葛培健：以全方位繫統性創新 破解低層次内卷陷阱 | 2025博鰲産業科技大會

本文為葛培健先生在2025博鰲産業科技大會上發表的演講。

葛培健（中國企業改革與發展研究會理事）：尊敬的各位産業同仁，各位領導，女士們，先生們：

大家下午好！

非常荣幸能再次來到這個平台，與大家共同探讨産業地産的未來。今天，我想跟大家聊點實在的，那就是我們産業地産行業正在經歷的“内卷”與變革，以及我們應該如何去應對。

這幾年，大家對“内卷”這個詞一定不陌生。它不僅是社會現象，更真真切切地發生在我們産業地産的日常運營中。我看到，從國家層面到各行各業，一場聲勢浩大的“反内卷”工作已經全面啟動。從全國經濟形勢中，我們也可以看到些許端倪。

可以得出，經濟形勢的不确定性依然存在，這對我們産業地産而言，将帶來更加激烈的競争壓力。而一直困擾我們的“内卷”問題，也就随之而出。

一、産業地産“内卷”的深層痛點

當前産業地産的内卷，表現形式多樣，且觸及了我們行業的根本。

所謂“内卷”，在我看來，就是無效的、同質化的低層次競争，它極大地消耗了資源，卻未能帶來真正的價值增量。

首先，“零租金”在國内甚嚣塵上，從深圳推出1600萬平方米“零成本空間”，到成都與杭州最長5年的園區零租金，再到7月31日廣州黃埔區試點3年區屬國企園區“零租金”，一場産業地産版的“互聯網化成本内卷”進入白熱化階段。

“零租金”只是表象，本質是價值倒挂。當我們為了招商，不惜給出極低的成本，甚至疊加“三免三減半”的稅收返還、設備補貼以及“1元租金”“0元租金”的極端優惠時，這並非市場健康的供需關繫決定的，而是地方政府或園區運營方在資源錯配和過度競争下的無奈之舉。這種以“補貼換項目”的模式，扭曲了正常的市場價格，導致園區無法從租金中獲取合理收益，運營方不得不尋找其他短期、非持續的收入來源，最終造成了我們行業盈利模式的嚴重倒挂，甚至催生了“空殼公司騙補”“候鳥式遷徙”等問題。

其次，産品和服務的同質化。無論是標準廠房、寫字樓，還是所謂的“一站式服務平台”，很多園區提供的産品和服務高度雷同。大家都在說提供“全生命周期服務”，但往往流于表面，缺乏真正的差異化和專業深度。這種“千園一面”的狀況，使得企業在選擇園區時，除了比拼政策和價格，别無他選。結果是，誰給的政策好，誰給的價格低，誰就能吸引企業，但這並不是基于企業核心需求和園區專業能力的健康競争。

再者，招商策略的“唯量化”傾向。地方政府為了追求GDP、簽約額、開工數等短期政績指標，往往會陷入“數據攀比、寅吃卯糧式”招商的怪圈。這種“粗放式”招商，容易導致盲目引進，忽視項目與本地産業生态的匹配度，造成産業鍊碎片化，甚至引入了與本地創新要素不符的企業，導致企業入駐後流失率極高。這種“為招商而招商”的行為，不僅加劇了内卷，也使得地方财政背負了巨大的壓力。

地方政府為何陷入“内卷”？

地産周期下行期，地方政府面臨 GDP 增長壓力，需尋找能拉動經濟增長的産業。2021-2024 年，全國商品房銷售面積累計下跌9.7%，房地産投資累計下跌 27.3%，部分地方跌幅尤甚。同時，因隐性債務監管強化，基建投資難有效對沖經濟下行壓力，地方政府只能在非地産工業、非基建服務業中尋找增長動力。

土地财政退坡階段，地方政府收支壓力陡增，急需擴大稅源集中行業規模。地方傾向發展稅源富集行業，2021年制造業和批發零售業稅收占稅收總額 32%和 14%，居前兩位；稅負上，地産、金融居前二，批發零售和制造業列第四、六。增值稅的“生産地課稅” 原則，促使地方鼓勵制造業集群擴張。

2021年後，地方政府對中央轉移支付的依賴度明顯上升。中央對新興行業的補貼與扶持成為地方政府争奪的對象。2022—2023年，可再生能源電價附加支出超收入 3579 億元，實為中央對地方新能源産業的補助。類似情況也出現在轉移支付環節，典型如“節能減排轉移支付” 和 “大氣污染防治轉移支付”。

