REITs觀察｜湖北科投REIT：産業升級紅利與破局

觀點網 2024年，武漢土地市場共成交319宗地，土地出讓面積1498萬平方米，其中工業用地成交134宗，土地成交面積764萬平方米。戴德梁行數據表示，2025年有部分産業園項目投入市場，新增研發辦公建築主要來自于光谷區域。

據湖北科投REIT披露，受復雜嚴峻的内、外部經濟環境的影響，市場租戶資源争奪激烈，招商難度增加，預計區域内租金将會持續呈現穩中有降的趨勢。出租率方面，區域内研發辦公招商難度增加，迫使業主持續下調租金，從而保證項目出租率，預計未來近期區域内優質辦公出租率維持平穩或微降的狀态。

2024年，湖北科投REIT的收入為1.08億元，淨利潤為-3567.19萬元，本期經營活動産生的現金流量淨額為5776.85萬元，本期現金流分派率5.09%。

此外，基礎設施項目公司實現營業收入1.05億元，息稅折舊攤銷前淨利潤EBITDA（剔除資産減值準備的影響）為7716.01萬元。截至2024年12月31日，光谷軟件園A1-A7棟、C6棟運營年限為15.92年，E3棟運營年限為13.92年，互聯網+項目運營年限為7.58年。

運營彈性

2024年，産業園區競争持續加劇，基礎設施項目出租率、租金單價等低于預期，導致經營淨現金流較預測有所下降。據湖北科投REIT表示，這也導致預計2024年度全年的可供分配金額7665.17萬元。本報告期實際可供分配金額為7418.81萬元，完成率約為97%。

據戴德梁行數據表示，截至2024年底，武漢市産業園區市場平均租金為48元/平方米/月。分區域來看，本項目所在的三環内關山大道、光谷大道沿線優質園區租金主要集中在45至65元/平方米/月之間。經開、硚口區域，分别為46元/平方米/月、31元/平方米/月，東西湖、蔡甸區域，約為23-25元/平方米/月。

全市主要産業園區平均空置率約為19%，光谷區域研發辦公産業園區平均空置率為17%，其他區域主要産業園區平均空置率約23%。

市場環境整體承壓，湖北科投REIT的運營同樣承壓。

産城園區評論了解到，2024年湖北科投REIT基礎設施資産總體出租率為80.06%，其中，光谷軟件園出租率為76.23%，互聯網+項目出租率為100%，另有租賃意向的面積2193.39平方米，尚在審批流程中。

面對租賃需求不足的市場環境，湖北科投REIT為加強空置面積及到期租約招租，積極拓展租戶群體，對租賃空間進行适當改造以适用于不同類型企業的辦公需求；采取更為靈活的定價策略和園區服務，應對激烈市場的競争；定期拜訪近期到期租戶加強續租溝通，針對租賃意向模糊的可租賃面積積極拓展替換租戶。

具體來說，2024年項目公司共完成6.53萬平方米的續租，成功将互聯網+項目的出租率從2023年末的80.57%提升至本期末的100%。

租金方面，湖北科投REIT的基礎設施資産情況與市場其他産業園資産一樣，均面臨着租金下調的情形。

項目2024年12月31日在執行租約的期末平均租金單價為61.38元/平方米/月，較2023年12月31日的平均租金62.60元/平米/月，略微下調了1.95%。其中，光谷軟件園期末平均租金為64.11元/平方米/月，互聯網+項目期末平均租金為50.53元/平方米/月。

2024年6月28日，湖北科創供應鍊平台在岸創新中心迎來首批項目——深圳清力、蘇州優譜德、清研環境、賽商數據等13家企業簽約入駐。

産城園區評論了解到，湖北科創供應鍊平台在岸創新中心是光谷與力合科創共同打造的創新供需高效匹配平台和科技企業培育孵化平台，是湖北科創供應鍊平台的重要組成部分，主要承擔創新服務“加速器”功能，推進大灣區創新資源轉化落地。

而據中國光谷披露，自2023年12月上線以來，湖北科創供應鍊平台聚焦“天網”“地網”“政策網”“金網”建設，已吸引5.9萬余家用戶入駐，幫助5100余家企業成功對接9200余項需求。

其中，入駐高校院所160余家，各類服務機構1530余家，其中，金融服務機構470余家，人才服務機構200余家，場景服務機構115家；匯聚8484萬條論文數據，5120萬條專利數據，653萬家國内外機構，300萬條國内外人才數據。

産業驅動

2024年6月20日，湖北省人民政府辦公廳引發《湖北省加快未來産業發展實施方案（2024—2026年）》。政策中表示，提出要以颠覆性技術和前沿技術催生未來産業，培育發展新質生産力，增強發展新動能，打造引領帶動經濟社會發展的未來引擎。

方案提出，到2026年，湖北未來産業技術創新、企業培育、産業發展、載體建設等取得突破性進展，組織100項原創性、颠覆性技術攻關，發展壯大100家科技領軍企業和創新型龍頭企業，建設10家未來産業科技園和未來産業先導區等，未來産業總體規模達到1000億元。

2024年7月2日，武漢市發布《武漢市促進未來産業創新發展實施方案》，确定6大方向布局未來産業，選取13個細分領域繪出“武漢未來産業地圖”，具體分類為未來制造（未來顯示、人形機器人）、未來信息（元宇宙、未來網絡、量子科技、通用人工智能、先進半導體）、未來材料（未來新材料）、未來能源（電磁能、新型儲能）、未來空間（深地深海深空）、未來健康（生物制造、腦機接口）。

2024年10月，東湖高新區舉辦新聞發布會，正式發布《促進未來産業發展實施方案》。

在政策的帶領下，湖北科投REIT也将受益于區域産業集聚效應，並吸引更多優質企業入駐，從而支撐園區需求。

據湖北科投REIT披露，在國家鼓勵科技和産業創新不斷擴大戰略性新興産業投資、加快構建現代化産業體繫的背景下，基礎設施項目所在區域發布一繫列産業支持政策，科技互聯網、人工智能、信息科技等行業有望在政策利好下衍生新的辦公租賃需求。

而基金管理人将協同運營管理機構努力加強與高新區管委會的協作，深化與招商代理機構的合作，參加産業協會活動等拓寬招商渠道，抓住産業發展的機遇。

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