REITs觀察｜中金聯東REIT：韌性與挑戰

觀點網  2024年，受宏觀經濟形勢、産業政策調整等因素影響，北京工業地産市場呈現出一定的周期性波動，結合2023年以來工業廠房持續保持供應，市場面臨調整壓力。當前面臨的主要挑戰包括新增供應及一定程度的同質化現象，這在一定程度上令租金水平面臨下行壓力。

中金聯東REIT所持有的3個底層資産項目均位于北京，包括北京大興科創産業園、北京馬坡科技園一期和北京房山奧得賽産業園，為分布于北京市大興區、順義區和房山區的3處新型標準工業廠房産業園區，建築面積合計約19.84萬平方米，可租賃面積合計約19.44萬平方米。

中金聯東REIT作為民營首單産業園區REIT，交上了上市以來的首份"成績單"。據其年報披露，報告期（2024年10月17日（基金合同生效日）至2024年12月31日）内收入為2750.02萬元，淨利潤為-101.72萬元，經營活動産生的現金流量淨額為7513.32萬元。

穩中有憂

據中金聯東REIT年報披露，自2024年10月17日（基金合同生效日）至2024年12月31日，基金持有的3個基礎設施項目公司營業收入合計為人民币2323.01萬元，期末平均出租率為96.07%，期末租金單價為1.80元/平方米/天，租金收繳率為99.81%，期末剩余合同租期為927天。

較高的出租率表明市場對于底層資産的需求較高，而較高的租金收繳率則是租戶的履約能力較好，且現金流具備穩定性。

從為正的經營活動産生的現金流量淨額同樣也可看出中金聯東REIT具備良好的現金流管理能力，租金收入穩定、且現金回收能力強勁。

但也要注意到，該基金淨利潤為負，主要是由于較低的利潤總額和較高的所得稅率，這兩項分别為43.69萬元、145.41萬元，進而推動淨利潤為負。

此外，縱觀北京産業地産市場情況，3個底層資産均受到市場一定程度的沖擊，呈現小幅下調的趨勢。

具體來說，産城園區評論了解到，北京大興科創産業園期末出租率為97.12%，期末租金單價為2.29元/平方米/天；北京馬坡科技園一期期末出租率為94.48%，期末租金單價為1.56元/平方米/天；北京房山奧得賽産業園期末出租率為96.27%，期末租金單價為1.30元/平方米/天。

可以看出，3個基礎設施項目均較2023年同比下降，其中北京馬坡科技園一期的出租率變化幅度最大，下降了4.18個百分點。

據年報披露，大興區作為北京市重要的制造業集聚區，生物醫藥基地也是北京生物醫藥"北研南制"的核心制造闆塊之一，相關産業園供應充足，受短期内新項目入市影響，區域内存量空間競争加劇。截至2024年底，大興區平均租金水平約為1.8-2.4元/平方米/天，個别園區租金經歷小幅調整。

順義區工業廠房市場步入存量時代，新增供應稀缺，市場焦點轉向現有項目的去化。面對經濟下行壓力，部分企業運營面臨挑戰，對工業廠房的租賃需求有所放緩，存量市場競争因此加劇，租金水平随之出現溫和下降。截至2024年底，順義區平均租金約為1.5-1.8元/平方米/天，區域内部分園區為應對市場變化，主動調整租金策略，成交租金有所下調。

房山區工業廠房存量相對較小，但随着北京市産業結構的調整和制造業的南遷趨勢，房山區域逐漸成為了制造業發展的重要承載地吸引了衆多高端制造業企業入駐，區域内産業鍊條的日益完善，結合相關産業政策的陸續出台，對優質産業租戶吸引力逐漸增強。但在整體市場環境變化和新項目入市催化下，促使租金水平經歷了輕微回調。截至2024年底，房山區平均租金水平約為1.2-1.5元/平方米/天。

租戶方面，該基金的結構相對穩定，分散化程度較高。期末在執行租約共涉及租戶118家，租戶重點行業大類包括醫藥制造業、專業設備制造業、通用設備制造業等，均為符合發展導向的高精尖産業。

展望未來

4月7日，北京市醫保局等九部門發布《北京市支持創新醫藥高質量發展若幹措施（2025年）》（以下簡稱"若幹舉措"），推出32條舉措進一步加強對創新藥械研、産、審、用全鍊條政策支持，推動創新藥、創新醫療器械高質量發展。

此前于2024年4月，北京出台了《北京市支持創新醫藥高質量發展若幹措施（2024年）》，再次出台的專項政策也将持續釋放政策紅利。

據北京市科委、中關村管委會數據披露，2024年北京醫藥健康産業整體規模達1.06萬億元，同比增長8.7%，成為全國首個醫藥健康産業破萬億的城市。産城園區評論了解到，自2018年起，北京已連續實施三輪加快醫藥健康協同創新"行動計劃"。

目前，随着産業導向從傳統行業向新興行業積極過渡，部分傳統領域有序退出，為新興産業的蓬勃發展騰出空間。這一轉型過程帶來了市場需求結構變化，表現為傳統行業的租賃需求有所縮減，而新興行業的租賃潛力正逐步顯現並有待全面激發。

據北京市統計局數據披露，2024年全市規模以上工業增加值同比增長6.7%（按可比價格計算），增速比上年提高6.3個百分點，處于近年來較好發展水平。其中，電子制造業、汽車制造業均實現2位數以上增速，為近年來高點。

高端産業方面，全市規模以上高技術制造業和工業戰略性新興産業增加值分别增長9.6%和14.6%（二者有重復），增速明顯高于全市工業平均水平，對全市工業增長的貢獻分别為超4成和近9成，是促進工業高質量發展的重要力量。

重點産品中，集成電路産量創歷史新高，達到258.1億塊，增長9.6%；新能源汽車搶抓發展機遇，全年産量達到29.4萬輛，同比增長近3倍；工業機器人增長超6成；單晶矽增長超4倍。

産城園區評論了解到，北京馬坡科技園一期的租戶類型主要屬于醫藥制造業、專用設備制造業、通用設備制造業、軟件和信息技術服務業及其他制造業；北京房山奧得賽産業園的租戶主要屬于專用設備制造業、通用設備制造業、醫藥制造業、軟件和信息技術服務業及其他制造業。

未來随着北京生物醫藥産業的發展及國家對戰新産業的進一步推進，政策紅利會逐漸惠及北京大興科創産業園、北京馬坡科技園一期和北京房山奧得賽産業園。

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