本文為葛培健先生在2025博鰲產業科技大會上發表的演講。
葛培健（中國企業改革與發展研究會理事）：尊敬的各位產業同仁，各位領導，女士們，先生們：
大家下午好！
非常榮幸能再次來到這個平臺，與大家共同探討產業地產的未來。今天，我想跟大家聊點實在的，那就是我們產業地產行業正在經歷的“內捲”與變革，以及我們應該如何去應對。
這幾年，大家對“內捲”這個詞一定不陌生。它不僅是社會現象，更真真切切地發生在我們產業地產的日常運營中。我看到，從國家層面到各行各業，一場聲勢浩大的“反內捲”工作已經全面啓動。從全國經濟形勢中，我們也可以看到些許端倪。
可以得出，經濟形勢的不確定性依然存在，這對我們產業地產而言，將帶來更加激烈的競爭壓力。而一直困擾我們的“內捲”問題，也就隨之而出。
一、產業地產“內捲”的深層痛點
當前產業地產的內捲，表現形式多樣，且觸及了我們行業的根本。
所謂“內捲”，在我看來，就是無效的、同質化的低層次競爭，它極大地消耗了資源，卻未能帶來真正的價值增量。
首先，“零租金”在國內甚囂塵上，從深圳推出1600萬平方米“零成本空間”，到成都與杭州最長5年的園區零租金，再到7月31日廣州黃埔區試點3年區屬國企園區“零租金”，一場產業地產版的“互聯網化成本內捲”進入白熱化階段。
“零租金”只是表象，本質是價值倒掛。當我們為了招商，不惜給出極低的成本，甚至疊加“三免三減半”的稅收返還、設備補貼以及“1元租金”“0元租金”的極端優惠時，這並非市場健康的供需關係決定的，而是地方政府或園區運營方在資源錯配和過度競爭下的無奈之舉。這種以“補貼換項目”的模式，扭曲了正常的市場價格，導致園區無法從租金中獲取合理收益，運營方不得不尋找其他短期、非持續的收入來源，最終造成了我們行業盈利模式的嚴重倒掛，甚至催生了“空殼公司騙補”“候鳥式遷徙”等問題。
其次，產品和服務的同質化。無論是標準廠房、寫字樓，還是所謂的“一站式服務平臺”，很多園區提供的產品和服務高度雷同。大家都在說提供“全生命週期服務”，但往往流於表面，缺乏真正的差異化和專業深度。這種“千園一面”的狀況，使得企業在選擇園區時，除了比拼政策和價格，別無他選。結果是，誰給的政策好，誰給的價格低，誰就能吸引企業，但這並不是基於企業核心需求和園區專業能力的健康競爭。
再者，招商策略的“唯量化”傾向。地方政府為了追求GDP、簽約額、開工數等短期政績指標，往往會陷入“數據攀比、寅吃卯糧式”招商的怪圈。這種“粗放式”招商，容易導致盲目引進，忽視項目與本地產業生態的匹配度，造成產業鏈碎片化，甚至引入了與本地創新要素不符的企業，導致企業入駐後流失率極高。這種“為招商而招商”的行為，不僅加劇了內捲，也使得地方財政揹負了巨大的壓力。
地方政府為何陷入“內捲”？
地產週期下行期，地方政府面臨 GDP 增長壓力，需尋找能拉動經濟增長的產業。2021-2024 年，全國商品房銷售面積累計下跌9.7%，房地產投資累計下跌 27.3%，部分地方跌幅尤甚。同時，因隱性債務監管強化，基建投資難有效對沖經濟下行壓力，地方政府只能在非地產工業、非基建服務業中尋找增長動力。
土地財政退坡階段，地方政府收支壓力陡增，急需擴大稅源集中行業規模。地方傾向發展稅源富集行業，2021年製造業和批發零售業稅收佔稅收總額 32%和 14%，居前兩位；稅負上，地產、金融居前二，批發零售和製造業列第四、六。增值稅的“生產地課稅” 原則，促使地方鼓勵製造業集羣擴張。
2021年後，地方政府對中央轉移支付的依賴度明顯上升。中央對新興行業的補貼與扶持成為地方政府爭奪的對象。2022—2023年，可再生能源電價附加支出超收入 3579 億元，實為中央對地方新能源產業的補助。類似情況也出現在轉移支付環節，典型如“節能減排轉移支付” 和 “大氣污染防治轉移支付”。
