學徒行記 | 走進廣州萬溪 解讀“與城市同頻生長”範本

觀點網 城市更新，是城市發展的永恒話題。

它不是簡單的扒了舊房子蓋新樓，拆了矮房子建高樓，也不是簡單的加寬馬路，鋪上管線，而是能使城市肌理更合理，城市生态環境更宜居，城市可持續發展能力更壯大。

2025年，中國城市化進程加速進入“存量更新”與“好房子”的新周期。政策聚焦“穩中求進”基調，以城市更新為引擎激活存量資源價值，推動房地産行業向精細化、復合化轉型。

在這里，廣州萬溪為我們提供了“與城市同頻生長”的城市更新範本。

3月20日，觀點企業課堂攜手來自全國的行業嘉賓，走進廣州萬溪，探索以“空間重構、場景再造、文脈傳承”為核心策略盤活下的萬科理想花地項目，共享從土地煥新到生活重構的繫統性經驗。

理想起點

在分享會開始前的致辭環節中，廣州萬溪公司相關負責人分享和回顧了廣州萬溪深耕花地灣這一路走來的歷程。

他分享道，花地灣理想花地項目所在片區規劃接近三百萬平方米，相當于一個城市副中心，直至去年才完成該片區的控規調整，歷時差不多7年。另外，該項目涉及周期較長，内容包含大面積的商業、商辦、約200萬平方米的住宅，以及多所學校、幼兒園、醫院等各種配套。

同時，他表示對未來城市做了一繫列研究，希望能讓大家未來的生活更舒适、更豐富。或許這就是理想花地對未來美好生活向往的自信。

産品落地

項目的規劃終究還是要回歸到産品落地。

分享會的第一位分享嘉賓是廣州萬溪産品負責人，他分享的主題是：與城市同頻，從“造房”到“造城”的升維實踐。

該負責人通過圖片的形式向嘉賓們分享了理想花地項目的全貌及目前開發狀态。據介紹，分享會所在的花地灣生活館就是原博皇家具城，已經交付的金域曦府及西邊正在建設的瑧園原先都是一些棚戶區，而原花鳥魚蟲市場目前正在建設金鵬路及未來會建設的綜合體。

他表示，理想花地開發理念是打造未來城市，圍繞活力、綠色、智慧三大核心。在産品設計過程中，廣州萬溪團隊研究學習東京、香港、新加波及曼谷的優秀造城案例，並将其融入到項目操盤當中。

融合了衆多優秀案例下，廣州萬溪也總結出了自己的核心造城策略：“首先從空中要資源，把各種各樣的功能在空中去高度融合，形成垂直社區。”

例如最新推出的傲璟産品，垂直自上而下劃分，高區30-44F是住宅，29F設置空中會所；中區4F-28F是住宅，3F建設運動綜合體；而低區1-2F則與商業結合，打造特色主理人街區。

緊接着，他向嘉賓們分享了“取其精華”下的各大業态産品的落地規劃。例如住宅産品，靠近主幹道的地方會更加的工業化，靠近景觀河涌的地方會更加的綠色和自然，從而形成多種風格界面的變化；商業産品則更多會包括社區微度假、濱水的開放街區等。

其中，朗庭商業街區就是獨具特色的“新嶺南微度假”自然漫步休閑街區，目前外立面已建設完成，将于2026年首期開業呈現。

在長周期的開發建設中，不可避免會有長期閑置的大面積地塊，而這些地塊緊鄰城市主幹道，長期圍擋狀态影響城市形象，他表示會盡可能地将這些後期開發用地前置使用，提前呈現土地價值，增加社區配套。

例如，原花鳥魚蟲市場苗圃區如今已搖身變成趣活公園，擁有1萬平方米的大草坪，7000平方米的兒童樂園、1.5萬平方米的綜合性球類場館，甚至還規劃了1萬平方米的停車場，提供約325個停車位。

其中，1.5萬平方米的綜合性球類場館更是包含了6片網球場，10片羽毛球場，2片標準籃球場，2片7人足球場，2片5人足球場。據悉，全部球場均達到市級比賽標準，每場球類比賽可容納三四百人。有效地解決了居民運動休閑、親子娛樂的需求。

