穿過風暴 | 旭輝走戈壁

观点网

2025-01-25 16:32

  • 旭輝或許面臨着與“百里戈壁”同樣的艱難歷程。

    編者按:2024年,面對經濟與行業調整的大環境,如何穿過風暴,在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展,是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

    在這一背景下,觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道,尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

    同時,我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖,從他們的角度,解讀行業與企業的未來發展。

    觀點網 對于旭輝來說,現在征服的是另一場“百里戈壁”。

    戈壁徒步,曾是林中精心挑選的運動形式。在茫茫沙漠中越過一個又一個沙丘,是一件使走路都能升華出儀式感的事。

    原因是,百里戈壁並非平坦道路,而是布滿沙丘、礫石和碎石。在崎岖不平的地面上行走,需要極強的體能、耐力、和信念感。

    這同樣是對個人心理素質的巨大考驗——如何在一望無際的沙漠中,經受住高溫、寒冷等惡劣天氣的考驗,以及可能出現的身體不适等突發狀況,只有保持冷靜,克服内心恐懼與焦慮,才能成功抵達終點。

    在困境中尋找希望,疲憊不堪時依然不放棄,或許是絕大多數人想要從戈壁行中找尋的信念和力量。

    現在的旭輝已經不走戈壁了,但他們面臨着與“百里戈壁”同樣的艱難歷程。出險兩年有余,2024年房地産行業復蘇動能仍然不足,市場銷售持續處于築底階段,並未出現明顯回暖。

    在這樣的市場環境下,旭輝不得不拿出“走戈壁”的精神來應對與堅持,聚焦于化債及保交樓,並未在重資産業務上有較多投入,且将重心放在代建、商業等輕資産業務的發展。

    林中說旭輝正身處黎明前最黑暗的時間:“朝日的光芒就在前方,但走出黑暗還需要2-3年的時間。”

    在他看來,就像走戈壁的第四天,已然身心俱疲,但絕不能放棄,越是煎熬的路程,越需要堅持。

    築底階段

    正如林中說的那樣,旭輝現在仍處于黎明前最黑暗的時間。

    呈現在業績上,2024上半年,旭輝實現營業收入202.06億元,同比下降約35.5%;毛利約27.08億元,同比減少約45%;毛利率約13.4%,2023年同期為15.8%;股東應占溢利為虧損49.4億元。

    截至2024上半年,旭輝控股除稅前虧損約為34.53億元,上年同期則為除稅前虧損約68.11億元;集團期内虧損約為44.4億元,上年同期為91.32億元;股東權益應占虧損約為49.39億元,較2023年同期89.72億減虧40.3億元,虧損幅度有所收窄。

    作為旭輝主營收入大頭的物業銷售收入期内出現大幅縮水,截至6月末,旭輝物業銷售确認收入約158.4億元,同比下降41.6%,占收入總額78.4%。

    就目前行業走勢來看,未來物業銷售這項業務或将繼續對旭輝整體業績形成拖累。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    與此同時,可以發現2024上半年旭輝減值及撥備金額有所減少,期内數值為23.09億元,2023年同期為66.47億元,2023全年為90.7億元。

    影響最大的是期内計提存貨減值有所減少,截至2024年6月30日止6個月,旭輝就撇減持作出售物業及拟作出售的開發中物業确認虧損約16.49億元,而上年同期這一數額為58.09億元。

    上半年,旭輝預期信貸虧損撥備淨額從上年同期的10.13億元減少至2.57億元;經營開支總額也有些影響,從2023年中期的33.38億元減少至17.55億元。

    從這些數額看,旭輝控股的經營實際出現了“回轉”迹象。

    現金余額方面,于2024中期末,旭輝控股集團擁有銀行結余及現金約為127.27億元(2023年末約137.54億元),其中包括質押性銀行存款約13.42億元、銀行結余及現金約113.85億元。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    截至6月底,旭輝的債務總額為2256億元,較高峰壓降超過千億元。

