張存理：COOC中海商務--從“好房子”到“好辦公”的重構與探索 | 2025觀點商辦暨資管大會演講

本文為張存理女士在2025觀點商辦暨資管大會發表的演講。

張存理（中海商業助理總經理、COOC中海商務全球負責人）：尊敬的主辦方、蔡會長，各位同行，大家下午好，很高興在這里分享我們中海商務從好房子到好辦公的重構和探索。

剛剛大家都說行業很艱難，也是正如一個存量市場的深刻内卷的行業，所以我們現在在讨論商辦的行業未來的發展，我覺得也是一個深刻的行業命題。

當好房子成為國家戰略，我們商業地産進入存量競争的深水區，我們如何定義下一代辦公空間的一個價值？

我覺得剛剛蔡會長講完之後，我這個可能重復率有點高。我覺得也是大家一個共識，辦公空間不僅僅是城市經濟的細胞，還是驅動産業升級的心髒，更是承載時代發展的一個生命體。

從2025年開始，政府工作報告首次将好房子寫入國策，作為好房子的提出者和踐行者，中海認為好房子核心是哪些？是安全、舒适、綠色、智慧，但是其實把它套到寫字樓里一樣是如此，我們的客戶是同一批人，只是服務他生命中不同場景，好房子是把物理容器變成他的生活智能的伙伴，那好辦公就是把租賃的載體、工作的場所變成一個産業的生态體。

從我們對辦公人群、對寫字樓的需求趨勢來說，首先大家可能會覺得很驚訝，升級的搬遷需求在增加，上海甲級辦公當中，74%的搬遷租賃為升級需求。當然升級需求不代表帶來更高的一個價值，我們租戶更關注質價比，他們希望通過更低的租金能達到更高品質、更好體驗的辦公場所。

從需求行業來說，在北京人工智能和高端制造占比已經達到了10.7%，在上海人工智能新消費和先進醫療的成交占比大于了30%，也就新質生産力這波企業的崛起是帶來了一些新的企業的需求的一個變化和變革。

他們在做AI、在做人工智能，他們當然希望他們的辦公室也能有高算力，恒溫恒濕更智能的這樣一個辦公的表現。

我們也可以看到，現在大家做業主方靈活租賃和定制化的服務，可能成為了業主方必須要幫客戶解決的方案。客戶傾向從偏遠往核心去搬，從乙級往甲級樓搬，他們不增加成本，同時希望能夠有更好的體驗。。

這些新質生産力的企業，它的爆發增長和突然的萎縮都會是即時和快速的，他們希望有更靈活的周期以及更好的交付的狀态。提供這樣的一個交付狀态，不光光是對這一租戶，可能其實是不同時空的租戶進行了裝修、家具和設備的共享。

所以在這一方面上來說，精裝辦公的需求量可以看到過去的一年中激增的。

從區域分化上來說，各子市場也是呈現非常的一個明顯的不同。我們可以看到有非常産業深厚積澱的這些市場，以及能夠抓住新興的TMT、金融科技、新質生産力的這些子市場，相對來說表現還是比較穩定，它至少從需求量上來說能夠成為一個穩定的一個有客戶的市場，也對未來的這個正吸納産生一定的一個基礎和分母。

那也就促使着我們商辦的行業，從過去拼硬件、拼産品的單一的這樣的時代到拼硬件加生态繫統，這樣的一個城市價值共建的狀态。這些生态繫統包括生态的服務繫統，也包括産業共建的這樣的一個生态繫統。

COOC中海商務，在國際國内有30多個城市，381萬方的在運營的資産，包括五大甲級寫字樓品牌以及聯合辦公OFFICEZIP，以及我們一些相應的運營服務方面的中海雲商、officecare以及代裝服務的powerby業務共同組成的一個産業集群的發展。

通過我們對客戶的調研和運營的經驗，我們認識到，好辦公是城市經濟的毛細血管，是産業創新的催化劑，更是企業與城市共生的連接器。

第一，産品是基礎，在産品方面，我們會以繫統的思維去構建辦公空間的新基建。

好房子是讓家更懂生活，好辦公就是讓辦公空間更懂産業，一切的轉變都是以客戶需求為原動力，什麼是更高品質寫字樓？可能不僅是在硬件投入材質標準上，更多的是怎麼能更好的滿足客戶真真實實的需求。

