胡懋：IWG靈活辦公空間提升寫字樓價值和服務效能 | 2024觀點産業年會

本文為胡懋先生在2024觀點産業年會上發表的主題演講

胡懋（IWG集團中國區總裁）：尊敬的各位嘉賓、各位領導、行業專家，下午好！

産業園的運營除了大家剛剛談到的有關産業制造、物流、倉儲，以及研發等各方面的運營，其實還有一個很重要的環節，就是樓宇經濟在産業園當中的作用。所以今天我主要想就這一環來跟大家作一些分享。

辦公樓宇經濟其實是産業園區發展的重要引擎，它推動産業園區的經濟發展成為重要的組成部分，它對于産業園區的資産增值具有很大的作用，它能提高租金的收益，實現産業園區的資産增值。它還能引進更多的産業，讓更多的企業聚集在一起，形成上下遊的産業鍊，推動産業升級。它也讓所有的企業能夠共享一些資源，降低成本，提高資源利用率，增加競争的能力。産業園里的辦公經濟雖然是非常重要的引擎，但是目前大家可能都有體感，在樓宇經濟這一塊，在目前的經濟大環境下，遇到了很多的困境。

根據很多研究報告顯示，2024年寫字樓市場遇到了非常大的挑戰和壓力，即使在一線城市經濟非常發達的情況下，它的出租率也遇到非常大的下行壓力，空置率基本上會達到25%。這里面自然帶來了租金的下滑，這個下滑的趨勢目前還沒有見底。從具體的城市分類來看，一線城市北上廣深這些經濟比較強勁的地區，它的空置率也高達20%多，北京是唯一一個在10%左右處于比較低的狀況。大家知道北京的寫字樓一直是非常堅挺的，早些年它的空置率都在10%以下。

現在大家看到上海已經達到了20%多的空置率，在一些二三線城市，空置率更高達驚人的将近40%。租金也随着空置率不斷上升呈現往下下行的趨勢，所以大家看到的不但是在城市的主城區和CBD、商業地區租金非常大的承壓，在産業園區，由于所處的是非核心地區，它的租金、空置率的壓力就會家行。

面臨租金的挑戰，在寫字樓這一塊，不但是中國面臨很大的壓力，放眼到全球來看，各個發達的國家也面臨着相同的困境。根據研究報告顯示，在北美和歐洲的寫字樓空置率也是在不斷走高。基本上平均可以達到17%，紐約、舊金山、倫敦等國際性的一流城市的空置率也接近20%，租金今年以來也在不斷下降。

大家可能也要問一個問題，寫字樓是不是已經成為過去，它的出路到底在哪里？

其實我們看到的並不是這樣的情形，之所以寫字樓的空置率的上升，它的租金的下降，跟公司用寫字樓的方法和它在辦公領域布局的策略發生了很大的變化。據JLL的調查，現在雖然有1/3的員工仍實施辦公室的出勤制度，但将近一半的員工表示，他們需要有更靈活的辦公方式來提高他的生産率。所以我們看到辦公樓、寫字樓的需求在發生革命性的轉變，這個轉變尤其是在疫情之後更大。

這個轉變在疫情之前已經發生了，它的轉變是怎麼樣的情形呢？主要是大公司對辦公空間的布局，已經從原來的集中式朝九晚五，大家都往一個寫字樓里面來進行辦公，漸漸地轉變為分布式、分散式的辦公，公司需要員工在不同的地點進行辦公，這樣他能更接近于他的市場、更接近于他的客戶。對員工來說，他也能夠節省每天上下班的通勤時間，更加有利于留住員工，也更有利于招聘員工，這種趨勢已經在最近十來年慢慢演進，只是疫情以來，這個趨勢發展更加迅速。

不但是在國外，國内也有很多的企業漸漸宣布他們要采取混合辦公的方式，最明顯的案例是攜程早在兩三年前就宣布，它的員工實行混合式辦公，去哪兒最近也宣布了在員工的辦公策略上進行混合式辦公。在國外我們看到這種趨勢會更加明顯，一些大的科技公司都不太要求員工每周必須5天在公司集中的地方辦公，而可以遠程辦公，在家辦公，這樣的趨勢越來越明顯。