每個地方政府佈局新興製造業是“最優解”，但“合成謬誤” 的存在令部分製造業“供過於求”。2022—2023年，16個省份的製造業投資平均增速超過10%，排名前五的省份平均增速均超20%；9個省份的名義工業增加值平均增速超過5%，排名前五的省份平均增速10%左右及以上。
有一組數據，中國的製造業利潤率從2011年的6.57%下降到去年的 5.32%，這就出現了產業在快速升級，價值鏈位階在快速提升，利潤率卻大幅下降的悖論。另一個指標，產能利用率從2011年的 80.4%左右下降至去年的 75%，已經達到高度過剩警戒線。
再例如，安徽省用了短短6年時間，汽車產量從排名第14躍升到第1。城投公司始創於1990 年代中期，起初主要是處理城市爛尾資產，進入 2008年後成為地方政府強幹預經濟的抓手，2008 年末城投平臺總資產約 6 萬多億元，2021 年末飆升至 136 萬億元，債務也達到 81 萬億元，這期間城市經濟體量不過增加了 3 倍多，但是城投公司資產增加了20 多倍，這其實是市場自由化程度的倒退。
二、反內捲的時代大趨勢
然而，我們看到，國家層面已經深刻認識到這些問題，並正在以前所未有的力度推動“反內捲”和高質量發展。這對於產業地產而言，既是挑戰，更是以系統性創新突破重塑自身發展邏輯的絕佳機遇。
“反內捲”是國家重點關注的事項。
2024年7月30日，中共中央政治局會議，首次提出強化行業自律，防止“內捲式”惡性競爭。
2024年12月，中央經濟工作會議提及“綜合整治內捲式競爭”，措辭從“防止”變為“綜合整治”，政策思路更為明確。
2025年，政府工作報告再次重申，“綜合整治內捲式競爭”。
2025年6月27日，《中華人民共和國反不正當競爭法》完成修訂，新增解決大企業拖欠中小企業賬款問題的內容。
2025年7月24日，《中華人民共和國價格法修正草案（徵求意見稿）》公佈，迎來27年以來的首次重大修訂，增設多條與“反內捲”相關的款項，提出市場經濟環境下的價格監管要求。
相較於 2015 年中央財經領導小組第十一次會議，2025 年中央財經委尤其強調對地方政府行為的規範。對比兩份通稿，後者更側重規範地方政府行為，提出 “規範地方招商引資” 等具體舉措。同時，會議將 “五統一、一破除”調整為 “五統一、一開放”，核心變化體現在地方政府行為規範尺度與對外開放維度。
本輪 “內捲式” 競爭涉及的行業中，絕大多數需求呈改善或穩定態勢，而非惡化趨勢。
“反內捲”如何對症下藥？
地方政府 “內捲式” 競爭首先體現在產業規劃高度重合，尤其集中在醫藥生物、新材料、人工智能、新能源等領域。梳理各地區規劃可見，19 個行業出現在 20 個及以上省份的 “十四五”規劃中，其中醫藥生物涉及 29 個省份，居首；新材料（27 個）、節能環保（26 個）、人工智能（25 個）、新能源（25 個）均位列前十。新能源行業過去五年最典型，在地方政府工作報告中出現頻率顯著上升。
地方政府通過 “稅收優惠” 等政策吸引產業落地或鼓勵產業擴大生產規模。各地傾向於比拼政策優惠力度以爭奪產業資源，手段包括租金優惠、投產獎勵、融資支持、專項扶持等。地方間製造業綜合稅負存在差異，2023 年全國製造業綜合稅負（製造業納稅 / 製造業增加值）為 17.4%，31 個省份數據在9.7% 至 30.1% 之間，除行業佈局不同外，亦部分反映各地政策優惠標準不一。
地方間產業規劃缺乏銜接，導致重複建設、區域競爭加劇，最終表現為產品價格走低。2020-2024 年，電氣機械及器材製造業投資年均增長 21.1%，部分省份 2024 年投資規模達 2019 年的 3-4 倍；2019-2024 年，汽車前十大集團產量佔比從 90.4% 降至 84.9%，2024 年新能源汽車行業集中度有所下降。
中央城市工作會議明確指出，城市發展要從過去的粗放式擴張轉向內涵式發展，強調“創新、宜居、韌性、智慧、綠色、人文”的現代化城市體系建設。這傳遞了一個核心信號：未來的城市發展和產業佈局，將不再以簡單的人口和土地擴張為導向，而是以高質量的產業生態、創新的要素集聚以及可持續的城市功能為核心。
