翟廸強：香港及内地倉儲供需現狀及未來機會 | 2024觀點産業年會

本文為翟廸強先生在2024觀點産業年會上發表的主題演講

翟廸強（順豐房托執行董事及行政總裁）：謝謝各位來賓，今天開場聽到陳女士的報告，還有葛培健先生很精彩的演講，很多材料我要回去抽時間多學習一下。

接下來我從順豐房托的角度看一下物流地産的發展情況。

我的介紹分為幾個部分，第一部分簡單介紹一下順豐房托的情況，第二是從香港看看香港物流地産的情況，第三部分是内地的物流地産情況，第四是細看大灣區的情況，最後總結一下市場的展望。

先介紹順豐房托，我們是亞太區唯一一家背靠着行業領先物流運營者的物流房托，我們的背後是集團順豐控股，順豐控股也是中國和亞洲最大的一家綜合物流服務商，在全世界排名第四，業務覆蓋了超過200多個國家和作為一家房地産投資公司，我們最重要的是看租戶的實力，所以我們最大的租戶是順豐集團，順豐房托是2021年5月份上市的，到現在已經3年多的時間，過去幾年我們的表現也是有增長的，感謝集團對我們的支持，也感謝我們團隊過去幾年努力營運的結果。

順豐房托現在有4個項目，總可出租面積接近430萬平方米，總估值超過70億港币，4個項目分别在長沙、佛山、安徽蕪湖、香港。所有項目的營運情況也是非常理想的，平均出租率達到98%，我們做得這麼好的主要原因還是靠集團，順豐集團不同的業務單位占了我們大概80%的出租面積，他們也給我們提供了很穩定的收入。

看看市場的情況，先講香港的物流倉庫情況。大家知道香港地方很小，土地供應有限，所以從物流地産的角度，過去十多年供應是不多的。我們在香港的項目，位于香港青衣碼頭附近，是全香港17個高端物流倉中的其中一個。大家也可以想象香港高端的倉庫只有17個，所以過去十幾年供應不多，只有2023年在香港機場落成了一個比較大的項目提供了新的供應。總體來說香港的供求是比較平穩的，過去的出租率一直是非常高。

2024年第三季度，我們的空置率來到一個比較高的點，達到了8.4%，過去十幾年的空置率也都維持在2%、3%左右。這個高一點的空置率，主要是在香港國際機場旁邊有一個大的項目落成。這個圖中綠色的是整體物流倉庫出租的情況，現在空置率比較高一點主要是有一個新的項目落成，但是我們覺得香港地區的供求是平衡的，我們看到有穩定的增長。香港未來幾年的出租率還是會有提升，所以空置率預計兩三年後會回到一個低單位數。

反過來看看國内的情況，大家可能看不同的公司或者研究報告，里面的數據有些差距，但是這個趨勢是一致的，空置率整體來講是比較高的，在營運方面大家面對非常大的挑戰。我們先看這個供應，十幾年前的供應和需求量是差不多平衡的，2009年的空置率比較高，是因為當時我們國家的經濟發展還不太強，過去十幾年經濟發展了，開發商也看到物流地産從投資的角度是非常穩定的投資，所以過去十幾年很多開發商，包括很多外國的基金都來中國投資，造成的現象是供應特别多。10年前供求也是差不多平衡的，但是過去5年，特别是疫情開始，整體的經濟增長減慢了。才出現我們現在看到的供求出現比較大的問題。

我們看最近一個季度的數據，新供應量比較少，過去兩年差不多沒有大型的項目開發，所以新的供應方面，2024年比較少，2025年會更少。在需求還是在慢慢增加的情況下，未來幾年這個情況會改善，有很多人會問，這個情況什麼時候會改善？有一些比較保守的估計，可能要差不多2年的時間，我覺得一年後，2026年開始的時候，情況會比現在好很多，過了2025年就會比較穩定。

再細看一下不同的地區，整體來講全國的空置率都比較高，達到了20%多。但是在不同的區域情況也有所不同。華東是全國經濟增長最高的地方，但是他們的空置率也很高，這不是他們的企業不行，他們的經濟增長動力還是很強，但是因為很多投資人在五六年前大量投資，拿地開發，造成現在空置率比較高的情況。華中也是差不多的情況，西部地區成渝的情況要好一點，可能有些人覺得華西的投資吸引力沒這麼大，所以過去這個投資量不大，現在的供應也不多，所以情況比較好一點。最好的就是大灣區，大灣區表現這麼好，有不同的原因。

先看這個地區的經濟發展，從整體制造業的情況，以及零售社會消費品的增長，還是蠻不錯的。在不同的動力推動下，整體對倉儲物流的需求是比較大的，另外一個原因是供應本身，可能是華南、大灣區，從中國的經濟發展角度來看，是最早開始發展的地區，特别是房地産。所以土地供應沒其他區那麼多，整體來講供應沒那麼多，還有這個地區的需求比較強，所以現在在華南區的物流倉儲情況相比全國其他地區還是表現比較好的。

再看大灣區的情況。從基礎設施的角度，我們在這個區域里面的公路，還有廣深港的高鐵，今天早上我從香港過來，一個多小時就到，非常方便。昨天上午我在中環參加公司上市儀式，下午回公司辦公，晚上到深圳參加慶祝活動，一天來回内地和香港幾次，非常方便。整個區域的基礎建設是非常好的，所以從物流營運的角度，當公路、鐵路的發展比較好的時候，就會吸引很多企業在這里營運。

特别是過去十幾年的電商發展，過去幾年一些大的跨境電商平台發展，他們都選擇在廣東這邊作為他們的基地，有不同的原因，可能他們的産品的來源多數在這里，還有在這個區的物流，整個繫統效率比較高，還有在這里清關，将他們的商品運到國外，也是效率比較高。所以好幾家大的平台都是在這里營運。我們看到的數據是，整體來講大灣區這邊倉儲物流的出租率90%多，空置率不高，主要是因為幾個大的電商平台。

我們看最新的數據，在2024年第三季度，需求比供應還多。從投資的角度，短期來看大灣區是最吸引人的，但是這個供應也不多，所以在大灣區的物流倉價錢也不便宜。

整體來講我們的市場還是樂觀的，中國的經濟發展現在是在一個調整期，我們現在面臨的情況是正常的，當然我們習慣了過去20多年的增長，現在增長減慢了，所以我們每個企業包括我們集團都要調整營運的方向，怎麼去降本，維持我們的競争力。但是我們看這個市場，從電商的發展，這個趨勢不會改變，電商的持續發展會對物流業服務的需求繼續增加，物流服務的需求增加，對物流地産、産業園區的需求也會增加，所以我看香港、内地的情況，我認為物流倉儲的前景是非常好的。

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