萬科繼續整理存量資産 “廣信資産包”6項物業尋買家

觀點網 廣信資産包的拆解，仍在進行時。

9月17日，萬科旗下的廣州萬溪企業管理有限公司在微信平台發布了資産整售競價招標公告，計劃出售廣州市越秀區一棟商辦物業和一棟辦公樓，建築面積分别為1723.24平方米和4742.06平方米。

值得注意的是，此次交易設置了兩項關鍵條件，一是投標人需接受該標的物業既有租賃合同的全部内容及租賃條件，二是該標的物業最遲需在2025年12月15日前繳清全款。

事實上，這已是廣州萬溪進入 2025 年以來第三次發布 “資産整售競價招標公告”。

拆解“大禮包”

據觀點新媒體統計，截止目前，廣州萬溪今年已累積對旗下8項資産啟動整售競價招標。

此前的6月23日，廣州萬溪上架了廣州荔灣金域曦府的底商曦街，及天河銀利街107号住宅；2個月後，再挂牌白雲區樂嘉路兩層辦公物業、荔灣區一棟住宅、佛山南海黃岐工業物業，以及珠海香洲兩層商業物業。

據知情人士透露，廣州萬溪此次出售資産均來源廣信資産，而出售的目的在于回流現金流。“接下來還有一些零零星星的資産要出售，這兩個（9月17日上架的項目）比較整一些，另外有些不能出售的，萬溪只能出租經營。”

為進一步鎖定現金流回流的确定性，廣州萬溪對所有8項待售資産均設定了統一的全款繳納限期，2025年12月15日前需繳清全款。對于投標人的資格要求，必須是在中國境内注冊的企業，注冊資金在100萬元及以上，且具有合法身份的自然人。

從招標進度來看，6月23日公布的2個項目已于6月29日截止招標；而9月17日披露的4個項目也将于9月21日下午6點截止招標，目前暫未有買家信息披露。

而廣州萬溪此番的出售動作，在市場看來，是順應行業趨勢的明智之舉 。正如某閩繫房企董事長所言的：房地産正處于變革期，新産品、好産品出來後，存量産品就像智能機時代的功能機，沒有價值，不趕快賣掉，之後就只能賣零部件。

回顧廣信資産包的歷史。2017年6月29日，萬科擊敗華潤、越秀、保利、中海、恒大、碧桂園、華發和信達，以551億元鲸吞廣信資産包，而廣州萬溪誕生的使命就是盤活該巨額資産包，包括股權債權的梳理、資産包内地塊項目的拆遷改造及後期開發等工作。

甚至為了更好的拆解資産包，2020年6月，萬科采用“股權+債權”的交易方式引進了以信達為首的七家戰略投資者，轉讓出廣州市萬溪企業的50%股權。

然而，巨大機遇的背後就往往伴随着壓力和挑戰，尤其是資産包背後復雜的債權、股權關繫。

“雖然資産包拿到現在有7年多時間，但項目真正開始發動是在2021年，前期一直在處理官司。” 萬溪負責人此前曾在公開場合透露，511項目背後涉及高達2800多起債權債務官司，而且均是以敗訴告場，為此公司專門成立了法務團隊，梳理至今剩余100多起官司，風險才基本可控。

根據萬科2024年财報顯示，截止報告期末，廣州廣信資産包項目占地面積約44.42萬平方米，規劃計容建築面積約305.03萬平方米，年内計容竣工面積11.97萬平方米，截止年末計容竣工面積45.19萬平方米，年末儲備212.98萬平方米。

資産轉化成功

“廣信資産包” 的開發進度似乎已逐步步入正軌。

近幾年，廣州萬溪将部分原本低效利用或者閑置的土地進行了整合、置換等操作，因此相較2021年末，廣信資産包項目在2024年底的占地面積已減少了44.45%，但同時，規劃計容建築面積提升了44.56%。

2023年5月，廣州市規劃和自然資源局公布的第二批集中供地名單中，有2宗位于荔灣區浣花路以南、花地大道南以西的地塊便是來自于廣信資産包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊。其中，紫蘭苑地塊由中海以近20億元斬獲，樓面價2.5萬元/平方米。

或許正是因為廣信資産包債權復雜等問題，2021年-2024年該項目計容竣工面積僅有45.19萬平方米。其中，開發較為積極的是2023年，計容竣工面積為31.65萬平方米，占總計容竣工面積的70%。

據觀點新媒體不完全統計，目前廣信資産包已經成功轉化了7個項目，包括荔灣的理想花地項目金域曦府、瑧園、朗庭、傲璟，越秀東山的瑧樾府，白雲的瑧山府，以及喜悅里。

盡管開發速度相對較慢，但項目也取得了一定的去化成果。

據廣州萬溪官方披露，截至2025年3月16日傲璟首推入市，萬科理想花地項目累計銷售住宅4868套，金額約268億，荣登2021-2024年廣州銷冠；而2025年1-8月，理想花地項目成交金額位居區域首位，為23.78億元。

據陽光家緣網，最新入市的萬科理想花地·傲璟截至目前已網簽了1129套房源，整體去化率約81%；2023年9月首開的朗庭，今年3月新取得預售證，整體去化約81%；而2023年4月首開的瑧園，網簽數據相對較低，整體去化率約57%。

至于白雲的瑧山府項目，安居客顯示已售罄。據官方披露，該項目2023年12月首開，2024年成交金額11.16億元，項目認購排名白雲區首位，成交均價6.77萬元/平方米。

與之相比，位于越秀東山的瑧樾府項目去化效果似乎並未太理想。該項目僅擁有一棟35層住宅，總戶數 116 戶，4層為回遷層，6層及以上則為可出售住宅，建面107-180平方米，目前陽光家緣網顯示去化率63%。

圖片來源：陽光家緣網

因此，廣州萬溪要做的不僅是加速資産包的分解，回流現金，同時也要抓緊已轉化項目的去化速度。

目前，萬科架構變革已正式落地，廣州萬溪公司合並至廣佛公司，周轶群任萬科廣佛公司總經理後，在此背景下，廣信資産包的拆解速度是否會迎來實質性提速，仍有待進一步觀察。

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