2025年7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作：
與4·25相比，會議提出“落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新”表述。
例如，5月8日，司法局、住建局發佈《武漢市城市更新條例》徵求意見稿，規範和促進城市更新活動，加快轉變超大城市發展方式，改善人居環境，提升城市品質，保護傳承歷史文化，推動城市產業轉型和消費升級，打造宜居、韌性、智慧、人文城市，實現城市高質量發展。健全多元化投融資方式，積極向上爭取資金，推行“XOD+新PPP+EPC”複合型開發模式，探索建立城市更新基金，吸引社會資本參與城市更新。按“七個帶動”的思路推進城市更新。
再例如，3月，成都市住房和城鄉建設局與成都市財政局聯合印發《成都市城市更新行動計劃（2024—2026年）》；5月29日，四川省住房和城鄉建設廳等5部門聯合印發《四川省實施城市更新行動方案》，2025年，全省啓動約600個城市更新重點片區，實施約3800個城市更新項目。到2027年底，建成50個城市更新重點片區樣板。
2025年5月29日，蘇州市政府召開新聞發佈會，發佈《蘇州市城市更新條例》（以下簡稱《條例》），2025年6月1日起施行。據悉，該《條例》作為江蘇省第一部城市更新地方性法規，創新設置了低效產業用地更新特別規定，為規範和促進蘇州城市更新活動提供法治保障。
自2024年開始，未來3年，每年計劃完成低效產業用地更新2萬畝，按2.0容積率，每年將新增2600萬㎡載體。2024年，蘇州實際完成低效工業用地更新約3萬畝，實現節地水平和產出效益雙提升。
“新質生產力”是產業地產的新座標。國務院國資委明確要求大力培育新質生產力，改變從“汗水型增長”到“智慧型增長”，強化原始創新引領技術供給。這要求我們的園區，必須從簡單的載體提供者，轉變為新質生產力的承載者、孵化者和推動者。我們引進的企業，必須符合國家戰略方向，具有高科技含量、高附加值、高成長性，而非簡單的低端製造。
上半年，高技術產業增加值增長9.5%，遠超GDP增速，“三新”經濟佔GDP比重已達18%。這說明，科技創新正在從兩個方面重塑中國經濟：
第一，為傳統產業“煥新”：通過智能化、綠色化改造，比如工業機器人密度大幅提升，新能源“新三樣”出口火爆，讓老樹發出新芽。
第二，為未來發展“育新”：在AI、量子計算等前沿領域加速產業化，佈局未來產業，這是我們贏得國際競爭的關鍵。
新質生產力不僅是技術問題，更是推動經濟高質量發展的系統工程。下半年，我們需要通過政策協同和深化改革，進一步打通“創新—產業—市場”的循環，讓科技創新這個最大的增量，真正轉化為發展的質量。
例如，6月13日，發佈《武漢市加快人形機器人產業發展行動方案（2025—2027年）》《武漢市加快人形機器人產業發展的若干政策措施》，加快打造全國人形機器人專用傳感示範地、場景應用優選地、智能製造集聚地。將重點推動人形機器人在危特行業、製造行業、民生行業三類場景的應用。
明確人形機器人產業發展“路線圖”，聚焦平臺聚勢、場景示範、整機領航、部組件築基、生態培育五大專項行動，構建“產業有配套、研發有平臺、應用有場景、融資有渠道、人才有保障”的政策體系。
成都先進製造業“整體成勢”，2030年底突破1.5萬億。7月15日，成都市經信局、市新經濟委印發《成都市制造業特色產業園發展規劃（2025—2030年）》，旨在推動製造業“園中園”現代化、專業化、特色化、內涵化、品質化發展，塑造“搬不走的產業生態”，同時《成都市制造業特色產業園培育三年行動計劃（2025—2027）》發佈。到2030年底，特色產業營業收入突破1.5萬億，集聚度達到80%以上，規上企業營業收入佔全市60%，每個園區形成“一家運營公司（團隊）+一支產業基金+一批專業平臺+一批應用場景”的運營模式，特色產業園成為更具行業顯示度和影響力的產業地標。圍繞“6+9+10”現代化產業體系建設，差異化佈局產業細分領域主要承載地，在全市25個省級及以上開發區範圍內，選取產業基礎較好、相對集中連片、具有空間保障能力的區域開展特色“園中園”培育，構建制造業特色產業園培育體系。