每個地方政府布局新興制造業是“最優解”，但“合成謬誤” 的存在令部分制造業“供過于求”。2022—2023年，16個省份的制造業投資平均增速超過10%，排名前五的省份平均增速均超20%；9個省份的名義工業增加值平均增速超過5%，排名前五的省份平均增速10%左右及以上。

有一組數據，中國的制造業利潤率從2011年的6.57%下降到去年的 5.32%，這就出現了産業在快速升級，價值鍊位階在快速提升，利潤率卻大幅下降的悖論。另一個指標，産能利用率從2011年的 80.4%左右下降至去年的 75%，已經達到高度過剩警戒線。

再例如，安徽省用了短短6年時間，汽車産量從排名第14躍升到第1。城投公司始創于1990 年代中期，起初主要是處理城市爛尾資産，進入 2008年後成為地方政府強幹預經濟的抓手，2008 年末城投平台總資産約 6 萬多億元，2021 年末飙升至 136 萬億元，債務也達到 81 萬億元，這期間城市經濟體量不過增加了 3 倍多，但是城投公司資産增加了20 多倍，這其實是市場自由化程度的倒退。

二、反内卷的時代大趨勢

然而，我們看到，國家層面已經深刻認識到這些問題，並正在以前所未有的力度推動“反内卷”和高質量發展。這對于産業地産而言，既是挑戰，更是以繫統性創新突破重塑自身發展邏輯的絕佳機遇。

“反内卷”是國家重點關注的事項。

2024年7月30日，中共中央政治局會議，首次提出強化行業自律，防止“内卷式”惡性競争。

2024年12月，中央經濟工作會議提及“綜合整治内卷式競争”，措辭從“防止”變為“綜合整治”，政策思路更為明确。

2025年，政府工作報告再次重申，“綜合整治内卷式競争”。

2025年6月27日，《中華人民共和國反不正當競争法》完成修訂，新增解決大企業拖欠中小企業賬款問題的内容。

2025年7月24日，《中華人民共和國價格法修正草案（征求意見稿）》公布，迎來27年以來的首次重大修訂，增設多條與“反内卷”相關的款項，提出市場經濟環境下的價格監管要求。

相較于 2015 年中央财經領導小組第十一次會議，2025 年中央财經委尤其強調對地方政府行為的規範。對比兩份通稿，後者更側重規範地方政府行為，提出 “規範地方招商引資” 等具體舉措。同時，會議将 “五統一、一破除”調整為 “五統一、一開放”，核心變化體現在地方政府行為規範尺度與對外開放維度。

本輪 “内卷式” 競争涉及的行業中，絕大多數需求呈改善或穩定态勢，而非惡化趨勢。

“反内卷”如何對症下藥？

地方政府 “内卷式” 競争首先體現在産業規劃高度重合，尤其集中在醫藥生物、新材料、人工智能、新能源等領域。梳理各地區規劃可見，19 個行業出現在 20 個及以上省份的 “十四五”規劃中，其中醫藥生物涉及 29 個省份，居首；新材料（27 個）、節能環保（26 個）、人工智能（25 個）、新能源（25 個）均位列前十。新能源行業過去五年最典型，在地方政府工作報告中出現頻率顯著上升。

地方政府通過 “稅收優惠” 等政策吸引産業落地或鼓勵産業擴大生産規模。各地傾向于比拼政策優惠力度以争奪産業資源，手段包括租金優惠、投産獎勵、融資支持、專項扶持等。地方間制造業綜合稅負存在差異，2023 年全國制造業綜合稅負（制造業納稅 / 制造業增加值）為 17.4%，31 個省份數據在9.7% 至 30.1% 之間，除行業布局不同外，亦部分反映各地政策優惠標準不一。

地方間産業規劃缺乏銜接，導致重復建設、區域競争加劇，最終表現為産品價格走低。2020-2024 年，電氣機械及器材制造業投資年均增長 21.1%，部分省份 2024 年投資規模達 2019 年的 3-4 倍；2019-2024 年，汽車前十大集團産量占比從 90.4% 降至 84.9%，2024 年新能源汽車行業集中度有所下降。

