黃紅雲如何轉型？ 千億目標下金科服務商的輕資産樣本

觀點地産網 3月28日晚間，金科披露業績報告稱，2015年公司實現營業收入193.99億元，同比增長11.98%；實現淨利潤12.34億，同比增長42.99%；各業務闆塊銷售金額漲4%至238億元，其中地産闆塊實現221億元。

早在8年前，金科就提出未來10年達年收入1000億元的宏大目標，如今雖然看來仍有相當一段路要走。但随着董事長黃紅雲近期再次重申“千億收入”，新能源、現代服務等非地産轉型方向被列入這家房企的計劃。

金科強調，2016年将加快升級轉型步伐，依托新地産和新能源，積極發展現代服務業，以“地産+社區綜合服務”連接用戶。

此前3天，金科在重慶舉行2016年品牌暨戰略發布會，旗下新LOGO、社區綜合服務集團以及“新服務”戰略等内容正式亮相，並對未來五年發展作出規劃。

按照黃紅雲的轉型計劃，金科未來五年總體戰略是發展現代服務業，以“地産開發＋地産後服務”連接用戶。在他描繪的藍圖中，2020年金科将實現千億收入，其中非地産業務占比達400億元，並将實現現代服務業收入“接近並力争超過總收入50%”。

金科服務商探索

金科披露，未來公司将形成“新地産、新服務、新能源”的三輪並進格局。而相比于地産、新能源兩大資金密集型産業，“新服務”戰略作為金科從重資産投資向輕資産運營的重要轉變，無疑受到了管理層極高的關注。

3月25日，金科董事長黃紅雲，總裁蔣思海，總裁特别助理方明富，黨委書記、監事會主席蔣興燦，社區綜合服務集團董事長夏紹飛等高層悉數出席“2016年品牌暨戰略發布會”。

在發布會上，媒體邀請、網絡直播、巨大屏幕，包括方明富在做個人演講時，穿着也極具休閑風格。這種試圖營造科技界經典場景的“蘋果式”發布會，無疑是追求更大傳播效果的一種嘗試。

方明富重點介紹，“新地産”指金科地産集團，在傳統的房地産開發層面，由綠色住宅、産業地産到商業地産等方面轉變；“新服務”則指金科社綜集團，通過O2O、社區智能、社區商業等形态打造社區綜合服務體繫。

對此，夏紹飛在發言時也表示，金科的服務體繫經歷四個階段，包括1998-2008年以滿意度為核心的階段，2008年起以睦鄰友好為核心的文化體繫，2012年起以社區便利配套為核心的生活體繫，以及2015年以智慧社區運營體繫為核心的階段，被譽為服務4.0運營體繫。

據其透露，目前金科社區線上生活的粉絲量接近30萬，業主接近100萬，平台交易額1600多萬。于活動當天，金科再度對平台進行更新叠代，推出首個社區“微AP”。除此以外，社綜集團正在組建和成立，未來将主要涵蓋服務職能、科技智能兩大核心作用。

在戰略制定上，金科計劃由傳統物業管理升級為“社區綜合服務”，包括通過線上數據雲結合智能物聯技術，打造社區生活、物業、商業、教育、金融、健康等六大平台。

具體而言，成長更好、便利更好、健康更好、居家更好、鄰里更好這“五大主張”是貫穿其中的發展理念。其中，“成長更好”主要針對金科服務社區里0-18歲業主，提供相關成長關愛繫統及教育繫統。其它幾大方面，則涵蓋金科旗下社區商業配套、社綜集團365社區服務、鄰里文化、醫療、智慧社區等方面内容。

數據顯示，目前金科物業服務已經進入全國60個城市，管理項目265個，管理面積近1億平方米，接近彩生活上市前夕的規模；入住業主戶數逾38萬戶，業主總數逾120萬人。金科預計，未來五年，公司整體物業合同管理面積接近5億平方米，擁有業主數量接近1000萬人。