“公平競爭”重塑招商邏輯。《公平競爭審查條例》的實施，以及國家發展改革委明確表示將“整治地方政府‘政策競賽’，淘汰低水平重複建設和低端產能”，這都在告訴我們，過去依靠稅收優惠、土地低價等“政策讓利”的招商模式，將難以為繼。例如，在汽車行業，價格戰已導致行業平均利潤率從2020年的6.2%降至2024年的4.3%，低價競爭不僅損害企業效益，更埋下質量隱患，背離產業長遠發展規律。未來的招商，比拼的將是真正的營商環境、產業生態、服務能力和政策兌現。那些“營商環境紮實、政策兌現能力強”的地區將在全國統一大市場中脫穎而出。
例如，上海發佈招商服務13條，打造全球投資“首選地”。6月30日，上海市投資促進工作領導小組辦公室印發《關於強服務優環境 進一步打響“投資上海”品牌的若干舉措》的通知，特定“政策資源高效對接”“項目落地個性化支持”“項目推進全方位服務”“營造市場化招商氛圍”4方面13條措施。
上海首次細分企業成長階段，對高成長企業專門制定扶持政策。7月9日，上海市經信委印發《上海市促進高成長企業加快發展三年行動方案（2025—2027年）》，這是上海首次細分企業成長階段、對高成長企業專門制定的扶持政策，此次行動方案專門劃分了瞪羚、潛在瞪羚、獨角獸、潛在獨角獸四類企業。行動方案包含七大行動21條舉措。到2027年高成長企業規模突破1000家，形成“4321金字塔式”培育體系，全面助力企業發展。
“提質增效”淘汰低效產能。國家對光伏、鋼鐵、水泥等行業展開的“反內捲”、去產能行動，其核心邏輯是“提質增效”。這傳遞出一個清晰的信號：以價格戰為核心的低端、劣質產能將被有序淘汰。這種治理將引導產業向“高端差異化競爭”轉型，促進產業鏈整體躍升。對於產業園區而言，這意味着我們必須有勇氣和機制去“騰籠換鳥”，淘汰低效高耗能企業，為新興產業和優質企業騰出空間。江蘇部分園區對高耗能企業實行“紅黃牌”預警，三年騰退土地1.2萬畝，這正是“騰籠換鳥”的有力實踐。
國家持續推進“新能源、生物醫藥”2大領域發展。 2025年1月26日，工信部、發改委等8部門聯合印發《新型儲能高質量發展行動方案》，到2027年：支持長三角、京津冀、粵港澳、成渝等地聚焦新型儲能領域，引導儲能電池及關鍵材料企業向可再生能源富集、礦產資源充足、運輸條件便利、應用場景豐富的區域聚集。
2025年2月5日，國家工信部、藥監局印發《關於組織開展生物醫用材料創新任務揭榜掛帥（第二批）工作的通知》，重點突破一批技術先進、創新性強、臨牀應用價值高的標誌性生物醫用材料，材料性能符合臨牀應用要求、形成穩定可靠的規模化生產能力，加速在相關下游醫療器械產品領域實現落地應用。
7月4日，武漢市發展和改革委員會公開徵求《武漢市氫能產業發展三年行動方案 （2025—2027年）（徵求意見稿）》意見。該方案以構建清潔低碳、安全高效的能源體系為核心，提出打造全國氫能產業創新研發、裝備製造、示範應用協同發展引領區的宏偉目標。
力爭到2027年，將武漢市打造成為氫能產業創新研發、裝備製造、示範應用協同發展引領區，全市氫能全產業鏈總產值達到600億元，氫氣總產能達到40萬噸/年，建成加氫站20座，燃料電池汽車突破2500輛，形成全國重要的氫能裝備中心、重要氫能樞紐城市。