轉變的過程主要來自幾大驅動力，首先是大公司的高管，我們現在要采用的混合辦公是未來的趨勢，對于公司的員工，或者對于公司的成本來講，這種混合辦公成為越來越大的趨勢，所以不但是員工有提出這方面的需求，而且從管理層、從業務的需求來看，這種趨勢也變成一種不可逆的方向。

什麼叫混合式辦公？其實混合式辦公就代表着它的辦公空間布局策略的變化。混合式辦公就包括傳統的總部集中式辦公，加上靈活分布式辦公，加上居家自由式辦公，表明在不同的地點、不同的空間，一個團隊内可以互相協作的進行辦公，而不是像過去一樣非得朝九晚五到某一個物理空間進行辦公。所以這種不同形式、不同地點，在不同空間里面進行的辦公，就漸漸成為現在發展的趨勢，成為一種混合辦公的模式。

在這種情形下，主要是需求方的變化，作為業主來講，也要及時地跟上這種變化，來适應這種要求。對于産業園區來講，我覺得我們需要抓住這樣的變化趨勢，要把靈活辦公作為樓宇經濟進行改革、發展調整的策略，共享辦公的模式也應該為更多業主所采用。在這里我們看到一個非常矛盾的趨勢，一邊是整體來說整個辦公市場、寫字樓市場在不斷地下滑，租金下降，空置率高漲。另外一方面，大家看到越來越多的企業，它對于靈活辦公的需求是在不斷增長的過程中。在這個過程中，有很多的業主也敏銳地觀察到這樣一種辦公趨勢，也試圖自己來進入靈活辦公的領域。

在前幾年大家可以看到由于大量的資本催生了不同國内外品牌聯合辦公的産生，許多開發商自己也會進行裝修，來進行靈活辦公模式的經營。經過最近兩三年大浪淘沙，先期早已進入的靈活辦公或者是聯合辦公的企業，有不少是慢慢的縮減，甚至是倒閉。這里面到底是什麼原因會造成這樣的趨勢？其實靈活辦公，或者是大家熟知的聯合辦公這樣的商業模式，看起來非常容易，大的業主或者大的開發商覺得，我自己那麼大一棟樓都自己能蓋，一個園區都能經營，這麼一小塊靈活辦公的業态，我有什麼不能做呢？其實做了兩三年之後，有很多大的業主，他都覺得經營起來太吃力，這不是他的專業所在，他需要很多人力和精力投入。所以他覺得這不是他的主要業務方向，紛紛選擇退出。還有一些經過資本的加持，前期進行了突飛猛進的狂飙式拓展，随後随着客源不足和經營不善，也紛紛收縮和倒閉，或者是退出這個賽道。對業主來說，他又在尋求一種新的模式，除了他自己想經營之外，他是不是可以考慮其他的方式，所以從經營的方式來講，從原來最早的租賃合同的模式，發展到合作協議，到漸漸地目前最多的大家采用的一種形式，其實是一種管理的協議，委托專注在聯合辦公領域的專業公司來打理這一塊的業務。

在尋找合作伙伴，尋找這個領域當中的運營商方面，我們應該是注重哪幾個方面，要尋找什麼樣的合作伙伴呢？我這里想跟大家分享，IWG作為全球靈活辦公的引領者，我們在這個領域當中已經深耕了35年，這個模式不是最近幾年才創新的，早在35年前的1989年，IWG（當時叫雷格斯）的CEO，他就是這個行業當中真正的創新者，他在比利時開設了第一家服務中心這樣一個業态，經過30多年的發展，我們經歷了很多的里程碑，2000年在倫敦股票交易所上市，目前是在這個行業當中全球規模第一的引領者，我們在全球有将近120個國家和4000多家另和辦公的中心，在我們平台上承接的客戶達800萬之多，在全球的會員達到更多，達到1000萬左右。我們的規模在行業當中比後面十幾家加起來的規模還要大。所以在這個行業當中，我們是真正的領導者，我們也在這方面深耕和積累了大量的經驗。

IWG集團旗下在全球有20多個品牌，其中在中國　引進了4個品牌，雷格斯是大家最熟知的一個品牌，也是見得最多的一個品牌，還有SPACES（雷格斯智選）、HQ（雷格斯惠選）、Signature（雷格斯臻選），他們服務的客戶和市場定位都有很大的區别。

