原潘蘇通半山居所加價入市 内地客抄底香港豪宅嗎？

觀點網 從内地籍籍無名的司機仔搖身變為香港巅峰時無人不曉的千億富豪，潘蘇通用了31年，但從巅峰墜落僅用了7年。

如今淡去的不止是潘蘇通在商界的名聲地位，還有他曾經引以為傲的各種資産。

4月16日消息，高銀金融前主席潘蘇通名下香港中半山富匯豪庭超級豪宅以銀主盤形式公開招標，意向價1.9億港元，将于5月7日中午12時截標。

資料顯示，此次標售單位為富匯豪庭1座高層A及B室，實用面積3738平方呎。潘蘇通于2006年以4631萬港元購入B室後，2008年再斥資1.2億港元買入A室合並為復式單位。

令人惋惜的是，該豪宅原為潘蘇通居所，後因多次加按借貸後無力償還被接管，2023年5月成為銀主盤。

目前銀行已完成清空程序，現為交吉狀态，而該物業此前最高單筆抵押借款1.45億港元。

倒下的物業

抓住了時代的紅利，卻也在紅利消退之時落幕，這就是潘蘇通極具戲劇性的一生。

2015年，是潘蘇通最風光的一年，名下兩家公司——高銀地産、高銀金融總市值高達3000億港元；水漲船高之下，2015年的香港富豪排行榜，潘蘇通以122億美元淨資産排在第6位。

9年後的2024年福布斯香港富豪排行榜中，李嘉誠、李兆基、鄭家純及家族依舊坐穩前三，郭炳江從第4退至第20，潘蘇通已查無此名。

自2022年10月貸款72億港元開發的超級學區房項目傲玟被橡樹資本接管後，其余房産也像多米諾骨牌一樣相繼倒下：九龍灣的前高銀國際中心、深水灣道的75号别墅，以及半山的富匯豪庭豪宅……無一幸免。

然而，相比起潘蘇通倒下的物業，市場更關注物業價格是否也順勢而倒。

據悉，銀行此次放售的富匯豪庭1座高層A及B室項目價格歷經多番調整。2024年5月，該物業最早以2億港元放售，後在無人問津的情況下，同年12月放售價削價至1.7億港元，減幅達15%，平均呎價降至4.55萬港元。

直至今年4月，該物業放售價回升至1.9億港元，平均呎價5.08萬港元。盡管該物業本次放售價格較買入價高出了0.24億港元，但相比2023年價格還是所有回落。

2023年5月，香港立法會前議員兼港區人大前代表梁劉柔芬家族成員豪擲2.03億港元購入2座中層A及B室，總實用面積共3738平方呎，平均呎價5.43萬港元。若按此呎價計算，最新放售呎價略低了6.4%。

不過，相比富匯豪庭最新成交呎價3.26萬港元，本次放售價格還是高出了55%。據中原地産數據顯示，2024年10月，富匯豪庭2座21樓A及B室，總面積3738平方呎，總成交價1.3億港元。

宏觀來看，富匯豪庭過去5年成交呎價普遍穩守5萬港元以上，2024年6月-9月，成交呎價突破6萬港元，可不到1個月卻跌至3字頭，回落至2012年水平。

數據來源：中原地産

一位在香港從業5年的房産中介告訴觀點新媒體，原潘蘇通的富匯豪庭超級豪宅此次不降反升，或許還會面臨流拍的局面。

抄底豪宅嗎？

近段時間以來，“銀主盤”成為香港樓市最熱門的話題，成交數量不斷攀升。

據中原地産數據顯示，2024年香港銀主盤成交量增至約495宗，較2023年同比上升超5成，創下15年新高。

數據來源：中原地産 觀點指數整理

中原地産亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，銀主盤的涌現大多是經濟環境不景氣，不少業主由于資金周轉問題無法供樓。

他指出，前些年樓價漲幅迅猛，很多業主借物業升值“加按”套現，但當下香港樓價已從高位回落超25%，疊加利率上升，業主無力還貸，導致物業淪為銀主盤。

庫存數據顯示，2024年全年，香港銀主盤新增545間，較2023年397間增加37%，為2007年11月433間後的17年新高，而現存住宅銀主盤中，财務公司占約4成。

在陳永傑看來，受惠去年政府宣布全面撤辣、減息及放寬按揭等利好因素，香港樓市氣氛好轉，不少銀行或财務機構為求套現積極去庫存，銀主盤多以低價吸客，如今不失為吸納筍盤好時機。

近期，抄底香港豪宅案例也不在少數。例如，銀基集團主席梁國興位于香港香島道33号的超級豪宅，債權人曾以6億港元放盤，最終降價1.2億港元後以4.8億港元售出，折價20%，實際持有人指向來自内地的互聯網新貴。

2025年3月，樂壇天後鄧紫棋以約8500萬港元購入東半山黃泥涌峽道利安閣一個特色單位，總面積約4960平方呎，成交呎價1.71萬港元，創該屋苑近13年新低。

4月，香港大潭玫瑰園一宗洋房以7800萬港元成交，實用面積為3314呎，包括四房及約904呎花園，交易單價為每呎23537港元。原業主1996年以6620萬港元購入，2015年曾以1.5億港元内部轉讓，此次成交價較29年前賬面升值1180萬港元或18%。

該洋房原由永添集團董事總經理邱明德或相關人士持有，最初叫價8500萬港元，最終降價約700萬港元成交，市傳買家亦為内地互聯網企業高管。

對于市場的變化，中原地産高級資深營業董事何兆棠近日在公共場合指出，預計未來一兩年，内地客與新香港人将成為傳統豪宅區主力買家。“過去内地客傾向購買普通物業，但近年由于人民币貶值壓力仍然存在，而香港豪宅較為抗跌，不少内地客開始關注優質豪宅。”

另據香港當地媒體報道，2025年3月，長實港島半山豪宅波老道21号以招標形式售出1樓06号單位，實用面積2089平方呎，總成交價1.26億元。在2025年3月前兩周，該項目成交3套，平均每套2億港元，買家全部來自内地。

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