    仔細看有息負債,旭輝控股尚未償還借款總額逐年下降,從2022年末年減少約15%至2023年末約922.81億元,再進一步壓降至2024年中期的885.67億元,包括銀行及其他貸款約451億元、賬面值約為129.19億元的境内公司債券、賬面值約為16.29億元的境外可換股債券及賬面值約為289.17億元的境外優先票據。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    目前,旭輝控股資産總規模約為2827.87億元,淨資産規模約為571.91億元,得益于出險後並未過度折價出售資産,仍将多數核心資産保留了下來。

    總的來看,旭輝仍擁有一定規模的土地儲備和持有物業資産,總未售貨值約2760億,一二線城市占比約70%,在上海、北京等核心城市擁有約460.57億元的持有物業資産。

    2024年上半年,旭輝控股實現投資物業租賃及其他服務收入7.89億元,同比增長約為10.1%,收入主要來自上海LCM置匯旭輝廣場、上海恒基旭輝天地、上海旭輝企業大廈、北京五棵松體育館及上海楊浦寶龍旭輝廣場。這部分貢獻利潤約4.63億元,與上年同期相若。

    于2024年6月30日,旭輝控股有32項投資物業,總建築面積及應占建築面積分别約為228.2萬平方米及166.48萬平方米,其中27項總建築面積及應占建築面積分别約為174.07萬平方米及129.15萬平方米的投資物業已開始出租。

    不過,旭輝2024年並未在重資産有擴張動作,而是繼續聚焦于保交付。

    2024年,旭輝在全國49個城市的95個項目中交付6.2萬套新房,2022-2024年已在全國76個城市累計完成交付超27萬套新房。

    2024年被林中視為是旭輝交付壓力最大的一年、轉型突破的關鍵一年,也是看到方向和希望的一年:“旭輝将繼續把‘保交付’作為首要工作,把‘保品質、保服務’作為最大的追求,努力赢得客戶認可,保住核心團隊,推動債務解決方案落地,實現公司可持續發展的資本結構,活下去、站起來。”

    外債曙光

    “蹲下去”後,要“站起來”並不容易。

    過去數年,多數出險房企持續推進債務重組,但重心主要聚焦在境外債務重組,旭輝也是其中之一。

    化債是旭輝2024年重點推進的事項,據悉公司創始人林中在旭輝出險後,頻繁往返上海、香港兩地,推動境外債務重組方案的達成。

    林中對内部的新年致辭也指出,境外重組對旭輝未來“站起來”意義重大。原因是旭輝境外債務占比達到54%,如果境外重組順利完成,将能獲得巨大的重組收益,彌補這幾年行業調整期的虧損,大幅度優化資産負債表,讓公司能重新“站起來”。

    旭輝的境外債方案此前兩年遲遲無法和投資人達成一致,方案經過不斷修正。2023年,旭輝曾發布過一個初步解決境外債務的方案,不削減本金,以展期為主,具體包括不削減本金金額、債權人自願選擇轉股、減少利息的現金支付、債務展期不超過7年、支付一定數額的前置款項等。

    但這並不能解決問題,房企銷售額在市場下行期間明顯下滑,債權人的預期和心态也随之發生變化,逐漸接受讓房企全額兌付不現實,适當比例削債更符合債權人利益的實際情況。

    企業也根據自身銷售和現金流回款情況來進行方案調整。2024年9月,旭輝推出一版境外債重組方案,綜合運用短期削債、中期債轉股和長期保本降息多種方案,給予債權人較大的靈活選擇空間以匹配差異化需求,最終實現存量境外債務的整體展期和削債。