在這個品牌序列里面，最高端的是Signature（雷格斯臻選），目前它在我們全球4000多個中心里面只占1%的比例，在中國我們在去年11月份在上海金茂大廈開出了第一家Signature，它服務的是最高端的企業客戶。SPACES和雷格斯相當于我們的五星級標準，它服務的是企業中層或者是比較大型的跨國公司，它的位置主要是在每個城市的核心CBD，地標性的建築。

HQ是相對比較經濟型的靈活辦公的空間，它主要分布在城市的園區和邊緣地區，或者是三四線下沉城市，服務的對象主要是前線的工作人員，例如銷售、售後服務等等工作人員。

目前我們在中國的網點已經遍及35個城市，開有将近140家。目前我們在一些地標性的建築里面開有非常高端的靈活辦公中心。比如說在上海中心大廈，我們開設有SPACES，深圳的平安金融中心開有雷格斯，還有上海、北京、廣州也有開有我們的辦公空間。

我們能帶來的價值是什麼？首先是提升辦公租金收益，因為我們是小面積、精裝修、全服務式的辦公空間，我們一般的租金能達到傳統租金的3到4倍的溢價，同時靈活辦公的空間，因為它是小面積，它的空間和時間上都能做到更靈活，所以它能夠培育一些優質的客戶，在一開始它並不需要很大的面積，它一旦進入靈活辦公空間之後，注冊了他的公司，深耕之後，他有業務的擴張，有人員的增加，自然會在本大樓里面拿更大的空間，拿更大的面積，所以從這個角度來說，它是一個非常好的優質客戶的孵化器。它也能為企業帶來綠色的租賃，因為我們的租期一般是10年以上，傳統的租賃時限大概是兩三年、三四年，避免中間不斷地裝修，影響環境。

IWG在全球120多個國家建有4000多家網點，很多政府或者園區在對外進行招商引資活動的時候，都可以借助于IWG在全球那麼多家網點進行招商活動，能夠觸達到我們在這個平台上達400多萬家的跨國性企業和大型企業，所以這一點也是對于很多業主和政府具有很大吸引力的。

IWG的核心競争力歸結到底主要是兩點，因為我們在全球運營那麼大的網絡繫統，所以底層的運營繫統是非常強大和穩定的，這就有别于一般的業主自己做一兩家或者兩三家，他們是不能比拟的，因為我們運營的是一個非常龐大的網絡，需要底下非常穩健的支持繫統，包括客服、IT、訂單繫統、CRM繫統、廣告投入，以及我們的動态定價繫統，這些如果不是運營一個龐大的網絡繫統，光靠兩三家運營是達不到這樣的效果，是無法進行投入的。所以底層強大穩定的運營繫統，是我們的核心競争力之一。

還有一點大家比較看中的，是我們在這個平台上服務了将近800萬家客戶，全球所有的跨國公司，世界500強80%以上的客戶都是我們全球性的簽約客戶，這些全球性簽約客戶到各地開展他的業務，注冊他的公司，首先是看IWG有沒有在當地開有靈活辦公的網點，如果有的話，他一般就會通過總部對總部的房地産部門簽訂的房地産合約，就會自動落地到我們的中心。所以這些客戶的資源，客戶的導入，是一般業主很難抓取到的。

對我們來講，不但能夠引進海外的一些跨國企業進入中國今天在很多中國企業出海進行海外擴張的時候，首先也是用到我們全球網絡里面的靈活辦公空間，比如說小米、華為、字節跳動，都在進行海外擴張的時候，選用了IWG旗下的靈活辦公空間，這是一個雙向的，不但能引進外資入華，也能促進中資企業走向海外，進行海外擴張，提供很好的服務。

在成功簽約的案例里面，大家可以看到這里我列舉的，在過去這兩年期間，在中國我們已經簽了70多個項目，在全球來講，截止到今天為止，今年11個月的時間，我們新簽約了800多家。在中國簽的案例里面，有不少是落地于工業園區或者産業園區的，比如蘇州工業園區、常州科技園、四川綿陽先進制造中心，有很多都是落地于産業園區的寫字樓。

最後給大家看一下我們在各地的一些中心的實景圖（播放視頻），我們的裝修風格是比較現代、時尚、簡潔、明快的。

我的分享就到這里，謝謝大家。

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