物業維艱 | 蘇新服務規模與成本“齊飛”

觀點網 蘇新服務近期公布了2024年年度業績。

截至2024年12月31日，蘇新服務錄得收入9.25億元，同比增加27.5%；毛利1.62億元，同比增長10.1%；年内利潤6615.3萬元，同比減少17.4%；歸母淨利潤6531.6萬元，同比下降12.24%。

縱觀各家物企披露的2024年報數據，盡管不少企業在營收方面都呈現提升趨勢，但沒有多少家能夠逃離盈利下跌的現象，蘇新服務也不例外。

毛利率

年報顯示，蘇新服務2024年實現收入約為9.25億元，同比增長約27.5%。具體來看，主要來自四條物業線，即城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務及物業租賃服務。

其中，城市服務闆塊為主要收入來源，占總收入的67.2%，為6.21億元，較2023年的4.53億元增加約37.1%，其中來自獨立第三方的收益約為5.86億元。

商業物業管理服務闆塊和住宅物業管理服務闆塊的收入分别占總收入的24.6%和6.6%，為2.28億元和6200萬元，較2023年的1.95億元和6000萬元增加約16.6%和2.5%，來自獨立第三方的收益分别為1.71億元和0.61億元。

物業租賃服務闆塊收入僅占總收入的1.6%，為0.14億元，較2023年的0.17億元減少約13.8%，全部來自獨立第三方。

從各分部收入情況來看，蘇新服務重心並不像其他物業企業一樣放在住宅物管上，整體營收的加速器主要是城市服務。

城市服務快速發展也成為其毛利增長的主要功臣。

毛利方面，截至2024年12月31日，蘇新服務2024年毛利約為1.62億元，較2023年的約1.47億元實現了約10.1%的增長；毛利率約為17.5%，同比下降2.8個百分點。年報顯示，主要是由于集團業務擴張所導致。

其中，城市服務毛利約為1.05億元，較2023年約0.95億元增加約10.7%；商業物業管理服務毛利約為0.43億元，較2023年0.37億元增加約16.4%；住宅物業管理服務毛利約為520萬元，較2023年500萬元增加約4.0%；物業租賃服務的毛利約為900萬元，較2023年的1050萬元減少約14.3%。

根據年報披露，城市服務毛利增長主要是城市服務一體化項目擴張及公建項目新增導致收益增加；商業物管則歸功于商品房售樓處及産業園項目數量增加；唯一錄得毛利下滑的物業租賃服務部分，主要是由于公寓出租率下降。

但在毛利率方面，蘇新服務卻沒有那麼幸運地抓住增長态勢。

分部來看，城市服務毛利率由2023年約21.0%減少至2024年約16.9%；商業物業管理服務的毛利率保持穩定在約18.7%；住宅物業管理服務的毛利率亦保持相對穩定在約8.4%；物業租賃服務2023年和2024年毛利率相對保持穩定，分别為62.8%和62.1%。

對于毛利率的下滑，蘇新服務表示，新增項目毛利率較低導致城市服務毛利率有所下降。

而新增項目毛利率較低，或許又來源于銷售成本的增多。

成本

報告期内，蘇新服務銷售成本約為7.63億元，較2023年5.78億元增加32%。該公司表示，主要與集團2024年因新項目增加而導致所提供服務增加一致。

據年報披露，蘇新服務2024年總合約建築面積約為2560萬平方米，較2023年同期約890萬平方米增加53.3%。

在管規模方面，蘇新服務2024年在管項目數為165個，較2023年新增39個，主要是公建項目管理服務闆塊和基本商業物業管理服務闆塊有所增加。

總在管面積為1705.11萬平方米，同比上升12.5%。其中，2024年公建項目管理服務闆塊的在管面積為450.15萬平方米，基本商業物業管理服務闆塊為948.99萬平方米，基本住宅物業管理服務闆塊為302.37萬平方米。

從同比變動情況來看，蘇新服務在2024年實際成本增速遠高于規模增速。換句話說，銷售成本的增加不完全因為規模項目增加。

物聊社留意到，蘇新服務銷售成本中，增加最多的是分包成本。該部分由2023年的2.59億元增加至2024年的3.54億元。

對此，蘇新服務表示，主要是由于擴展業務及集團持續将若幹服務分包予第三方以優化營運。

這将近1億的成本提升或許都有迹可循。

回溯到2024年4月29日，蘇新服務通過公開招標方式收購了一宗位于蘇州市高新區獅山商務創新區的一塊土地使用權。該地塊面積為6124.1平方米，商業用途，起拍價為4957萬元。

彼時蘇新服務表示：“拟将蘇州土地開發為辦公樓，其規模符合本公司對辦公空間發展需求。

另一方面，蘇新服務在年報中表示，将致力透過管理更多由獨立第三方物業開發商開發的物業以擴大其業務規模。”

截至2024年12月31日，蘇新服務對獨立第三方所開發業務的中標率為49.1%，中標數為26個，較2023年的18個增加了6個。而對于其大股東蘇高新集團，僅僅增加了1個中標項目。

貿易應付款項方面，蘇新服務由2023年約3.01億元增加約20.3%至2024年的約3.63億元，主要是由于2024年公司因城市服務擴張而産生的分包費用增加，且2024年公司應付相關分包商的費用尚未結算。

除去蘇州收地所花費的4957萬元，剩余多出來約4543萬元成本或許來自于第三方分包商尚未結算的費用。

另外，蘇新服務2024年所留存的現金及現金等價物為3.58億元，較2023年的3.97億元減少3917.6萬元。

不過，蘇新服務似乎沒有因為現金流的減少而表現出“拮據”态勢。

2025年2月19日，蘇新服務通過公開招標收購連雲港港口維修工程有限公司51%的股權，最終投標價為2376.6萬元。

外拓項目為其提供了客觀的營收和利潤增長，蘇新服務表示，未來将計劃進一步拓展其在蘇州及長江三角洲地區的業務運營並鞏固其競争優勢。

據了解，目前蘇新服務收購連雲港港口維修工程尚未完成産權交割，其能否依靠收並購擴大規模、增加盈利，還有待後續觀察。

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