中央城市工作會議明确指出，城市發展要從過去的粗放式擴張轉向内涵式發展，強調“創新、宜居、韌性、智慧、綠色、人文”的現代化城市體繫建設。這傳遞了一個核心信号：未來的城市發展和産業布局，将不再以簡單的人口和土地擴張為導向，而是以高質量的産業生态、創新的要素集聚以及可持續的城市功能為核心。

2025年7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作：

與4·25相比，會議提出“落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新”表述。

例如，5月8日，司法局、住建局發布《武漢市城市更新條例》征求意見稿，規範和促進城市更新活動，加快轉變超大城市發展方式，改善人居環境，提升城市品質，保護傳承歷史文化，推動城市産業轉型和消費升級，打造宜居、韌性、智慧、人文城市，實現城市高質量發展。健全多元化投融資方式，積極向上争取資金，推行“XOD+新PPP+EPC”復合型開發模式，探索建立城市更新基金，吸引社會資本參與城市更新。按“七個帶動”的思路推進城市更新。

再例如，3月，成都市住房和城鄉建設局與成都市财政局聯合印發《成都市城市更新行動計劃（2024—2026年）》；5月29日，四川省住房和城鄉建設廳等5部門聯合印發《四川省實施城市更新行動方案》，2025年，全省啟動約600個城市更新重點片區，實施約3800個城市更新項目。到2027年底，建成50個城市更新重點片區樣闆。

2025年5月29日，蘇州市政府召開新聞發布會，發布《蘇州市城市更新條例》（以下簡稱《條例》），2025年6月1日起施行。據悉，該《條例》作為江蘇省第一部城市更新地方性法規，創新設置了低效産業用地更新特别規定，為規範和促進蘇州城市更新活動提供法治保障。

自2024年開始，未來3年，每年計劃完成低效産業用地更新2萬畝，按2.0容積率，每年将新增2600萬㎡載體。2024年，蘇州實際完成低效工業用地更新約3萬畝，實現節地水平和産出效益雙提升。

“新質生産力”是産業地産的新坐標。國務院國資委明确要求大力培育新質生産力，改變從“汗水型增長”到“智慧型增長”，強化原始創新引領技術供給。這要求我們的園區，必須從簡單的載體提供者，轉變為新質生産力的承載者、孵化者和推動者。我們引進的企業，必須符合國家戰略方向，具有高科技含量、高附加值、高成長性，而非簡單的低端制造。

上半年，高技術産業增加值增長9.5%，遠超GDP增速，“三新”經濟占GDP比重已達18%。這說明，科技創新正在從兩個方面重塑中國經濟：

第一，為傳統産業“煥新”：通過智能化、綠色化改造，比如工業機器人密度大幅提升，新能源“新三樣”出口火爆，讓老樹發出新芽。

第二，為未來發展“育新”：在AI、量子計算等前沿領域加速産業化，布局未來産業，這是我們赢得國際競争的關鍵。

新質生産力不僅是技術問題，更是推動經濟高質量發展的繫統工程。下半年，我們需要通過政策協同和深化改革，進一步打通“創新—産業—市場”的循環，讓科技創新這個最大的增量，真正轉化為發展的質量。

例如，6月13日，發布《武漢市加快人形機器人産業發展行動方案（2025—2027年）》《武漢市加快人形機器人産業發展的若幹政策措施》，加快打造全國人形機器人專用傳感示範地、場景應用優選地、智能制造集聚地。将重點推動人形機器人在危特行業、制造行業、民生行業三類場景的應用。

明确人形機器人産業發展“路線圖”，聚焦平台聚勢、場景示範、整機領航、部組件築基、生态培育五大專項行動，構建“産業有配套、研發有平台、應用有場景、融資有渠道、人才有保障”的政策體繫。

成都先進制造業“整體成勢”，2030年底突破1.5萬億。7月15日，成都市經信局、市新經濟委印發《成都市制造業特色産業園發展規劃（2025—2030年）》，旨在推動制造業“園中園”現代化、專業化、特色化、内涵化、品質化發展，塑造“搬不走的産業生态”，同時《成都市制造業特色産業園培育三年行動計劃（2025—2027）》發布。到2030年底，特色産業營業收入突破1.5萬億，集聚度達到80%以上，規上企業營業收入占全市60%，每個園區形成“一家運營公司（團隊）+一支産業基金+一批專業平台+一批應用場景”的運營模式，特色産業園成為更具行業顯示度和影響力的産業地標。圍繞“6+9+10”現代化産業體繫建設，差異化布局産業細分領域主要承載地，在全市25個省級及以上開發區範圍内，選取産業基礎較好、相對集中連片、具有空間保障能力的區域開展特色“園中園”培育，構建制造業特色産業園培育體繫。