7月24日，成都未來產業基金髮布及產業對接活動舉行。活動以“到成都·投未來”為主題，現場發佈總規模超1000億元的未來產業基金，上百家機構共同發起“投成都”未來產業投資聯盟。同時，現場還發布了“雙百”清單——100個產品清單、100個場景清單。發佈《未來產業孵化加速園支持政策清單》，10個未來產業孵化加速園集中亮相。10個未來產業孵化加速園包括人工智能、生物芯片、飛行汽車、細胞治療、氫能應用、先進金屬材料、氫能裝備、核醫藥、綠氫製備以及先進光電材料，全方位涵蓋未來產業領域。十大園區分別從載體租用、人才獎勵、融資支持、研發獎勵以及場景開放五個維度，按照“一園一策”原則梳理形成系列園區支持政策清單。
三、系統性創新：破局內捲的“新三角”模式
面對新壓力、新風向，產業地產投資開發運營商，必須深刻反思並重構自身的價值邏輯，並以全方位、系統性的創新突破，跳脫低層次的成本內捲陷阱。我傾向於將未來的發展歸納為“產業－科技－資本”的“新三角”模式。這種模式是對過去“土地財政－房地產驅動”的根本性轉變，其核心在於：從“土地財政驅動”到“產業稅收驅動”，從賣空間”到“賦能產業”，從“賺差價”到“共成長”。
傳統的以GDP、固定資產投資、稅收為核心的園區評價體系，已經很難量出新時代產業園區的“新價值”了。需要一套全新的、動態的、多維度的評價體系。這套體系應該是一套“導航儀”，而不是一根“指揮棒”，引導園區從“政策窪地”走向“能力高地”。
“創新驅動”維度：從看“數量”到看“質量”。不應只看專利總數，更要看“每萬人高價值發明專利數”和PCT國際專利申請量，這代表了原創技術能力。不應只看研發投入，更要看“技術合同交易額佔研發投入比”，這衡量了科技成果從實驗室走向市場的轉化效率。
“綠色低碳”維度：從看“產值”到看“碳生產力”。要引入“單位碳排放的工業增加值”這個指標，衡量的是發展的“含綠量”。要考核“綠電佔比”和“工業固廢資源化率”，引導園區構建循環經濟體系。蘇州工業園的“閉環水系統”就是很好的實踐。
“產業韌性”維度：從看“規模”到看“安全與協同”。要評估“產業鏈關鍵環節自主率”，比如芯片園區要看EDA工具的國產化率。可以構建“供應鏈彈性指數”，利用數字孿生技術模擬斷供風險下的產能恢復速度。
“數字治理”維度：從看“基建”到看“效能”。要考核“數據資產價值化率”，看園區數據平臺為企業降本增效帶來了多少收益。比如，深圳有園區通過AI能耗管理，電耗降低了15%。要關注“政務服務數字化滲透率”，衡量營商環境的智慧化水平。
1.產業：從“堆積”到“耦合”，需要有精準的“生態位”選擇
過去，我們招商往往看重項目數量和投資額，但現在，我們需要思考的不是“我能招多少”，而是“我能‘聚’什麼”。園區的核心競爭力，在於其能否在一個細分領域，形成一個真正有生命力的產業“生態位”。
錨定“鏈主”，打造“生態圈”。不要貪大求全，而是要圍繞核心產業的“鏈主”企業，吸引上下游配套企業，構建一個垂直的產業鏈生態圈。例如中原醫科城，緊緊圍繞河南省醫學科學院這顆強有力的“科創心臟”，以省衛健委、省醫保局和省藥監局為最重要的三大鏈主單位，按照“院-產-城-園”的發展佈局，落位省腫瘤醫院、省人民醫院、省血液中心“兩院一中心”，河南省中醫藥科學院及鄭州大學醫學院新校區等“產教學研用一體化”的頂級資源，形成重度垂直、要素集聚、政企協同、研產貫通的生物醫藥產業生態圈，“內孵外引”促進成果轉化與產業發展，短短2年取得了不俗的招商成果。
深耕細分，避免同質化競爭。今天的市場不再需要大而全，而是需要小而精、小而美。蘇州“一園區一主題一集團一集羣”的策略，如蘇州醫療器械集團打造的Medpark聚焦高端醫療器械，蘇州生物醫藥公司打造的Biobay聚焦生物醫藥，形成“東藥西械”的佈局，正是差異化定位的典範。我們要清楚，自己園區的核心稟賦是什麼，最適合承載哪個細分產業，並在此領域做到極致。
