠、片倉及配音室、彩色沖印房、邵氏别墅、2至4号宿舍及制片部，于當時被列為二級歷史建築；7至10号錄影廠、守衛室等被列為三級歷史建築。

按照評定，一級歷史建築代表該建築具特别重要價值，須盡一切努力予以保存。二級歷史建築被評為具特别價值，須有選擇性地予以保存。三級歷史建築就具若幹價值，宜于以某種形式予以保存的建築物，如保存並不可行，則可以考慮其他方法。但由于“一級歷史建築”的身份只是古物古迹辦事處的評級，不在《古物及古迹條例》的保護範圍之内，意味業主可作清拆。

至2018年，復星國際再就清水灣項目向城規會申建住宅發展，計劃建749個住宅單位及183間酒店客房等，並于2019年3月獲城規會通過。

據城規會文件顯示，該項目地盤面積約84萬多方呎，包括5萬方呎政府土地；采“寓保育于發展”模式推展，當中標志性的邵氏行政大樓、毗鄰的片倉及配音室将獲原址保留，並改裝為包含文物展示場地的商業設施，讓公衆可以參觀及使用；一号錄影廠、邵氏别墅部分外牆、制片部及等部分将會被保育。

此外，項目于2022年初獲政府批出補地價，每平方呎樓面補地價約6000多港元，涉及金額約63億港元。

有業内人士認為，邵氏片場項目于完成補地價程序後可随即上馬發展，綜合市場估值，項目日後市值可達約210億至230億港元。

而據屋宇署最新批出的建築圖則文件顯示，該項目共獲批建38幢建築物，其中37幢為住宅，包括14幢3層高洋房、23幢樓高6至11層的分層住宅（部分建于兩層地庫或一層停車場之上），另設一幢會所設施，可建總樓面約105.1萬平方呎。

至此，原邵氏片場重建工作終于獲得階段性進展。

從第一份規劃方案提交，到2022年獲批建築圖則，時間已走過20載，但復星的任務仍未結束，項目酒店部分規劃並未獲屋宇署批出。

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