“公平競争”重塑招商邏輯。《公平競争審查條例》的實施，以及國家發展改革委明确表示将“整治地方政府‘政策競賽’，淘汰低水平重復建設和低端産能”，這都在告訴我們，過去依靠稅收優惠、土地低價等“政策讓利”的招商模式，将難以為繼。例如，在汽車行業，價格戰已導致行業平均利潤率從2020年的6.2%降至2024年的4.3%，低價競争不僅損害企業效益，更埋下質量隐患，背離産業長遠發展規律。未來的招商，比拼的将是真正的營商環境、産業生态、服務能力和政策兌現。那些“營商環境紮實、政策兌現能力強”的地區将在全國統一大市場中脫穎而出。

例如，上海發布招商服務13條，打造全球投資“首選地”。6月30日，上海市投資促進工作領導小組辦公室印發《關于強服務優環境 進一步打響“投資上海”品牌的若幹舉措》的通知，特定“政策資源高效對接”“項目落地個性化支持”“項目推進全方位服務”“營造市場化招商氛圍”4方面13條措施。

上海首次細分企業成長階段，對高成長企業專門制定扶持政策。7月9日，上海市經信委印發《上海市促進高成長企業加快發展三年行動方案（2025—2027年）》，這是上海首次細分企業成長階段、對高成長企業專門制定的扶持政策，此次行動方案專門劃分了瞪羚、潛在瞪羚、獨角獸、潛在獨角獸四類企業。行動方案包含七大行動21條舉措。到2027年高成長企業規模突破1000家，形成“4321金字塔式”培育體繫，全面助力企業發展。

“提質增效”淘汰低效産能。國家對光伏、鋼鐵、水泥等行業展開的“反内卷”、去産能行動，其核心邏輯是“提質增效”。這傳遞出一個清晰的信号：以價格戰為核心的低端、劣質産能将被有序淘汰。這種治理将引導産業向“高端差異化競争”轉型，促進産業鍊整體躍升。對于産業園區而言，這意味着我們必須有勇氣和機制去“騰籠換鳥”，淘汰低效高耗能企業，為新興産業和優質企業騰出空間。江蘇部分園區對高耗能企業實行“紅黃牌”預警，三年騰退土地1.2萬畝，這正是“騰籠換鳥”的有力實踐。

國家持續推進“新能源、生物醫藥”2大領域發展。 2025年1月26日，工信部、發改委等8部門聯合印發《新型儲能高質量發展行動方案》，到2027年：支持長三角、京津冀、粵港澳、成渝等地聚焦新型儲能領域，引導儲能電池及關鍵材料企業向可再生能源富集、礦産資源充足、運輸條件便利、應用場景豐富的區域聚集。

2025年2月5日，國家工信部、藥監局印發《關于組織開展生物醫用材料創新任務揭榜挂帥（第二批）工作的通知》，重點突破一批技術先進、創新性強、臨床應用價值高的標志性生物醫用材料，材料性能符合臨床應用要求、形成穩定可靠的規模化生産能力，加速在相關下遊醫療器械産品領域實現落地應用。

7月4日，武漢市發展和改革委員會公開征求《武漢市氫能産業發展三年行動方案 （2025—2027年）（征求意見稿）》意見。該方案以構建清潔低碳、安全高效的能源體繫為核心，提出打造全國氫能産業創新研發、裝備制造、示範應用協同發展引領區的宏偉目標。

力争到2027年，将武漢市打造成為氫能産業創新研發、裝備制造、示範應用協同發展引領區，全市氫能全産業鍊總産值達到600億元，氫氣總産能達到40萬噸/年，建成加氫站20座，燃料電池汽車突破2500輛，形成全國重要的氫能裝備中心、重要氫能樞紐城市。

7月24日，成都未來産業基金發布及産業對接活動舉行。活動以“到成都·投未來”為主題，現場發布總規模超1000億元的未來産業基金，上百家機構共同發起“投成都”未來産業投資聯盟。同時，現場還發布了“雙百”清單——100個産品清單、100個場景清單。發布《未來産業孵化加速園支持政策清單》，10個未來産業孵化加速園集中亮相。10個未來産業孵化加速園包括人工智能、生物芯片、飛行汽車、細胞治療、氫能應用、先進金屬材料、氫能裝備、核醫藥、綠氫制備以及先進光電材料，全方位涵蓋未來産業領域。十大園區分别從載體租用、人才獎勵、融資支持、研發獎勵以及場景開放五個維度，按照“一園一策”原則梳理形成繫列園區支持政策清單。

