均價18.34萬/平方米 保利世博天悅“樓王”漲價入市

觀點網 近期，上海将新增入市9個商品住宅項目，共約15.8萬平方米，合計1414套房源，分布在浦東、普陀、闵行、寶山、嘉定以及奉賢區。

其中有4個全新盤，分别是普陀桃浦闆塊的寶華紫薇之星、闵行梅隴闆塊的保利海上印、闵行浦錦闆塊的象嶼天宸雅頌和浦東惠南闆塊的泉山項目。

本輪過會新盤中，價格最高的是位于浦東的保利世博天悅，備案均價達到18.34萬/平方米，較上一次入市上漲了1.74萬/平方米。

加推“樓王”

保利世博天悅從2024年4月25日首開，至今已經完成四次開盤。

4月25日首開推出7、8、9、13棟樓，共291套房源；8月16日加推5、10棟樓，共計172套房源；11月15号再推出6号樓，88套房源，此時開盤均價達到了15.6萬/平方米；年終前又推出洋房産品，2号樓、4号樓兩幢景觀洋房，共計58套房源。

最終，保利世博天悅在2024年交出了超150億的銷售答卷。

保利發展是在2017年通過增資上海華轅實業有限公司49.7億元，獲得上海浦東世博近20萬平方米住宅項目50%股權，並提供項目貸款40.7億元。如今已經過去8年，保利發展在這個項目上投入的時間與金錢可見一斑。

目前仍未出售的有3号、11号以及12号三棟樓，都是項目壓箱底的“樓王”。

此次加推，保利世博天悅入市主推建面191-207平方米3-4房産品的11号樓。據了解，11号樓将不晚于2025年9月30日交付。

從小區布局圖中可以看出，保利世博天悅加推的11号樓位于整個項目濱江第一線，整棟樓每一層都可以從兩個不同的方向欣賞到黃浦江景，幾乎可以避免首開時中低樓層無法滿足景觀要求，而導致項目銷售高開低走的情況。

2024年4月25日首開入市時，保利世博天悅項目官方公衆号發文稱，首日銷售額超80億元。當時上海已經出現了中海順昌玖里、濱江凱旋門、融創外灘壹号院等熱銷項目，因此市場對于此類高端豪宅項目保持了較高的熱情與期待。

然而在5月，保利世博天悅被曝出網簽總套數只有100套，與之前對外宣布的銷售219套有較大差距。

據當時報道顯示，保利世博天悅首開共有335組意向客戶簽訂購房意向書。由于當時上海尚未放寬對購房資格的審核，因此在經過資格審核後，僅有277組意向認購客戶滿足購房政策條件，認購率為95%，而搖号簽約時有58組客戶放棄簽約。

實際上，保利世博天悅首開時全江景房源單價高達20萬元/平方米，未能享受江景的房源單價則約為15.5萬元/平方米。

當時正值上海豪宅樓盤紮推上市，市場上還有不少的高端房源等待入市。雖然高端房源與意向客戶相比仍是狼多肉少，但當時購房者關注點集中在高品質的房子，價格倒是次要的。因此銷售過程中，高價位江景房源更受青睐。

被追趕的保利

根據觀點指數《2025年1-3月房地産企業銷售表現》研究成果，1-3月，前100房企實現累計權益銷售金額5313.17億元，同比下降約11.1%。前100房企實現累計全口徑銷售金額7551.67億元，同比下降約11.21%。3月均價為1.9萬元/平方米，同比上升24.9%。

其中，保利發展蟬聯權益以及全口徑銷售銷冠，權益銷售金額錄得496億元，全口徑銷售金額錄得630億元，占據兩大榜首。

2024年，觀點指數統計的銷售榜上競争最為激烈的當屬保利發展與中海。根據去年戰果，保利發展保住了全口徑銷售冠軍寶座，中海則奪下了權益銷售榜首。

今年，中海地産繼續在權益銷售金額方面與保利展開競争。前三月，中海地産權益銷售金額錄得429.85億元，僅次于保利發展。

從行動來看，保利發展感受到了被追趕的壓力，一方面在重要城市的核心闆塊進行大規模補倉，另一方面也對内部組織架構以及人事進行調整。

從區域分布來看，保利發展依舊堅持一二線城市投拓策略，重點也放在競争更為激烈的城市核心區域。

杭州作為今年土拍市場的人氣城市，2025年大部分出讓土地均溢價成交，其中不乏溢價超70%的地塊，然而保利發展直到4月3日才在杭州拿下第一宗地塊。

資料顯示，保利發展以總價42.5億元競得杭州余杭區未來科技城單元YH090901-05-1地塊，溢價率17.73%，折合成交樓面價21426元/平方米，刷新所在片區樓面價新紀錄。

此外，保利發展2月份聯合金茂經過百輪競價以總價87.295億元競得北京朝陽區兩宗地塊，成交樓面價50478元/平方米，溢價率10.5%。

人事方面，2024年底保利發展收到原公司董事、總經理周東利提交辭職申請後，總經理便一直處于空置狀态。直到3月14日，宣布聘任潘志華為公司總經理，才終于落定。

相關人士認為，潘志華上位宣告2025年保利内部改革正式起航，具體思路将圍繞集中資源整合與降低成本兩大方面展開。

2025年，保利發展還進行了區域調整，将原有8個區域公司合並成4個，使得組織架構層面更加精簡。其中，浙江公司與浙南公司合並為新浙江公司，這或許也影響了保利發展在杭州的拿地動作。

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