首先最大的一個變化是智慧化，從被動響應到主動賦能的數字之間，通過標準化、流程化、智能化來助力精細化的一個管理。

我最近到了我們總部大廈來進行上班，這是我們去年剛剛入市的一個智慧化的零碳建築的樓宇。我進了閘機之後掃完臉，我打卡自動就完成了。電梯的運行，早上早高峰必須回到首層，午高峰必須在6層的食堂樓層，通過這些的一個數據精細化的計算的運行，讓所有的用戶在無感的過程當中能感受到運營效率的提升。

我的辦公室有上班模式、下班模式、休息模式和節能模式，幾種模式一鍵切換所有的空調、電，照明等繫統的響應，外圍的燈光的調整都是會快速的進行一個被動響應和主動調整。這樣的話這些的智慧的一個體驗可以讓我們的辦公變得更輕松、更簡單。

從健康化來說，從物理舒适走到身心共建，傳統來說，其實大家就說空氣的環境，環境溫度的一個調整以及我們健康安全，大家整天在加班，也會有一些突發的一些樓宇的狀況。

其實我們從16年開始，在全線項目都按照AHA美國心髒協會的規範，布置了所有的AED除顫設備，這個事情我們堅持了近10年，項目的運營和物業人員及租戶志願者進行細化的技能培訓認證，通過一鍵呼救的SOS按鈕，能夠達到快速的去響應呼救，並第一時間通知AHA認證急救員及附近“第一反應”的志願者，真切地為租戶的健康築起了智慧防線。

從綠色化來說，從標準認證到雙碳戰略，中海作為一個央企，我們認為綠色不是成本，而是企業ESG競争力的核心構成，這是作為央企和行業領先者的責任擔當，但同時我們也收獲了對一些ESG有需求的客戶的高度認可。

我們率先推出“産品先天綠”的概念，有超過80個項目獲得綠色建築認證，認證建築面積達1273萬平方米；中國海外大廈和中海金融中心兩個近零碳的商辦寫字樓的樓宇組成了我們最強的兩大城市的核心區的綠色的新地標。

那在今年即将入市的中海金融中心，通過4大類18項主動、被動的節能措施，來作為我們致敬首都核心區的一個最佳的城市標杆。

不光是從産品上，我們也跟租戶一起建立零碳賬戶，進行標準的制定，通過簽訂綠色租約，與2800家租戶共同努力，打造我們整體的一個綠色的擔當和責任。

如果說産品力是硬件骨骼，那麼運營力就是生态血液。中海商務的運營革新，本質上是一場從房東思維到生态共建者的認知革命。空間的運營，就是把寫字樓不僅看作是物理的空間，而是一個聚合的平台。

我們提出的G-B-C-P，G代表政府，B代表企業，C是客戶，以及partner是我們的供應商的一個繫統，我們把這一繫列的繫統串成一個共同的生态鍊，從優質的供應商到我們自己的平台内部繫統的一個賦能，産生這樣的一些網絡的一個互動。

舉幾個案例，成都OFFICEZIP，我們的自由辦公項目，大金空調是我們租戶，也是我們的供應商，我們共同做一個空氣革新的計劃，通過人機交互實現辦公空間動态的一個優化，成為全國首批WELL-HSR的認證空間。

像一些銀行類的客戶，可以通過我們資源平台為客戶提供專屬的金融方案，以及我們環宇繫商業以及我們寫字樓里頭的這些租戶，都可以作為我們内購福利的這樣的一個開放的群體，包括我們在不同的城市跟政府深耕協作的關繫，共同引入一些産業的導入和服務，去聚焦核心的城市，打造項目的超級IP，對分别在法務、人工智能以及一些相應的金融科技這樣的一個産業來進行超級IP項目的打造。

