REITs觀察 | 創金合信電子城産業園REIT面臨出租壓力

觀點網 創金合信電子城産業園REIT于近期獲上交所正式受理。

産城園區評論獲悉，該項目原始權益人為北京電子城有限責任公司，基金管理人為創金合信基金管理有限公司。

原始權益人電子城有限是電子城老工業基地改造任務的實施主體，該公司以開發建設中關村電子城科技園區為起點，打造了電子城産業園集群。

電子城有限依托于中關村電子城科技園的産業禀賦，成功開發了多個高科技主題園區，包括"電子城·國際電子總部"、"電子城·科技大廈"、"電子城·科技研發中心"、"電子城·創新産業園"、"電子城·IT産業園"。

此次發行的電子城産業園REIT的基礎設施項目包含科技大廈、研發A1樓及國電總部4号樓三個産業園區項目，整體出租率為88.28%，估值合計11.10億元。

資産情況

根據募集說明書，三個産業園區項目所處區域位于電子城科技園範圍内，也位于2012年由電子城科技園擴充變更為覆蓋範圍更大的中關村科技園區朝陽園範圍内，是朝陽區産業發展的主要基地，産業氛圍濃厚，園區内重點布局集成電路設計、光子集成創新等領域。

基礎設施資産範圍内國有建設用地的土地用途主要為科研及工業用地，房屋用途主要為研發/科研樓，總建築面積合計72034.62平方米，可出租面積65152.89平方米。

基礎設施項目已運營時間均超過3年，其中科技大廈已運營年限為21.75年、研發A1樓已運營年限為18.58年、國電總部4号樓已運營年限為7年。截至2024年12月31日，基礎設施資産已出租面積57515.07平方米，整體出租率為88.28%。

截至該時點，科技大廈正在執行租賃合同平均租金單價為134.42元/平方米/月；研發A1樓正在執行租賃合同平均租金單價為131.25元/平方米/月；國電總部4号樓正在執行租賃合同平均租金單價為308.76元/平方米/月（該租金價格含裝修、專家公寓、班車及車位、餐廳、庫房等增值服務，剔除以上服務後價格為203.43元/平方米/月）。

截至2024年末，基礎設施項目共簽約租戶108個，均為市場化租戶，主要租戶行業為專業技術服務業、科技推廣和應用服務業以及互聯網和相關服務，租賃合同年限主要集中在2-4年。

值得關注的是，該基金有兩個重要租戶。一個是中國重燃，整租中國電總部4号樓項目，租賃國電總部4号樓項目面積為15018.26平方米，占基礎設施項目可出租面積的23.05%，占已出租面積的26.11%。

第二個大租戶是北京鍊家，租賃面積占基礎設施項目可出租面積的12.26%、占已出租面積的13.89%。前十大租戶租賃面積占已出租面積的比例為68.72%。

根據項目已簽定租約的到期分布來看，截至2024年末，基礎設施項目租賃合同加權平均剩余租期約為1.97年，目前已簽約租戶将集中于2025-2027年到期，到期租戶租賃面積合計51581.08平方米。其中，2025年到期15654.39平方米，2026年到期15152.91平方米，2027年到期20773.78平方米。

由此可見，電子城産業園REIT面臨一定的租賃壓力。

市場壓力

産城園區評論獲悉，基礎設施項目為科研辦公類的産業園區資産，主要運營及盈利模式為對外出租科研辦公空間，收入來源主要為租金收入。

招募說明書中也披露了一定的緩釋措施，稱原始權益人在北京市朝陽區的其他産業園資産豐富，儲備租戶衆多。若未來發生基礎設施資産租戶退租導致的出租率大幅下滑，原始權益人可将在其他在管資産内租戶到期續簽時優先考慮安排至基礎設施資産空置區域内，為未來租戶換租提供充分緩釋。

根據募集說明書分析的市場情況，産業研發樓市場供需對基礎設施資産未來收益穩定性産生大幅不利影響的可能性較小，雖短期内承壓，但區域内租金增長仍有一定的支撐力。

具體來看，産業研發樓需求方面，酒仙橋闆塊、望京闆塊的共同發展促使該區域在2016-2019年之間均保持94%以上的高出租率，2020年及2022年受宏觀經濟情況影響，出租率低于90%，2023年受互聯網行業和宏觀經濟形勢的影響，出租率繼續調整至81%，截至2024年四季度下降趨緩，出租率約為80%。

但随着互聯網企業面積調整幅度放緩，未來周邊市場無較多新增供應的情況下，市場空置壓力将逐步放緩。

産業研發樓租金增長方面，自2016年開始，區域租金快速增長，至2021年間區域租金年復合增長率約4.1%。2020年雖然受到宏觀經濟形勢影響，該區域租金依然逆勢增長5.7%。

2021年，市場逐步回暖，租金持續增長。2022-2024年，受互聯網行業和經濟增長放緩的大市場環境影響，區域租金在短期内有所下降。但區域内企業多為大型國際企業總部，其承租能力較強，且對區域整體商務形象有較強的帶動作用，也為區域租金增長形成有力的支撐。

根據戴德梁行出具的《估價報告》，截至價值時點2024年12月31日，基礎設施資産估值合計11.1億元，估值單價15409元/平方米，采用收益法估價。

本次估價測算采用6%的報酬率，其中無風險報酬率參照價值時點十年到期國家債券的收益率1.68%，2025年及2026年的可供分配現金預測值分别為56,107,798.69元和56,615,674.10元，其年化預測現金分派率分别為5.05%和5.10%。

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