伴随着物業管理面積不斷擴大，金科對于“新服務”的轉型也提出明确目標。據了解，該公司計劃用5年時間實現三大層面戰略轉變，包括從關注房子的居住到關注社區服務，關注用戶從一次交易到持續消費。

而在企業層面，金科則由地産開發商轉型為現代服務提供商，逐步實現從重資産投資向輕資産運營的轉變。

千億視角下的轉型樣本

作為一家主營房地産開發、物業管理、制造、加工等業務的企業，金科自2008年便提出未來10年收入達1000億元的宏大目標。數據顯示，2013年、2014年及2015年，金科營業收入分别為160.7億元、173.24億元及193.99億元。

其中，房地産銷售作為目前最主要的收入來源，2015年金科實現地産闆塊實現簽約銷售金額約221億元，同比增長約5%，低于年初制定的280億元目標；簽約銷售面積約332萬平米，同比增長約3%。房地産全年新開工面積約332萬平米，竣工面積約407萬平米，結算面積約286萬平米；年末在建項目75個，在建面積約1302萬平米。

觀點地産新媒體查詢相關研究報告獲悉，目前金科已拿到預售證的可售貨值約230億元，2016年計劃拿地投資額約100億元，同比略增。

不過，随着房地産增速放緩，行業“去庫存”成為主要基調，身處其中的房企不可避免地受到影響。此前2月，黃紅雲曾對金科現有貨值提出功能升級計劃，包括将商業性産品更改為一般性酒店或衆創空間等。

黃紅雲還提出“調産品”策略，如聚焦改善型産品、學區房、科技地産、綠色地産等。未來在由區縣為主轉為聚焦二線中部城市的同時，三年内實現剛需首置、品質改善、高端再改客群結構由7：2：1逐步調整到5：4：1。

除了地産業務面臨挑戰，金科盡管獲得累計40萬千瓦風電項目及2萬千瓦光伏項目，但新能源業務也因限電項目運營低于預期。據觀點地産新媒體了解，在此情況下，金科作出取消招商昆侖對華冉東方的業績承諾，調減收購價的決定。此外，投資設立4億元新能源産業基金，並購和孵化新能源領域優質項目。

地産、新能源受到不同市場因素的影響，讓金科開始探索新細分領域——轉型服務商，擴張垂直類O2O業務。

在3月25日發布會上，金科總裁特别助理方明富公開談及社區服務的廣闊空間。“到2020年中國中産以上的家庭将達到1.4億個，而消費市場規模将達到6.5萬億，雙速並行的時代實際上在中國正在崛起，中高層以上的速度在快速提升，未來五年有80％的消費增長，也就是2.5萬億會來自于中上階層和富裕階層。”

他表示，金科要面對和适應消費需求從過去只滿足日常消費提高到改善生活品質，作出從賣房子到提供生活方式的選擇。

觀點地産新媒體了解到，2015年金科新增收購物業面積1000萬平方米，商業模式采用與彩生活相同的包幹制。數據顯示，去年該公司物業管理實現業務收入5.89億元，資産總額24.80億元。

盡管目前物業服務轉型尚處于初期，但行業内其它企業的表現或許能給金科帶來新的啟示。以分拆物業上市的企業為例，2015年度，彩生活實現總收益8.28億元，同比增長112.6%；毛利由2014年的3.1億元增至4.55億元，增幅46.7%；公司擁有人應占年内溢利1.68億元，同比增長15.63%，淨利率為20.35%。

按照金科的計劃，未來五年，該公司整體物業合同管理面積接近5億平方米，擁有業主數量接近1000萬人，“新服務”戰略也将作為公司從重資産投資向輕資産運營的支柱。

此前黃紅雲甚至提出，金科規劃到2020年末實現千億收入。其中，地産業務年收入超過600億元，非地産業務年收入達到400億元並力争更多。在總體收入穩定增長的同時進行優化調整，具體讓非地産闆塊的現代服務業收入接近並力争超過公司總收入的50%。

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