王藝軍：公募REITs投資特點和常态化發行時代的投資機會 | 2025觀點資本圓桌演講

本文為王藝軍先生在2025觀點資本圓桌發表的演講。

王藝軍（嘉實基金董事總經理、公募REITs首席投資官）：大家下午好，我是嘉實基金王藝軍，很高興今天再次參加2025觀點資本圓桌。

去年的資本圓桌我也有幸參加，當時我提出來，公募REITs的推出其實可以以公募REITs為核心打造一個合作生态，它是橫跨了一二級市場，在去年的演講主題是“新趨勢、新發展、新機遇”一公募REITs助力私募基金發展。

非常感謝觀點的邀請，今天來給各位再分享一下關于REITs投資生态的右側，就是REITs的二級市場投資。

我們知道中國的公募REITs推出以來，從2021年6月21号首批上市。一直在投資圈大家有一個熱烈的讨論，投REITs到底是投什麼，是股？是債？是房地産、基建還是另類？

我最近也和另外一個國内非常知名的頂級投資機構權益部的負責人有一個讨論，他們經歷過去的把REITs當成固收進行研究。目前就我們最新的讨論，認為應該放到大類資産里面的另類，屬于另類權益。

在我們要回答如何做好公募REITs投資的時候，很重要就是公募REITs到底是什麼？因為REITs是個舶來品，我們從海外經驗來看，因為海外的REITs主要投的都是房地産相關，我們國内叫産權類資産。

所以從美國的經驗來看，REITs長期的投資收益和房地産的直投和它的收益表現是相似的，而且10年滾動回報率的相關性達到了0.74。

所以說這一頁（PPT）說明公募REITs主要還是投房地産及基建類的資産，但是它和一級市場顯著的區别，因為二級市場是按交易定價，市場情緒對整個二級市場REITs的價格有非常重要的影響。

這也體現出來，階段性的我們看二級市場的REITs的價格和一級市場，房地産基建的行業的變化，它其實是這個價格是有背離的。

如果看美國的話，美國的REITs它基本是比房地産基本面的反應，直接的反應要領先大概4~6個月，但是在國内我們看到包括我們嘉實自己的二級市場的投資企業。

目前國内的REITs對于底層資産基本面反映出來的的變化，其實某種程度上是滞後的，當然不同的資産類别它滞後的識别程度不一樣，這就決定了如果二級市場你去參考國外成熟市場，有可能你就賣早了，後面的投資機會你也沒有享受到。

另外可能跟私募比起來，REITs提供了更多元化的一個投資選擇，我們知道你從海外來看，除了工業、辦公、零售、公寓這些傳統的類别，它還有很多的，包括鐵塔，包括醫療，也包括自存儲中心這些獨特的資産門類。

因為公募REITs或者叫上市的REITs，它有這個強制分派和信息披露的要求。所以說他其實對于機構投資人來說，便于進行投資決策，快速捕捉細分領域的具體的投資機會。

所以一句話說回來了，公募REITs它其實應該是另類權益和資産。從全球範圍來看，也包括中國的公募REITs，我們的産品設計里面普遍有強制分配的規定，所以從REITs整體的回報來看，分紅還是回報的很重要的這個特點，也是收益穩定性的一個重要保障。

我們還是看美國從72年到今天它的平均年化收益率REITs是達到了12.6%，平均的分紅的收益率達到7.1%，貢獻了一半以上的收益。

中國什麼情況？從REITs推出來到去年年底，我們也體現出類似的匯報特征。如果從21年一推出來到去年年底的話，我們看到中國REITs的平均年化回報是達到了12.5%。在其中這個分紅是5.3%，略低于美國。但是無疑如果你去跟股票去對比的話，它的這種分紅的收益率在整個的回報當中，占比還是非常高，這是REITs的一個重要特點。

另外我們說公募REITs是要堅持權益導向，包括去年證監會發布的4号文，進一步明确了他的權益屬性。權益屬性重要的一個體現就是他的成長性，成長性當中擴募又是他的一個重要的手段。通過擴募才能夠實現收入的一個增長，甚至市值的提升。同時也随着更豐富的資産的組合的構建，REITs整體的穩定性也在大大提升。