三、繫統性創新：破局内卷的“新三角”模式

面對新壓力、新風向，産業地産投資開發運營商，必須深刻反思並重構自身的價值邏輯，並以全方位、繫統性的創新突破，跳脫低層次的成本内卷陷阱。我傾向于将未來的發展歸納為“産業－科技－資本”的“新三角”模式。這種模式是對過去“土地财政－房地産驅動”的根本性轉變，其核心在于：從“土地财政驅動”到“産業稅收驅動”，從賣空間”到“賦能産業”，從“賺差價”到“共成長”。

傳統的以GDP、固定資産投資、稅收為核心的園區評價體繫，已經很難量出新時代産業園區的“新價值”了。需要一套全新的、動态的、多維度的評價體繫。這套體繫應該是一套“導航儀”，而不是一根“指揮棒”，引導園區從“政策窪地”走向“能力高地”。

“創新驅動”維度：從看“數量”到看“質量”。不應只看專利總數，更要看“每萬人高價值發明專利數”和PCT國際專利申請量，這代表了原創技術能力。不應只看研發投入，更要看“技術合同交易額占研發投入比”，這衡量了科技成果從實驗室走向市場的轉化效率。

“綠色低碳”維度：從看“産值”到看“碳生産力”。要引入“單位碳排放的工業增加值”這個指標，衡量的是發展的“含綠量”。要考核“綠電占比”和“工業固廢資源化率”，引導園區構建循環經濟體繫。蘇州工業園的“閉環水繫統”就是很好的實踐。

“産業韌性”維度：從看“規模”到看“安全與協同”。要評估“産業鍊關鍵環節自主率”，比如芯片園區要看EDA工具的國産化率。可以構建“供應鍊彈性指數”，利用數字孿生技術模拟斷供風險下的産能恢復速度。

“數字治理”維度：從看“基建”到看“效能”。要考核“數據資産價值化率”，看園區數據平台為企業降本增效帶來了多少收益。比如，深圳有園區通過AI能耗管理，電耗降低了15%。要關注“政務服務數字化滲透率”，衡量營商環境的智慧化水平。

1.産業：從“堆積”到“耦合”，需要有精準的“生态位”選擇

過去，我們招商往往看重項目數量和投資額，但現在，我們需要思考的不是“我能招多少”，而是“我能‘聚’什麼”。園區的核心競争力，在于其能否在一個細分領域，形成一個真正有生命力的産業“生态位”。

錨定“鍊主”，打造“生态圈”。不要貪大求全，而是要圍繞核心産業的“鍊主”企業，吸引上下遊配套企業，構建一個垂直的産業鍊生态圈。例如中原醫科城，緊緊圍繞河南省醫學科學院這顆強有力的“科創心髒”，以省衛健委、省醫保局和省藥監局為最重要的三大鍊主單位，按照“院-産-城-園”的發展布局，落位省腫瘤醫院、省人民醫院、省血液中心“兩院一中心”，河南省中醫藥科學院及鄭州大學醫學院新校區等“産教學研用一體化”的頂級資源，形成重度垂直、要素集聚、政企協同、研産貫通的生物醫藥産業生态圈，“内孵外引”促進成果轉化與産業發展，短短2年取得了不俗的招商成果。

深耕細分，避免同質化競争。今天的市場不再需要大而全，而是需要小而精、小而美。蘇州“一園區一主題一集團一集群”的策略，如蘇州醫療器械集團打造的Medpark聚焦高端醫療器械，蘇州生物醫藥公司打造的Biobay聚焦生物醫藥，形成“東藥西械”的布局，正是差異化定位的典範。我們要清楚，自己園區的核心禀賦是什麼，最适合承載哪個細分産業，並在此領域做到極致。