    主要來看,旭輝境外債重組方案提出将适用債務轉換為現金、公司股份、不同的美元計價票據、美元或人民币計價貸款幾種方案,主要涉及償付時間,利率和削債規模三方面。

    關于償付時間,無論是選擇美元計價的新票據或新貸款、強制性可轉換債券或者是以人民币為計價的新貸款,償付時間介于2-9年不等,最長周期可延長至9年。

    新債務工具(零息工具除外)的票面利率将定為2.75%。倘該等選項的到期日延長,若幹無本金削減選項的票面利率可上升至3%,與之前的融資成本相比大幅降低。

    10月下旬,旭輝修訂了部分選項,針對4.5年期新票據增加了“強制可轉債”子選項。

    數據顯示,旭輝控股境外債務重組涉及10筆高級債、1筆可轉債和1筆永續債,以及13筆境外貸款,本金總規模達68.58億美元,相關投資人包括境内外銀行及銀團、長線基金、短線基金、對沖基金等。

    對總體境外負債,旭輝力求通過對公司綜合資産負債表進行去杠杆化,目標是削減約33億美元-40億美元的債務。

    觀點新媒體獲悉,根據旭輝給出的各個選項削減的債務比例大概為:1、短期債券可削債至少68%;2、可轉債選項可削債70%;3、轉股選項可削債100%;4、新票據和新貸款組合,削債50%;5、全部兌換新票據或新貸款,不削債(此選項為不接受本金削減的債權人準備)。

    數據來源:觀點指數整理

    最新消息是,截至2024年11月27日合計持有适用債務未償還本金總額約87.36%的債權人已正式簽訂或加入境外債重組方案支持協議。

    按照常規流程,旭輝控股集團境外債務重組已經符合進入法庭流程的要求。

    内債遊離

    境内債務方面,此前旭輝已推動境内債券展期,並且多支境内債的寬限期增加,但采取的是增信展期方式。

    相對而言,出險房企境内債務重組方式較為單一,基本以部分或全部公開市場債券展期為主,展期思路是希望“時間換空間”,期待地産市場回暖後能夠借助銷售回款償還展期債務。

    由于出險房企已基本失去獲取新增融資的渠道,償還債務資金來源只能通過銷售回款和資産處置。但行業基本面還未發生根本性扭轉,疊加出險房企自身銷售表現仍弱于大盤,資産縮水,境内債處置方案如若不作出相應調整,仍是很難走出困境。

    這點和此前出險房企境外債的處境類似。

    剛剛過去的1月14日,旭輝集團公告稱,尚未足額籌集“H21旭輝3”債券分期償還的本金及利息。此次分期償付日定于2025年1月14日,償還比例為債券本金的2%,及自2024年9月14日至2025年1月13日期間的對應利息。

    本期債券發行金額為18.75億元人民币,債券期限原為4年,附第2年末投資者回售選擇權和發行人調整票面利率選擇權,利率為3.90%。

    旭輝集團在公告中指出,本期債券适用11個自然月寬限期條款,2024年以來市場仍處于深度調整期,2024 年公司合約銷售同比下降52%,目前資金狀況較為緊張,尚未足額籌集本次本金及利息償付所需資金:“寬限期内,公司将結合政策及市場行情、自身經營及現金流狀況,進一步考慮、尋求綜合解決方案,争取早日化解債券風險。”

    值得關注的是,近期融創中國公布境内債二次重組方案,對境内公開債務提供包括“削債、轉股、展期、降息”四種方式,如方案落地削債比例将超過50%。此次融創提出的二次重組方案也是所有出險房企境内債整體重組方案中首次提出削債。

    思路從展期開始轉向削債,有市場分析指出,有了融創這一先例,将對後續出險房企的整體債務重組思路帶來新的變化,在展期階段的房企或會跟進效仿,出現新一輪的境内債重組談判潮。

    從實施的角度來看,有機構作出分析,融創中國的方案更适用于以下類型的公司:1)集團總部層面擁有一定數額現金的公司;2)擁有港股上市公司平台的公司;3)具備優質的底層資産。

    此前林中亦表示,2025年,旭輝要在相關部門的指導下,積極推進通過市場化方式解決境内債務問題,繼續以時間換空間,大幅度減少公司短期的償付壓力,把精力聚焦于抓住市場機遇,重啟正常經營。