我們回過頭來看，2023年的下半年和24年的年初，市場的波動其實很大一部分是因為基本面惡化導致的，我們REITs單一資産項下收入反應出來的下滑。所以說随着擴募不斷的成熟，在REITs項下通過組合的構建，其實它的穩定性能大大的提升。今天我看這個領展的竺總也在台下，我每次都會舉領展的例子。領展是亞洲最大的一個REITs，我們是花了相當的時間要來進行一個研究和學習。一方面領展發展得很好。但另一方面其實大家知道嘉實我們目前管理的3只REITs里邊，有一個嘉實物美消費REITs，其實它對標就是領展。

我們看領展從2005年他首次IPO的時候，大概總資産規模是330億港币，資産組合主要是商場和停車場。但是它上市通過前5年的不斷地内部提升，實現有機增長，體現出來團隊的運管能力。 然後通過收並購，我們看到到今天領展已經構建了一個涵蓋了零售、停車場、辦公、物流等多業态的2370億港元的資産包。它的資産組合也從其實上市時候的香港到目前已經遍布了香港、中國内地、澳大利亞、新加坡、英國，市值增長618%。截止到今年的5月20日，經過了幾年的調整領展又開始新一波股價的反彈。我們看他的累計漲幅已經接近了800%，年化收益率大概11.7%。跟随着領展的成長，我相信有很多的初始投資人獲利是非常豐厚的。

公募REITs的成長性也是它另一個重要特點。我們知道疫情之後，整個中國的資本市場是有非常深刻的一個變化。所以說近幾年我們在做權益投資的時候，我經常會聽到紅利等等各種策略。

其實REITs前面介紹它的一個特點，首先它是個另類權益，第二還有強制分派的要求，分紅是它重要的收益來源。所以這就使得REITs其實是目前比較流行的紅利第一波投資的非常好的一個補充。

從去年24年里面的以來REITs的表現，我們和中證紅利全收益與紅利低波100全收益來比較的話，無論是從年化的收益率，分紅的收益率，波動率，然後最大回撤來看，公募REITs都優于紅利和紅利低波。

這也是我們看到随着10年期國債的下行，從去年下半年，也是我參加去年的資本圓桌之後，REITs不斷的在創新高，我相信随着國内低利率環境的一個持續，REITs可能會越來越被投資人接受，它的持續成長還是有非常好的驅動力。

說回來公募REITs的特點，我們看看國内REITs市場最新的發展情況，也是經歷了我們說從初始提升到調整、到信心崩潰、到修復。中國的公募REITs市場經歷了4個階段，在這4個階段之後，我認為它已經經歷了一個完整的周期。

我們現在正在處在第二個周期的起點，随着去年年初政策的呵護和私募投資人的進入，我們看到公募REITs的階段性的底部之後，其實這個市場就進入了一個快速的發展時期。

去年4月份我來參加上一次圓桌論壇的時候，大概是35只REITs，到今天我們最新的應該是到了65只，今天剛剛有第66只上市。現在應該還沒有收盤，我估計收盤應該會穩在30%左右的漲停闆位置，所以說這是市場的一個顯著的一個變化，也是因為這樣的一些變化，我們認為公募REITs已進入到一個新的常态化發行的一個成熟的階段。

截止到今年的5月16号，剛剛說了65單，基本涵蓋了高速公路、産業園等等。如果我們套用發改委1014号文頒布的資産類别，目前應該是9大類。我們看到供水、市政都是相對獨立的，這個業态已經是非常豐富了。

今年以來已經發行了7單REITs，發行規模超過了1,120億。随着公募REITS發行步入常态化發展階段，市場創新不斷涌現，多元化資産類型持續擴容，新增資産類别涵蓋了農貿市場(華威農貿市場REII)。大家做私募投資應該了解，農貿市場是非常賺錢的一門生意，但是你要去投一個農貿市場，要組一個私募基金會面臨非常復雜的盡調工作。但是因為有了公募REITs非常標準化的運作，所以我們看到華威農貿市場這個項目上市之後非常受到追捧，公衆認購倍數達到407倍。如果放到今天，我們去看今天上市的恒泰保租房REIT，如果放到農貿市場認購倍數超1000倍了。

另外市政方面我們也終于迎來了水利REITs，還有市政的供熱，所以我們在今年可能在這個時點，未來的幾個月之内，我們還要迎來新的有期盼已久的新基建項下的數據中心，有兩單已經挂網。

