山坳上的地産 | 廣州地鐵TOD地産信心與邏輯

觀點網 又一年春天，吹着“止跌回穩”的春風，今年羊城“小陽春”樓市格外引人關注。

據廣州市住建局數據，一季度全市新建商品房成交面積達218.56萬平方米，同比增長17.7%；二手房交易登記面積達282.58萬平方米，同比增長27.6%。

從數據上看，新房成交連續三個月保持正增長，房價持續築底回穩，市場正向着“量價齊穩”态勢前進。從區域上看，新房成交集中在增城、番禺和白雲，二手住房集中在番禺、天河、海珠等區域。

抓着“小陽春”的尾巴，趕在五一小長假前，廣州地鐵地産一口氣推了兩個盤。

據官方“戰報”，位于番禺石碁南的“珑曜上城”單日成交金額突破5億；黃埔雙沙的“珑岄上城”首開清棟，收金3億。

不過，房地産市場還未走出調整期，復蘇信号剛剛響起，價格與性價比依舊是大部分購房者“上車”的主要考慮因素。

老黃埔的競争

時間撥回2024年，廣州地鐵地産于12月10日以18.6億元拿下黃埔區大沙地東路以南5号線雙沙地鐵站以北地塊，三天後又再擲18.6億元攬下番禺區亞運大道BD0210116地塊。

斥資超30億連拿兩地的4個月後，珑岄上城與珑曜上城相隔一天攜手入市，共同加入了廣州地鐵的TOD版圖。

雙盤同推之下，位于老黃埔闆塊的珑岄上城卻面臨更大的競争。

廣州地鐵拍下地塊時，因緊鄰中建海絲城·閱山項目首期，便有業内人士預測，兩個項目在未來會成“對打之勢”。

同時，老黃埔闆塊匯聚多個舊改項目，重頭戲中的黃埔舊改“四大金剛”都相距不遠。随着珑岄上城入局，這将是一場地鐵上蓋項目與巨無霸舊改之間的戰争。

目前，“四大金剛”里中建海絲城（即雙沙村舊改）、中建玖合·未來方洲（文沖東村舊改）均已于2024年開盤入市；中交第四航務工程局操盤的珠江村舊改（珠江春）于今年1月開盤；華潤拿下的新溪村舊改項目更名華潤黃埔潤府，已開放售樓部。

在這場“大戰”中，背靠廣州地鐵的珑岄上城，最大優勢便是地鐵上蓋，擁有5号線雙沙站地鐵直通入戶，通勤條件在區域内稱得上是第一梯隊。

據觀點新媒體了解，珑岄上城項目分為一二期建設，一期底下規劃建設三層商業以滿足居民日常消費購物。但在一流商業體相對缺乏的老黃埔闆塊，珑岄上城的住戶還是需要期待落地于中建海絲城内的廣州首個萬象匯。

相較闆塊内其他樓盤，珑岄上城的教育資源也不算突出，盡管一期地塊配建幼兒園，但目前二期配建18班小學的二期地塊還沒出讓。沒有規劃初中的情況下，已官宣引進華中師範大學附屬學校的中建海絲城，或許會分流掉部分潛在買家。

除了前期宣傳的“老黃埔首個得房率130%項目”以及通勤優勢，廣州地鐵地産珑岄上城首開清棟的主要原因，或許還是小戶型與相對低價。

據悉，珑岄上城開盤前吹風價為3.3萬-3.9萬元/平方米，與周邊樓盤價格相差不多，但現場實際開盤價低至2.8萬/平方米起，首推72平方米三房總價約240萬，主推92平方米四房總價約290萬，被部分媒體稱為“擊穿老黃埔闆塊底價”。

據現場購房者表述，珑岄上城貨量較少的72平方米小戶型是當天最受歡迎的産品。而貨量最多的94平方米主推戶型單價有所升高，在老黃埔闆塊内競争力並不如小戶型。

拿地到推盤不過3月余，珑岄上城此次推售僅有一期1棟，共有104套住宅。

據陽光家緣網數據，珑岄上城住宅已售套數為47套，去化率約為45.19%，網傳馬上準備加推的2棟住宅尚未取得預售證。

不過，網簽數據具有滞後性，例如同一時間中建海絲城去化率約為29.31%、中建玖合·未來方洲去化率約為38.61%、中交四航·珠江春去化率約為12.94%。

得益于小戶型與低總價加持，珑岄上城已算是首戰告捷。

廣州地鐵地産TOD棋盤

珑岄上城首開第二日，同為廣州地鐵地産獨立操盤的珑曜上城在番禺開盤，此次推出兩棟樓共計310套住宅，單日銷售額超5億。截止發稿，網簽已售套數為107套，去化率約為34.51%。

值得注意的是，珑岄上城與珑曜上城所在地塊是廣州地鐵地産2024年内唯二兩宗作為單一主體競得的住宅用地。

自2017年進入房地産開發闆塊，廣州地鐵地産便明确了“合作開發為主，自主開發為輔”的策略，集中在廣州拿地的同時，大多與越秀地産、珠江實業等本土房企進行合作開發。

據觀點新媒體不完全統計，包括住宅及商業項目在内，廣州地鐵地産目前在廣州累計開發28個項目，在售樓盤共14個；其中獨立開發項目9個，合作開發項目8個。

不過，加入房地産開發至今将近8年，廣州地鐵地産獨自操刀的開發項目成績並不算理想。

除了早在2019年1月開盤的荔灣悅江上品于2021年11月宣告售罄之外，近兩年在白雲、海珠落地的多個住宅項目，去化率都不算亮眼。

除了開珑岄上城與珑曜上城，廣州地鐵地産最近一次獨立開發的住宅項目是位于白雲區白雲新城闆塊的雲築上品。

據陽光家緣網數據，雲築上品目前推出614套住宅，已售套數為376套，去化率約為61.23%,此外還有A4#棟尚未取得預售證，該棟将推155套住宅。

但在黃埔區與番禺區，廣州地鐵地産與合作伙伴曾擁有過别樣的風光時刻。

衆多合作者中，廣州地鐵地産與越秀地産可謂是“老搭檔”，合作模式主要為廣州地鐵負責土地獲取和軌道規劃，越秀地産承擔開發與運營，彌補其在綜合開發經驗上的不足。

與越秀地産、科學城集團合作推出的星匯城TOD與星樾TOD項目，是廣州地鐵地産實現售罄的兩個樓盤。

其中，星匯城TOD項目位于黃埔區知識城，最早于2020年開盤，當時首開價格區間大約在2.3-2.5萬/平方米，後續網簽價格也維持在2.5萬/平方米上下，直至2022年全樓盤售罄，仍然是知識城闆塊中的“網紅盤”。

位于番禺區廣州南站旁的星瀚TOD則是廣州地鐵地産與越秀地産共同開發項目，總規劃21棟共4378套住宅，于2019年首開，2024年國慶黃金周成交109套，目前去化率約90.21%。

有和越秀地産合作項目珠玉在前，廣州地鐵地産選擇以珑岄上城與珑曜上城再入黃埔和番禺，也算是有迹可循。

過去獨立開發項目去化率難以和合作項目進行比較，或許也成為廣州地鐵地産的一個心結。珑岄上城與珑曜上城開盤前相對高調的宣傳、開盤時“卷低價”，除了為新盤造勢之外，廣州地鐵地産也可能存有打造獨立品牌、樹立市場信心的打算。

從“廣州TOD的神”到“卷完黃埔卷番禺”，不論外界評價如何，過去更傾向于合作開發的廣州地鐵地産，手中的TOD棋盤上似乎正往獨立開發方向前行。

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