從“生産空間”到“創新場景”。園區不僅僅是生産的場所，更是創新的實驗室和應用的場景。例如，杭州傳化科技城通過開放傳化集團自有的化工業務，以及引入邵逸夫醫院，為合成生物、細胞治療和醫療器械企業創造豐富場景；武漢漢陽區低空經濟生态中心通過開放空域資源、政府訂單、測試驗證、旅遊航線、應急救援、低空學院等豐富場景吸引低空經濟龍頭峰飛航空落戶，這都是通過開放應用場景來吸引和孵化新興産業。作為園區運營方，我們能否主動為企業提供真實的測試場景、應用示範，甚至共同參與新産品的開發，這将是吸引高科技企業的核心競争力。

2.科技：從“物業管理”到“技術賦能”，需要打造“智慧園區大腦”

傳統園區管理多停留在物業層面，但在新模式下，科技将深度融入園區的規劃、建設和運營。這不僅是硬件升級，更是通過數據和智能驅動的服務升級。

數據驅動的精細化運營。引入物聯網、AI、大數據技術，構建“智慧園區大腦”。通過實時監測能耗、設備運行、人員流動，實現無感通行、空間預約、能源優化。成都藍海總部産業園自建智慧平台，管理成本降低25%，研發效率提升30%。這才是真正的“數智化轉型”，是向管理要效益、向服務要價值。未來的招商，除了租金優惠，更要比拼誰的數據服務更精準，誰的智慧繫統更高效。

AI賦能的協同服務。借鑒DeepSeek等AI工具在政務和産業領域的應用，将AI技術融入企業服務。例如，AI可以協助我們進行市場分析、政策匹配，甚至初步的專利檢索。在園區内部，AI可以優化供應鍊管理，提升生産效率。這要求我們的團隊，也要從傳統的物業管理人員，轉型為具備數據分析能力和科技服務意識的“人機協同”型團隊。

綠色低碳形成“環境競争力”。随着“雙碳”目標的推進，綠色低碳不再是額外成本，而是核心競争力。蘇州工業園區建設主體中新集團以綠色公用事業作為園區開發運營主業的有力補充，形成協同發展、抱團出擊的強悍競争力，不僅在财務報表上貢獻了充沛的現金流和穩定的利潤，更能夠在園區拿地和片區拓展方面作為重要的附加條件，以貨真價實的“含金量+含綠量”獲得地方政府的情有獨鐘。作為産業地産商，我們要思考如何通過綠色技術（如光伏發電、廢棄物循環利用）降低運營成本，提升園區的環境品牌價值，吸引那些有社會責任感的優質企業。

3.資本：從“土地金融”到“産業資本”，亟須風險共擔、價值共享落地

過去産業地産的資本邏輯，很大程度上依賴于土地增值和房地産開發，以及政府的債務融資。但新模式下，資本将直接服務于産業和科技創新，更強調長期性和共享性。

垂直産業基金的戰略引領。從過去的“财政直補”轉向設立垂直産業基金，如上海依托市屬國企、聯合鍊主企業設立100億規模的市級生物醫藥並購基金，廈門聯合淡馬錫設立海洋産業基金。這些基金能夠以股權投資的方式，支持早期技術孵化和高成長性企業。這意味着我們要從土地玩家，轉變為産業的“風險合伙人”和“價值發現者”。

“股權招商”取代“政策讓利”。成都天府國際生物城探索的“園區合伙人”模式，以“直投+基金”相結合的股權招商替代财政直補，這是一種更深層次的綁定。當我們以股權的形式與企業共同成長時，風險和收益都被綁定，會促使我們更認真地篩選項目，更積極地提供增值服務。

全周期金融工具的創新。針對科技企業的輕資産特點，要創新金融産品。例如，“研發貸”允許以專利、訂單為抵押物；深圳試點“水電費記錄”替代财報，助力輕資産科技企業獲貸。園區層面要積極搭建“風險補償池+政策擔保”機制，吸引社會資本，撬動更多金融資源服務于産業。

REITs等資本退出機制的完善。産業園區是重資産投資，必須打通退出通道。鼓勵園區探索REITs模式，如張江高科的“直投+REITs”閉環，實現資産的證券化，為長期投入提供流動性，從而吸引更多的産業資本進入。

具體而言，資本領域：2025年上半年行業關注“國産化替代”領域新企業。延續2024年融資降溫趨勢，2025年上半年，新材料領域融資事件多、融資金額小，投資人關注“國産化替代”領域新企業。

“新能源、生物醫藥、半導體”持續為熱門賽道。從監測來看，在2025年1月—6月這段時間内，新能源、生物醫用、半導體材料融資總起數位居TOP3，分别達到100起、53起、44起。這也是自2023年1月以來，連續30個月新能源、生物醫用、半導體材料融資總起數位居TOP3。