在上海，我們去年入市的普陀上海中海中心，可以說是整個城市更新當中産業文化、居住圍繞産城融合生态的一個流量入口，這里有20萬平米的購物中心，環宇城Max，給我們的辦公樓客戶提供生活配套的服務，有一個劇院是開心麻花劇院未來給大家提供文化的休閑的享受，以及中海管理的長租和酒店提供員工居住和商務差旅的服務，自行開發的大量的住宅社區可以提供職住平衡。。

在這個地方實現了30萬的産業樓群，以及15組千平米以上的大單成交，首年的出租率就爬升到了63.85%，單年度産生了超6萬平米的成交量。也是上海應該是去年成交最單體項目最高的一個項目，形成了汽車、律所兩大産業，以及日企雲集的這樣一些標簽，可以說是上海中海中心這樣的一個項目，喚醒了普陀的産業生态。

在北京，我們即将入市的中海金融中心是西城區二環内雙地鐵上蓋，同時有大吉巷的文化商業街區以及康有為故居等文保的配套，項目内有個萬平米的綠地，再疊加我們說的零碳技術性超甲的這樣的一個標杆，是一個幾乎無短闆的項目，也是我們作為中海商務用專業標杆去賦能北京整個首都核心區發展的這樣的一個重要的項目。

在成都，我們有中海金融城的成都中海國際中心一條街，我們自己也說是成都躺下來最長的一個産業載體，一共10棟樓，一樓一産業，600多個名企入駐，30多個世界500強以及12項權威的荣譽，成為整個成都高新區行業地位的一個標準。

在深圳，中國海外大廈近零碳的一個地標，從全球産業鍊終端以及深圳灣總部基地的區位，然後成為深圳灣區最具質價比和智價比，一個是質量的質，一個是智慧的智，這樣的一個樓宇。

那好辦公，我們認為不僅僅是物理空間，更是産業升級的一個加速器。在這方面來說，中海商務也是輕、中、重三舉措並舉來進行一個資管的模式，重資産就代表我們全部都是自有投入的一些資産，也是我們目前在管資産的一個主力；輕資産是我們作為資産管理方進行標準化的這樣的一個輸出和日常的一個管理；重資産我們通過一些裝修和運營的階段的一個投入，去煥活一些老舊的項目，煥發出新的城市格局。

北京的中建财富國際中心是我們首個BOMA的中國建築認證的項目，也是一次性通過BOMA COE認證的一個輕資産項目，入市一年即滿租；也是中海在技術標準+運營經驗和資源整合上為業主方提供了強大的賦能，至今為止都是奧南片區的一個絕對地標。

北京的中海商務中心，大家也可能對北京比較了解，叫老華聯商廈，從它的一個老的百貨的改造，我們把它變為會議中心，精致商業、精裝辦公以及傳統辦公的為一體的這樣的商辦綜合體的這樣一個新的産品。

從喚醒機遇到上再創城市的價值，把這阜成門老華聯的一些相對被時代淘汰的往下走的一個産業，變成一個新的産業升級的狀态。

所以未來讓辦公空間會成為城市發展的一個新界面，新質生産力為未來越來越多地占據我們的一個辦公空間，我們還是希望能做到三個重構，首先是重構空間屬性，把租賃單元變成創新實驗室，讓辦公空間成為企業展示技術、鍊接資源的城市會客廳。

其次是重構服務的邊界，從基礎運維到産業賦能，用數據智能打通企業需求鍊，讓樓宇成為永不落幕的一個招商會，成為産業發展的永動機。

第三是重構價值體繫，從資産增值到社會價值的一個提升，每一棟寫字樓都成為城市低碳轉型的微單元，人才發展的能量場，以及社會價值的一個創造力。

從好房子到好辦公，中海商務是行業的參與者，也是新範式的一個貢獻者，我們始終相信：當空間真正以“人”與“産業”為核心，當運營超越物理邊界走向生态共建，商辦地産就能突破周期局限，成為城市進化的永恒動力。

在這里也感謝大家，希望大家一起以空間為筆，以創新為墨，共同書寫商辦地産高質量發展的新篇章！

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