跑馬場“百億補貼” 廣州珠江新城最後寶地的越秀角色

觀點網 百億征收補償，廣州珠江新城跑馬場地塊的“壕無人性”。

11月17日，兩份白底黑字蓋有大紅印章的通知文件，掀起了廣州舊改圈讨論熱潮。根據網上流傳的圖片，這是關于廣州珠江新城最後一宗寶地——跑馬場地塊的征收補償方案，當中涉及百億補償金額以及項目做地主體等。

具體來看，其中一份文件是由廣州賽馬場運營管理有限公司（簡稱“賽馬場運營公司”）發布的《關于由政府收回廣州賽馬場運營管理有限公司馬場地塊和國有土地使用權收回的補償方案》。

《補償方案》中提到，此次跑馬場地塊土地面積36.2萬平方米，采用有償回收、貨币補償方式，補償款總額約100億元，扣減需繳納稅費及必要的支出和費用後，補償款預計約66.4億元，最終按各股東持股比例分配。

方案中亦提到，股東拿到補償後，還可選擇購買改造後的“馬場地塊物業”。

作為珠江新城最後的“核心遺珠”，馬場地塊含金量不言而喻。對于股東而言，無疑又是一筆收益可觀的投資選擇。

這份補償方案将于2025年11月26日下午進行讨論表決，參與表決的對象是天河區員村街石東第八、石東第九股份社的全體股東。

這是馬場地塊實質推進的關鍵一步。

與此同時，在這份補償方案中，也坐實了越秀集團為馬場項目做地主體的身份，負責地塊的回收以及補償款的支付。

事實上，市場對越秀集團牽頭做一級土地整備並不意外。

一方面，越秀集團是賽馬場運營公司的第一間接大股東；另一方面，今年7月通過備案的珠江新城東區城市空間提升及基礎設施配套建設項目（馬場地塊所在地）的建設方也是越秀集團子公司。

圖片來源：企查查

根據企查查信息顯示，賽馬場運營公司股東主要有7位，第一大股東是越秀集團旗下廣州越成投資運營有限公司，持股49.85%；第二、第三大股東是天河投資集團與新塘商業運營管理有限公司，共持股31.15%，背後對應天河區政府。

最後的四名股東，則是對應村集體。

第四股東是石牌三駿企業集團，持股15%，屬于石牌村體繫；第五、第六、第七股東則是石東第十、第九、第八股份社，合計持股4%。

與此同時，今年7月25日正式通過備案的“廣州市珠江新城東區城市空間提升及基礎設施配套建設項目”，也正是由越秀集團旗下越誠達有限公司負責一級開發，即地塊前期土地整理、市政道路、地下空間開發等前期基建工程，總投資超151億元。

值得一提的是，廣州越成投資運營有限公司是越秀集團全資子公司，成立于2019年，彼時正處于跑馬場地塊汽車城關閉後、官方明确功能提升規劃前的關鍵時期。

因此，在外界看來，越秀集團此次參與地塊前期籌備工作，實則是在間接宣示其對跑馬場地塊的勢在必得。

今年10月16日，廣州規自局正式公布馬場地塊控規調整方案，地塊調整後總建築面積達73萬平方米，包含22萬平方米高端住宅、50萬平方米商業、教育配套及公共空間。

僅從地塊稀缺性而言，有市場人士推測，跑馬場地塊起拍價或接近200億元，遠超去年廣州地王保利面粉廠的117.55億元。同時，跑馬場所在位置是廣州傳統頂豪區，匯聚了匯悅台、凱旋新世界等豪宅。

事實上，廣州市場确實不缺投資客，缺的是值得投資的項目。據成交數據顯示，廣州今年1-10月千萬級豪宅網簽量已突破6000套，同比增長約42%。

今年11月，由保利面粉廠地塊轉化而來的保利玥玺灣項目，更是創下全國單盤銷售紀錄。據中介反饋，該項目11月10日開盤，首日銷售額便達到了106億元，均價17萬元/平方米，最高單價30萬元/平方米。

除了地段外，跑馬場地塊最受關注的便是高端商業SKP的入駐。

該消息最早傳出是在2021年8月，當時中國政府采購網挂出了《天河區馬場地塊功能提升發展策劃項目競争性磋商公告》，這份公告明确該地塊的功能定位要對標北京SKP等國際著名CBD地區。

後續這一傳聞也不斷得到相關信息的佐證。

2022年廣州國際投資年會上，廣州市政府與北京華聯集團簽署戰略框架協議，計劃落地華南首個SKP項目；2024年天河區高質量發展大會上，表态要推進跑馬場地塊更新改造、争取華聯SKP項目早日落地。

今年10月21日，廣州市人民政府辦公廳印發《廣州市提振消費專項行動實施方案》中，亦提到要聚焦“5+2+4”重點商圈建設，推動聚龍灣太古里、華潤萬象城、馬場片區等高端商業載體建設。

因此，跑馬場地塊的發展價值不言而喻，若誰能将其收入囊中，無疑将坐實廣州市場“一哥”地位。

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