    從輕出發

    此時距離出險已過去長達兩年有余的時間,在市場環境不斷探底過程中,旭輝只能尋求輕資産方式發展,並且為保證項目正常運營,輕資産部分目前並未在集團下面,而是作為獨立業務發展。

    林中的長遠計劃,是逐步向輕資産模式轉型,保留核心資源及能力,以度過行業深度調整期。

    旭輝最新披露的銷售情況顯示,2024年錄得累計合同銷售金額約336.8億元,同比減少51.89%;合同銷售面積約278.18萬平方米,公司股東權益應占合同銷售金額約163.7億元。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    在重資産遇阻的境況下,旭輝發力商業、代建等輕資産賽道,旭輝建管是發展最為迅猛的業務闆塊。

    旭輝建管于2021年7月成立,通過這一平台,旭輝将過去積累下來的體繫、人才、資源和能力進行延展,目前已迅速跻身行業頭部。

    根據旭輝建管方面透露,旭輝建管2024年大概銷售規模在60多億的水平,明年可能會迎來爆發,2024年簽約項目将在2025年産生收益。

    截至2024年底,旭輝建管累計在管項目近200個,累計項目城市覆蓋超70個,累計在管總建築面積超3000萬平方米,其中政府國企類代建合同額占比超50%。而旭輝建管在2024年簽約面積為1588萬平方米,實現了翻倍。

    從委托方來看,目前政府國企類代建合同額占比超50%,AMC代建業務接近10%,剩下則是商業代建業務。

    與此同時,旭輝建管人才隊伍也在不斷擴大:“旭輝建管員工數量有800多人,各類的專業人才在2025年應該還是會快速上升,因為現在簽約數量還是不錯的。初步看,估計1000到1200差不多這個數量,還是會快速增加。”

    建管集團接收旭輝不少重資産團隊人員,並且伴随保交樓業務逐步完成,這部分人員将會部分吸納到代建隊伍。除此之外,旭輝建管亦從市場不斷吸納優秀人才。

    2024年12月,旭輝建管+蘇州城投地産+蘇州太平城鄉一體化建設發展有限公司聯合拿下蘇州相城區地塊。值得關注的是,此前旭輝建管均以純輕資産模式參與,這一項目則是小股操盤。一般而言,小股操盤能夠加深利益捆綁,項目推進得好亦能獲得超額收益。

    據一位知情人士透露,這個項目算是旭輝建管“很個别的例子”,入股資金基本由員工和外部投資人負擔,旭輝建管基本不出資金。

    另一個發力輕資産的則是商業團隊。觀點新媒體獲悉,旭輝商業在2024年新開成都溫江旭輝Cmall、長沙雨花旭輝里和上海佘山旭輝里三個項目外,成功簽約了4個輕資産項目,並為3個特色TOD項目提供商業策劃咨詢服務,布局廣州、淮安、當塗、上饒等多個城市。

    其中于6月,旭輝商業攜手新區地産簽約淮安東湖旭輝里項目;9月成功簽約安徽當塗安德利購物中心項目,並攜手廣州市萬舜投資管理簽約廣州廣晟萬博城購物中心,這也是旭輝商業首次布局華南;12月,旭輝商業攜手上饒高投再簽約上饒智慧産業園服務中心項目。

    數據顯示,旭輝商業已布局9個輕資産項目、3個咨詢服務輸出項目,占據其全國商業版圖近四分之一。

    能夠發現,在重資産困境中,旭輝的發展重心有所轉移,轉為輕資産發展。不過,從重資産到輕資産,面臨着企業經營模式、思維轉換、組織結構、人員配置等多個方面的調整,又何嘗不是一場新的挑戰。

    穿過風暴 | 你是一船之長,世界沒有比這更美妙的景象。

    免責聲明:本文内容與數據由觀點根據公開信息整理,不構成投資建議,使用前請核實。

    撰文:陳玲    

    審校:徐耀輝



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