從“生產空間”到“創新場景”。園區不僅僅是生產的場所，更是創新的實驗室和應用的場景。例如，杭州傳化科技城通過開放傳化集團自有的化工業務，以及引入邵逸夫醫院，為合成生物、細胞治療和醫療器械企業創造豐富場景；武漢漢陽區低空經濟生態中心通過開放空域資源、政府訂單、測試驗證、旅遊航線、應急救援、低空學院等豐富場景吸引低空經濟龍頭峯飛航空落戶，這都是通過開放應用場景來吸引和孵化新興產業。作為園區運營方，我們能否主動為企業提供真實的測試場景、應用示範，甚至共同參與新產品的開發，這將是吸引高科技企業的核心競爭力。
2.科技：從“物業管理”到“技術賦能”，需要打造“智慧園區大腦”
傳統園區管理多停留在物業層面，但在新模式下，科技將深度融入園區的規劃、建設和運營。這不僅是硬件升級，更是通過數據和智能驅動的服務升級。
數據驅動的精細化運營。引入物聯網、AI、大數據技術，構建“智慧園區大腦”。通過實時監測能耗、設備運行、人員流動，實現無感通行、空間預約、能源優化。成都藍海總部產業園自建智慧平臺，管理成本降低25%，研發效率提升30%。這才是真正的“數智化轉型”，是向管理要效益、向服務要價值。未來的招商，除了租金優惠，更要比拼誰的數據服務更精準，誰的智慧系統更高效。
AI賦能的協同服務。借鑑DeepSeek等AI工具在政務和產業領域的應用，將AI技術融入企業服務。例如，AI可以協助我們進行市場分析、政策匹配，甚至初步的專利檢索。在園區內部，AI可以優化供應鏈管理，提升生產效率。這要求我們的團隊，也要從傳統的物業管理人員，轉型為具備數據分析能力和科技服務意識的“人機協同”型團隊。
綠色低碳形成“環境競爭力”。隨着“雙碳”目標的推進，綠色低碳不再是額外成本，而是核心競爭力。蘇州工業園區建設主體中新集團以綠色公用事業作為園區開發運營主業的有力補充，形成協同發展、抱團出擊的強悍競爭力，不僅在財務報表上貢獻了充沛的現金流和穩定的利潤，更能夠在園區拿地和片區拓展方面作為重要的附加條件，以貨真價實的“含金量+含綠量”獲得地方政府的情有獨鍾。作為產業地產商，我們要思考如何通過綠色技術（如光伏發電、廢棄物循環利用）降低運營成本，提升園區的環境品牌價值，吸引那些有社會責任感的優質企業。
3.資本：從“土地金融”到“產業資本”，亟須風險共擔、價值共享落地
過去產業地產的資本邏輯，很大程度上依賴於土地增值和房地產開發，以及政府的債務融資。但新模式下，資本將直接服務於產業和科技創新，更強調長期性和共享性。
垂直產業基金的戰略引領。從過去的“財政直補”轉向設立垂直產業基金，如上海依託市屬國企、聯合鏈主企業設立100億規模的市級生物醫藥併購基金，廈門聯合淡馬錫設立海洋產業基金。這些基金能夠以股權投資的方式，支持早期技術孵化和高成長性企業。這意味着我們要從土地玩家，轉變為產業的“風險合夥人”和“價值發現者”。
“股權招商”取代“政策讓利”。成都天府國際生物城探索的“園區合夥人”模式，以“直投+基金”相結合的股權招商替代財政直補，這是一種更深層次的綁定。當我們以股權的形式與企業共同成長時，風險和收益都被綁定，會促使我們更認真地篩選項目，更積極地提供增值服務。
全週期金融工具的創新。針對科技企業的輕資產特點，要創新金融產品。例如，“研發貸”允許以專利、訂單為抵押物；深圳試點“水電費記錄”替代財報，助力輕資產科技企業獲貸。園區層面要積極搭建“風險補償池+政策擔保”機制，吸引社會資本，撬動更多金融資源服務於產業。
REITs等資本退出機制的完善。產業園區是重資產投資，必須打通退出通道。鼓勵園區探索REITs模式，如張江高科的“直投+REITs”閉環，實現資產的證券化，為長期投入提供流動性，從而吸引更多的產業資本進入。
具體而言，資本領域：2025年上半年行業關注“國產化替代”領域新企業。延續2024年融資降溫趨勢，2025年上半年，新材料領域融資事件多、融資金額小，投資人關注“國產化替代”領域新企業。
“新能源、生物醫藥、半導體”持續為熱門賽道。從監測來看，在2025年1月—6月這段時間內，新能源、生物醫用、半導體材料融資總起數位居TOP3，分別達到100起、53起、44起。這也是自2023年1月以來，連續30個月新能源、生物醫用、半導體材料融資總起數位居TOP3。
