凡荣置業是誰？一周斥資22.5億連拍慈溪三塊地

觀點網 7天之内，甯波國企凡荣置業接連拿下三宗涉宅地塊。

11月17日，甯波慈溪市土地市場成交一宗住宅用地，白沙路街道原農批市場剩余地塊由慈溪市凡荣置業有限公司以底價8.03億元競得，成交樓面價約5490元/平方米，出讓面積8.61萬平方米，容積率1.7，規劃建築面積約14.6萬平方米。

根據規劃要求，該地塊建築密度不超過30%，綠地率不低于30%，住宅限高27-54米，預計将打造包括小高層和高層在内的住宅産品；允許配建不超過總計容建築面積10%的配套設施及商業用房。

從地理位置上來看，該地塊所處新城河闆塊是慈溪市重點發展的城市功能區，已形成較為成熟的居住氛圍，“慕名而來”的開發商不在少數，綠城、荣安等開發商均在此落子，凡荣置業則是“新面孔”。

此前于11月14日，慈溪市凡荣置業有限公司曾以底價3.49億元競得新城河A-2-1地塊，樓面價1.24萬元/平方米。該地塊同樣位于白沙路街道，出讓面積2.55萬平方米，容積率1.0-1.1，建築面積2.81萬平方米，建築高度18米。

值得注意的是，拿下新城河A-2-1地塊的前一天，慈溪市凡荣置業有限公司另以底價10.97億元競得新城河60-01地塊，樓面價6427元/平方米。這宗地塊也位于白沙路街道，出讓面積10.04萬平方米，容積率1.0-1.7，建築面積17.07萬平方米。住宅建築限高12-54米。據悉，該地塊西北側配建一處菜場，獨立占地並組織交通，按建安費投資額不低于2400萬元，驗收通過後無償移交給慈溪城投集團。

短短一周時間内，這家“名不見經傳”的企業斥資22.5億元，拿下總建築面積34.6萬平方米的涉宅地塊，成為近期甯波慈溪土地市場最活躍的買家之一。

在當前市場環境下，凡荣置業為何能進行如此密集且集中的地産投資？背後的真實投資方又是誰？

查閱凡荣置業的創立背景，這家于2023年成立的公司主要業務集中在房地産開發、建設工程施工，2023年至2024年内並無摘地動向，直至2025年11月“橫空出世”，接連落子甯波慈溪，地塊還均位于新城河區域内。

據觀點新媒體了解，負責新城河區域城市建設的國企名為甯波慈溪城建投資集團，正是凡荣置業的股東。

資料顯示，該公司由慈溪市天慈開發建設有限公司持股85%，甯波慈溪建設集團有限公司持股15%，前者股東為慈溪市國有資産管理中心，後者股東正是慈溪城投。

慈溪城投的出現攪起市場波瀾，有聲音認為，背靠國企的凡荣置業此時拿地主要是為了“托底”。

但從慈溪城投拿地軌迹來看，早在2023年凡荣置業剛剛成立之時，就已開始通過旗下公司摘地：最早在2023年11月，慈溪市景齊置業以9891元/平方米的樓面價，總價12.51億元拿下新城河28-E-2地塊，地塊同樣位于慈溪白沙路街道，出讓面積.687萬平方米，容積率2.0，建築密度30%，綠地率30%，建築限高54m，土地用途為城鎮住宅用地。

同一天内，另一家慈溪市璟堅置業有限公司以成交總價8.96億元摘得新城河28-E-1地塊，成交樓面價約8574元/平方米。該地塊位于白沙路街道，出讓面積5.33萬平方米，容積率2.2，建築密度22%，綠地率35%，建築限高54m，土地用途也為城鎮住宅用地。

兩家公司看似毫無聯繫，但股權穿透後發現，兩者股東均為慈溪市天慈開發建設有限公司、甯波慈溪建設集團有限公司，且持股比例相同。

後于2024年9月，慈溪市金慈置業以8317元/平方米的樓面價，總價6.03億元拿下32-A-2地塊。

同樣在2023年11月，另一家慈溪地方國企慈溪市金慈置業有限公司以底價6.03億元、樓面價8317元/平方米摘得慈溪新城河32-A-2地塊，地塊住宅部分占地4.53萬平方米，容積率1.6，總建約7.25萬平方米，配建1500平方米鄰里中心，住宅可售總建約7萬平方米。

與上述企業不同地是，金慈置業由慈溪城投持股33%，以及杭州浙桐置業持股67%；而杭州浙桐置業背後，則是綠城房地産集團。

早在綠城、慈溪城投聯合拿地之前，慈溪市資規局發布消息稱，将新城河32-A-1地塊和新城河32-A-2地塊合並，合並後地塊用地面積約10.47萬平方米，容積率等其他指標不變，容積率依舊為1.6。

該地塊可追溯至2022年和2024年，慈溪城投均以底價拿下新城河32A兩宗地塊，一直沒有開發，如今等來綠城合作開發，預計會規劃别墅加高層産品。

事實上，作為杭州房企的綠城目前在慈溪自主開發了沁百合項目，代建了曉風印月項目，還和另一家房企荣安合作開發了汀瀾鳴翠項目，開盤當天去化85套，去化率約75%。

因此，對于慈溪城投而言，與綠城合作是引入品牌房企的開發運營能力與産品力，以提升項目市場競争力、加速存量土地價值實現的務實選擇。

從上述拿地案例來看，慈溪城投作為本地國企，已經形成明顯的拿地位置偏好，且每一宗地塊均為底價成交。有意思的是，近年來以實業起家的甯波本地企業也開始試水新城河區域的土地市場，但多數拿地結果為溢價成交。

此前，化工産品貿易行業起家的慈溪市奔東置業以1.26萬元/平方米樓面價、總價9.68億元拿下新城河59-B地塊，溢價10.88%。該地塊為2022年以來新城河首個溢價成交的地塊，預計将建設新城河闆塊第二個别墅類項目。

另于2024年11月，在經過22輪競價後，服裝業務起家的甯波德高置業有限公司以總價3.06億元競得新城河46-A地塊，樓面價1.38萬元/平方米，溢價33.61%。

縱觀慈溪新城河闆塊近年的土地市場，一條清晰的開發路徑已然顯現，以慈溪城投為代表的本地國企平台，通過旗下多家關聯公司持續吸納核心區域的住宅地塊，以底價成交方式穩定土地市場，以求主導區域開發節奏，另引入綠城等具備成熟開發經驗的房企，通過合作開發模式實現互補，進一步鞏固市場話語權。

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