代建風雲 | 招商建管“紅海入局”

編者按：2024年以來，房地産代建行業在政策調整與市場分化中加速重構，頭部企業構築壁壘、鞏固優勢，新入局企業亦聚焦政府代建與存量纾困等新戰場。

與此同時，利潤空間收窄倒逼企業戰略轉型，更多探索保障房、城市更新、産業等領域的可持續路徑，逐漸從規模擴張轉向效率與資源整合。

展望2025年，行業洗牌或将更加深入，觀點新媒體就此推出最新策劃性選題“代建風雲”，通過觀察標杆企業如何破局，為未來發展錨定坐標。

觀點網 1993年的東京，櫻花紛飛中夾雜着經濟崩盤的寒意。

這一年，日本21家主要銀行宣告産生1100億美元壞賬，其中1/3與房地産有關。泡沫破裂之時，“财閥繫”大型不動産公司三井不動産也背負着萬億日元債務，摔倒在泡沫之中。

但走過十年轉型路，三井不動産憑借戰略轉身輕資産運營，避開了泡沫破滅之後的傾覆危機，市值反超過去巅峰。其核心之一便在于資産結構的輕量化重構：剝離90%重資産，轉向REITs管理和不動産代建。

三十年後，債務危機襲向中國房地産行業，市場調整轉型之時，代建行業走出一波獨立行情。

2024年3月，招商蛇口宣布成立全資子公司招商建管，作為集團全國代建業務的統籌管理主體，宣布将代建業務獨立運營。

某種程度上，招商蛇口的轉型嘗試與三井不動産當年“從地主到管家”的轉向相似，都面臨着當土地紅利消退時，能否用管理能力重構不動産價值鍊，成功穿越周期的終極命題。

搶占賽道

招商蛇口是頭部央企中較早發力代建業務的公司之一。

早在2010年，代建行業還處于政策鼓勵與全國化發展的階段，招商蛇口便已介入代建領域，在深圳與漳州落地了項目。

随後7年，招商蛇口代建業務在深圳鋪開，並嘗試向外擴張。到了2018年，成立深圳區域代建事業部，開始探索平台化運作與集約協同發展。

經過前期摸索發展，代建模式逐漸完善，招商蛇口代建業務在2019-2023年間加速全國化布局，向華東、華北區域深入。

2024年1月17日，招商蛇口召開第三屆董事會2024年第一次臨時會議，會議以9票同意、0票反對、0票棄權通過了《關于審議公司組織架構調整的議案》，即董事會同意公司根據戰略規劃和實際經營需要設立代建業務專業公司，統籌管理並開展代建業務。

僅從代建業務發展階段來看，招商蛇口經過十四年積累，取得一定成果之後，再設立代建專業公司的選擇並不意外。

不過，代建行業經歷2022年、2023年兩年大爆發之後，新老代建選手集體入局，賽道擁擠也意味着競争加大，淘汰賽同步開啟。

藍海因競争愈烈演變為紅海，而将企業與行業放在更大的時代背景之下，招商蛇口成立招商建管不僅是想分一塊蛋糕，更重要的是為了有效保持規模和護盤。

簡而言之，招商建管的誕生一面是市場催化，另一面是招商蛇口轉型需求。

從代建滲透率來看，國外成熟市場外部滲透率可達20%-30%，而目前國内代建滲透率約為8.5%，按平均值計算總體還有3倍提升空間。

另外，中央提出未來幾年要加快保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，政府類代建仍有較大參與機會；金融協調機制落地同時帶來一批纾困類項目重啟建設，代建需求不斷釋放。

政策已經就位，在市場去杠杆縮表、精細化運營的背景下，代建是必然選項。

再看招商蛇口自身，在開發、商業和服務三大闆塊業務多年發展之後，各業務闆塊增長速度皆有減慢趨勢，增強内生力量已是重要課題。

據觀點新媒體了解，招商蛇口2024年中期錄得營收399.03億元，毛利率12.24%，較2023年同期均有不同程度的下滑。

回顧2024年全年投拓情況，招商蛇口新增26個土地項目，新增土地計容面積224.97萬平方米。而2023年，兩項數據分别為55個、589.13萬平方米。

拿地謹慎的背後不僅是以銷定投策略影響，還有供應緊縮、庫存增加、存貨周轉周期延長等因素。

開發主業增長受限，招商蛇口近年來便重視起在開發業務基本盤上培養“第二增長曲線”，即非開發業務。

傳統房地産發展邏輯正在轉變，投資與開發進一步分離，以輕資産模式運作的代建業務一方面可以帶來增收，另一方面也有助于維持開發團隊。

成立招商建管，招商蛇口的考量不止有緊跟代建興起趨勢，也有大船調整轉舵之意。

紅海行動

觀點新媒體了解到，代建業務是招商蛇口“城市服務”業務重要組成部分，目標是積極發揮公司核心開發能力，推動政府代建、商業代建等輕資産業務，賦能公司多業務協同發展。

圖片來源：招商建管微信公衆号

在2023年業績發布會上，招商蛇口管理層曾明确表示：“快速推動代建業務增量發展，有序擴大城市布局，穩步推動各地政府代建業務落地。”

雖然招商蛇口進入代建領域已有14年，但招商建管仍是行業内的“新人”。

據官方公布數據，自2010年起開展代建業務，招商蛇口已累計承接代建項目超530個，布局城市超23個，累計管理面積超1800萬平方米。

招商建管成立後，于2024年上半年新增26個代建項目，新增代建管理面積約178萬平方米；獲取4個輕資産管理輸出項目，涉及産業、公寓、辦公等業态，合計新增管理面積16.3萬平方米。

建立在招商蛇口平台上，招商建管服務客戶涵蓋各地政府、各類企業，形成了覆蓋會展中心、産業商辦、住宅公寓、醫療康養、文體中心、學校教育、市政公園、道路橋梁、水工等九大産品業态的綜合代建能力。

可見，招商建管為招商蛇口城市開發建設運營鍊條補上重要一環，也為非開發業務發展帶來能力提升。

截至2024年6月30日，招商蛇口城市服務業務局收入82.73億元，較上年同期增長16.94%，同時也是所有業務中增速最快的部分。

數據來源：企業2024年半年報

盈利指標方面，城市服務毛利率達12.34%，較上年同期增長2.67個百分點，已反超開發業務毛利率。

報告中，招商蛇口表示公司将在下半年加大轉型業務拓展力度，積極拓展輕資産管理輸出、代建及物業管理項目，實現穩健的高質量發展。

自2024年8月開始，招商建管積極披露拓展項目信息，連續中標南通、三亞、蘇州、合肥、太原等地項目，招商蛇口在代建業務上的投入力度進一步加大。

經歷将近一年運營，招商建管于2025年1月止已承接項目超過540個，覆蓋超過26座城市，代建管理面積突破2000萬平方米，服務客戶涵蓋各地政府、各類企業等。

代建江湖已從藍海厮殺成紅海，新入局者奮力追趕，老牌玩家正忙着築起差異化核心價值和業務壁壘，賽道生态多元化的同時競争更加激烈。

在行業從“跑馬圈地”轉向“拼内核”的階段，招商建管能否持續輸出差異化價值，将決定其在代建賽道能否跑步進入“龍頭企業”行列。

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