REITS領域：產業公募REITs擴募與擴容加速。產業公募REITs的加速擴容和擴募，是“政策加油”與“市場需求”雙輪驅動的必然結果。它不僅是金融產品的創新，更是服務實體經濟、推動產業升級的一步大棋。
驅動力：政策的持續推動。從2024年發改委推動常態化發行，到將底層資產擴容到水利、消費等13大類，再到證監會優化稅收和會計政策，一系列的制度紅利為REITs市場的發展鋪平了道路。可以說，頂層設計已經從“試點探索”邁入了“常態化發展”的新階段。
市場供需兩旺。在資產端，大量的地方政府和國企手握優質的產業園、物流倉儲、保障房等存量資產，亟須通過REITs來盤活，實現“投資－退出－再投資”的良性循環。在資金端，低利率環境下，保險、社保等長期資金也在尋找新的、收益穩健的投資標的，而REITs平均4%以上的分紅率，恰好滿足了它們的需求。
影響力：服務實體經濟，這是它的首要功能。REITs把沉澱在不動產裏的“死錢”，變成了可以投入到新基建、科技創新等領域的“活錢”。比如，華夏金隅智造工場REITs，就是把一箇舊工業廠房盤活，轉型成了智能製造產業園，實現了空間的騰籠換鳥和產業的迭代升級。
優化資本市場，這是它的金融屬性。REITs為投資者提供了一種介於股票和債券之間的全新資產類別。它的風險收益特徵，能夠很好地分散投資組合風險，起到抗通脹的作用。2025年，中證REITs指數的漲幅就顯著跑贏了傳統固收產品。
促進產融結合，這是它的產業價值。通過擴募，REITs可以持續收購優質資產，不斷做大做強。比如，產業園REITs通過收購上下游資產，可以形成產業集羣效應；物流REITs通過擴募，可以構建起更高效的全國性倉儲網絡。
四、結論：擁抱全要素時代，打贏升維產業戰爭
2025年的中國，中央城市工作會議的要求和全國反內捲的風向，正在深刻地重塑着產業發展的底層邏輯。對於我們產業地產的投資開發運營商而言，這不是一個“大而全”的時代，而是一個“小而精、深而透”的時代。我的幾點思考和建議，希望能給大家帶來一些啓發：
認清趨勢，主動“反內捲”：放棄對短期政策讓利和低價競爭的路徑依賴。與其在紅海中廝殺，不如主動構建自身在特定產業領域的“護城河”。這需要我們有戰略定力，敢於捨棄短期誘惑，追求長期價值。
擁抱“新質生產力”：將園區的重心從“築巢引鳳”轉向“育鳳成林”。我們不僅僅是提供物理空間，更是要成為高科技企業成長的沃土、創新成果轉化的加速器。這就要求我們必須深入理解產業，洞察科技前沿，並敢於以“產業資本”思維進行投資和孵化。
構建“要素高地”而非“政策窪地”：真正吸引和留住企業的，不是一時的補貼，而是依託於稀缺的全方位要素資源，提供持續的專業服務和良性的產業生態。從企業需求出發，提供定製化的技術支持、金融服務、人才服務，甚至是市場對接。讓企業因為離不開你提供的服務，而不是因為低廉的租金而選擇你。
數據是新時代的“產業軟基建”：深度運用大數據和AI，將數據視為園區運營和產業發展的新型基建和核心資產。通過數據分析，實現更精準的招商，更高效的運營，更智能的服務，甚至通過數據資產化創造新的盈利模式。未來園區的競爭力，很大程度上將取決於其“數據智慧”的深度和廣度。
成為“產業合夥人”：改變傳統的“房東”思維，與入園企業建立更深層次的“合夥人”關係。通過股權合作、共同研發、產業鏈協同等方式，與企業風險共擔、利益共享。這不僅能增強企業的黏性，更能實現我們自身價值的最大化，從簡單的物業收益，轉向企業成長的資本收益。
飛馳時代，價值共生。產業地產的未來，不在於我們擁有多少土地和資產，而是我們通過系統化的創新和全要素的集聚，能孵化出多少創新，能匯聚多少人才，能構建怎樣的產業生態。這需要我們以更具前瞻性的視野、更務實的行動，共同推動產業地產邁向高質量發展的新紀元。
謝謝大家！