舞台搭建

在産品負責人分享的基礎上，廣州萬溪建築負責人更加具體地介紹了花地灣項目的未來藍圖，他分享的主題是超級十字路口：城市活力與社區共生的連接器。

如今，金域曦府已交付、廣州11号線超級大環線已開通、省實中小學及協和幼兒園已開學、廣州醫科大學附屬第一醫院花地灣院區已啟用，覆蓋生活全維度配套已兌現，高濃度城市活力聚集地的雛形已成。

未來，如何讓理想花地的“超級十字路口”從二維走向三維，形成立體的TOD空間，是廣州萬溪團隊所需要思考的。

他表示，整個花地灣項目中，濃度最高且挑戰性最大的就是十字路口：“十字路口不僅是交通樞紐，同時也是經濟文化社會活動的超級容器，更是承載着城市競争力象征的意義。“

目前，理想花地項目呈現出四大規劃原則，一是要有門戶領域感；二是被動式地形成立體漫遊網絡；三是高度吻合的多元混合業态；四是有效鍊接樞紐到生活居住區。

他認為，花地灣項目最核心的節點是面臨花地大道和橫跨花地大道商業綜合體的一個界面，“這個界面将來一定是我們這里的一個城市封面”。

為此，廣州萬溪團隊必須解決在該節點中人流導向的問題。他分析，理想花地的裙樓在6層以上，住戶則更高，但過街連廊在3-4層，若想将有效人流往上倒，要用到日本TOD理論，性價比最高的方式是做通道連廊。

在他看來，類似這種場景，要把綜合體立體城市的活力通過不同的的標高把它真正的呈現和立體化，就必須在不同的標高上打造出有一定體量的城市廣場空間。

然而，立體城市混合的業态能級的高低、業态的數量也必須有秩序分布。例如商業集群的能級，以地鐵站、城市界面為中心向四周由強至弱擴散，依次建設大MALL、社區商業配套、底商等。

最後，萬溪建築負責人也對理想花地片區未來的發展充滿願景：“希望是能超過九宮格，有9個以上不同的生活方式和工作方式的體驗。”

共議理想

分享環節結束後，世聯行首席技術官黎振偉作為主持，就理想花地項目的前期工作，開發過程，以及未來憧憬與在場嘉賓展開了熱烈讨論。

黎振偉提出，一個項目的規劃和實際落地效果有時不免會因為各種因素存在偏差，包括房企做的配套與政府基建秩序錯配、政府規劃指標過多等，在調整規劃中廣州萬溪是如何與政府溝通，平衡當下規劃與未來發展需求？

萬溪建築負責人回應，核心就是基礎設施要不要先行，先行多少。他指出，在規劃審批規程中，配套指標每年增長，但廣州萬溪用地是十幾年前批的，有固定指標，這就會存在原指標與新建的沖突。

但就目前而言，理想花地項目的配套是遠多于政府指標，這是基于更遠的視角以及更好服務的視角。同時，項目的基礎設施基本是先行的，可涉及到地鐵的十字路口，他表示需要時間去做更長遠的規劃，而不是圖快，從更長期他們會保留一些彈性。

與此同時，就萬溪産品負責人分享的“從空間取資源”觀點，有嘉賓提出理想花地項目是如何平衡高層住宅的舒适性？

這位負責人表示，傳統觀念中高層不适宜居住或許是技術導致的問題，在目前技術條件下，只要高度重視並投入資源，高層産生的風壓、電梯、水壓等技術問題都能解決，例如香港65層高的豪宅凱旋門。

緊接着，另一位嘉賓提出：“未來，基于客戶需求的叠代轉型，是否考慮增加康養方面的配套，包括康養産業方面？”

萬溪公司相關負責人表示，康養已經在分批規劃當中，有5-6千平方米的要求，而廣州萬溪是希望一部分康養與醫院相結合，醫養康一體化，比如樓上是養老公寓、養老住宅，樓下是老年人活動場所。

與此同時，他指出，随着城市的發展，在未來城市人們越來越認同多元混合的生活模式，更便捷、更低碳、更綠色、更智慧是未來城市的基底内涵。廣州萬溪團隊希望能通過各種配套，商業、産業等，形成15分鐘生活圈，從而增加該片區的便利性和多元活力。

讨論環節結束後，嘉賓們一同前往項目大沙盤聽取現場工作人員的講解，更直接、更宏觀地了解花地灣項目的全貌。

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