REITS領域：産業公募REITs擴募與擴容加速。産業公募REITs的加速擴容和擴募，是“政策加油”與“市場需求”雙輪驅動的必然結果。它不僅是金融産品的創新，更是服務實體經濟、推動産業升級的一步大棋。

驅動力：政策的持續推動。從2024年發改委推動常态化發行，到将底層資産擴容到水利、消費等13大類，再到證監會優化稅收和會計政策，一繫列的制度紅利為REITs市場的發展鋪平了道路。可以說，頂層設計已經從“試點探索”邁入了“常态化發展”的新階段。

市場供需兩旺。在資産端，大量的地方政府和國企手握優質的産業園、物流倉儲、保障房等存量資産，亟須通過REITs來盤活，實現“投資－退出－再投資”的良性循環。在資金端，低利率環境下，保險、社保等長期資金也在尋找新的、收益穩健的投資標的，而REITs平均4%以上的分紅率，恰好滿足了它們的需求。

影響力：服務實體經濟，這是它的首要功能。REITs把沉澱在不動産里的“死錢”，變成了可以投入到新基建、科技創新等領域的“活錢”。比如，華夏金隅智造工場REITs，就是把一個舊工業廠房盤活，轉型成了智能制造産業園，實現了空間的騰籠換鳥和産業的叠代升級。

優化資本市場，這是它的金融屬性。REITs為投資者提供了一種介于股票和債券之間的全新資産類别。它的風險收益特征，能夠很好地分散投資組合風險，起到抗通脹的作用。2025年，中證REITs指數的漲幅就顯著跑赢了傳統固收産品。

促進産融結合，這是它的産業價值。通過擴募，REITs可以持續收購優質資産，不斷做大做強。比如，産業園REITs通過收購上下遊資産，可以形成産業集群效應；物流REITs通過擴募，可以構建起更高效的全國性倉儲網絡。

四、結論：擁抱全要素時代，打赢升維産業戰争

2025年的中國，中央城市工作會議的要求和全國反内卷的風向，正在深刻地重塑着産業發展的底層邏輯。對于我們産業地産的投資開發運營商而言，這不是一個“大而全”的時代，而是一個“小而精、深而透”的時代。我的幾點思考和建議，希望能給大家帶來一些啟發：

認清趨勢，主動“反内卷”：放棄對短期政策讓利和低價競争的路徑依賴。與其在紅海中厮殺，不如主動構建自身在特定産業領域的“護城河”。這需要我們有戰略定力，敢于舍棄短期誘惑，追求長期價值。

擁抱“新質生産力”：将園區的重心從“築巢引鳳”轉向“育鳳成林”。我們不僅僅是提供物理空間，更是要成為高科技企業成長的沃土、創新成果轉化的加速器。這就要求我們必須深入理解産業，洞察科技前沿，並敢于以“産業資本”思維進行投資和孵化。

構建“要素高地”而非“政策窪地”：真正吸引和留住企業的，不是一時的補貼，而是依托于稀缺的全方位要素資源，提供持續的專業服務和良性的産業生态。從企業需求出發，提供定制化的技術支持、金融服務、人才服務，甚至是市場對接。讓企業因為離不開你提供的服務，而不是因為低廉的租金而選擇你。

數據是新時代的“産業軟基建”：深度運用大數據和AI，将數據視為園區運營和産業發展的新型基建和核心資産。通過數據分析，實現更精準的招商，更高效的運營，更智能的服務，甚至通過數據資産化創造新的盈利模式。未來園區的競争力，很大程度上将取決于其“數據智慧”的深度和廣度。

成為“産業合伙人”：改變傳統的“房東”思維，與入園企業建立更深層次的“合伙人”關繫。通過股權合作、共同研發、産業鍊協同等方式，與企業風險共擔、利益共享。這不僅能增強企業的黏性，更能實現我們自身價值的最大化，從簡單的物業收益，轉向企業成長的資本收益。

飛馳時代，價值共生。産業地産的未來，不在于我們擁有多少土地和資産，而是我們通過繫統化的創新和全要素的集聚，能孵化出多少創新，能匯聚多少人才，能構建怎樣的産業生态。這需要我們以更具前瞻性的視野、更務實的行動，共同推動産業地産邁向高質量發展的新紀元。

謝謝大家！

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