去年公募REITs表現非常火爆一直持續到目前，指數的回報是怎麼樣的？

5月16号REITs全收益指數，年初以來已經上漲了13.16%，其中消費REITs闆塊漲幅最高，達到了31%。那麼市政環保REITs漲幅相對偏低的，這個它的一個背景可能跟擴大内需、刺激消費等等有比較高的相關度。但是如果要是看REITs的總體的回報，13.16%的回報，今年以來我們知道很多的資産類别它的收益都是負的。

到目前唯一兩個正收益的類别，包括全球範圍來看把美國加到一塊，一個就是黃金，第二個就是中國的C-REITs，我們取得了非常不錯的一個成績。REITs上市以來的總收益的情況怎麼樣？其實我們看總收益它還是取得了20.99%的總回報。

其中保租房和能源是領漲的子闆塊，其次是消費和市政環保。随着市場的不斷的發展，取得了非常好的一個成績。我們看到這個市場投資生态也得到了極大的一個完善，投資機構也不斷的在多元化。

目前從23年24年公布的這個年報當中的機構投資人的變化來看，目前REITs的主要投資機構還是券商自營，保險資金和産業資本。其中從流通份額來看，券商類、證券公司等它的持倉占比最高。但是原始權益人和産業資本，尤其是私募在去年的活躍度有所提高。我們看到去年年初的這種信心崩潰，私募基金以它的這種靈活性加大了進場，對于市場觸底反彈是有相當關繫的。然後從總份額的合計來看，原始權益人和産業資本的仍然占了主導。券商、保險、私募配置的是比較多的。未來市場還會迎來一個新的變化。我們知道這里邊券商自營資金、保險資金這都是投資期限偏長的基金。但是真正的公募REITs的投資生态里面的定海神針，我們的全國社保，我們的企業年金長期的負債驅動要作為它的投資目標的這些資金，目前還沒有計劃。

所以我們看到未來中國公募REITs的持續增長率還會是源源不斷的提升。

另外随着這個市場的不斷成熟，我們也一直在呼籲，一直在期待，我們的個人投資人的占比要得到提升。因為我相信随着市場的發展，大家會意識到對個人投資來說，公募REITs是你家庭資産負債表里面房産的一個非常好的替代品。

從具體的投資機會來看，有一個比較重要的觀察指標，2012年的12月份以來，REITs和10年期國債的收益率呈現出來比較明顯的反向關繫。随着利率下行，REITs作為高分紅資産的吸引力不斷的提高。

在去年的上半年，市場修復的基礎之上，我們看到去年的四季度到今年的年初，REITs又整體迎來了一波新的上漲，其實它背後的原因就是10年期國債的下行。

即便到今天這個位置，我們也在看說REITs是不是已經漲的太高了。如果要是從過去的一個對比去看，我們消費類的物美REIT上市以來包含分紅的累計回報已經超過了80%。如果要是看我們的能源類的水電REITs，已經漲了70%，是不是已經太高了？

其實我們要從另外一個維度，從分紅回報的角度來看，其實整體目前分紅的收益率我們雖然到最高的時候也接近7%下行了很多，抱歉最高不是7%。我們如果要是回到23年年底的時候，其實回報都是全市場應該都應該是在8、9左右。

所以目前來說它的分紅收益率還是在5.72左右，我們預期25年的話能達到5.93，所以說他依然還是獲得投資人的青睐了。

也是由于這樣的一個背景，我們看到一二級市場，REITs從發行市場到二級交易市場，它的估值差異是非常顯著的。今天的恒泰上市30%的漲停闆其實就說明了問題。從它折射出來的。我們看到去年以來就是持續驗證的和配合打新的機會，依然是一個非常好的投資機會和投資策略。而且今年我們看市場已經在開始拉開擴募，擴募的節奏在提升，所以說随着擴募的不斷深化，REITs還将繼續釋放這個全新的配置機遇。

剛才說了這是從整個REITs全市場的角度，從新的資産類别來講，其實市場還反映出來另外一個特點，也是中國資本市場的一個顯著的特點就是，我們一直有一個炒新的習慣。

所以說新的産品的新的類别都是給大家很好的一個想象空間。所以說今年可能在原有的資産類别當中，我們會看到數據中心，很快就要面世了。

我們也期待文旅類也會出現，同時華威農貿市場的市場表現，我們相信後面的一些專業化的批發市場，一些新的類别，因為華威是農貿，我們還有布料批發等等這些新的子類别出現，在會給市場提供更多的投資機遇，也是我們需要把握的。

以上是我今天跟各位分享，再次感謝觀點的邀請。

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