越秀地産35.6億元拍下廣州海珠廣紙宅地補倉

觀點網 9月19日上午，越秀集團旗下廣州越秀金融城發展有限公司以底價35.6億元競得海珠廣紙片區AH050314地塊。

回顧競拍過程，雖采取價高者得的拍賣方式，但因僅有越秀地産一家房企報名，不出意外，最終以底價成交，樓面價3.4萬元/平方米。

根據規劃，AH050314地塊為商住混合用地，宗地面積約1.48萬平方米，建築面積約10.47萬平方米，起始總價為35.6億元，起始樓面價3.4萬元/平方米。

按照地塊要求，競拍人須配建851平方米綠地面積，1000平方米商業面積；另外，還須承諾配合履行“交房即發證”服務模式，确保購房人在收房的同時即具備申請領取不動産權屬證書的條件等。

從價格上看，地塊樓面價适中。與此前9月3日中止出讓的石崗路AH050957地塊相比，AH053014地塊的樓面價低了0.9萬元/平方米，兩者同屬廣紙片區，直線距離僅1.3公里。

從所屬區域來看，地塊也具備一定的發展潛力。

廣紙新城位于海珠區西部，與廣鋼新城隔江相望，是白鵝潭商務區規劃的重要組成部分。其前身原為廣州造紙廠，始建于1936年，是中國第一家生産新聞紙和第一家采用全廢紙生産新聞紙的企業。

随着城市發展，新舊更叠，造紙廠搬遷，開發商進駐，廣紙新城就此誕生。

經過13年的改造推進，廣紙新城的交通和配套設施得到了顯著提升。距離AH053014地塊最近的地鐵站為燕崗站，隸屬廣佛線，目前已通車運營，未來還将有地鐵11号線（今年開通）、10号線（進度超過83%）等經過該區域。

與此同時，商業、醫療、教育等配套設施也在不斷完善。根據規劃，廣紙闆塊共規劃建設246個服務配套設施。其中重點建設1所綜合醫院、1所養老院、4所小學、2所初中、1所九年制學校、8所幼兒園、2個文化站、3處大型肉菜市場。

廣紙新城也被定位為“海珠西引擎，廣佛活力港”，将被打造成廣州産業集聚區、廣佛濱水休閑生活港灣、珠三角西岸配套服務組團之一，預計未來居住人口規模約12.2萬人次。

然而，盡管地塊地理位置優越，但行業對AH053014地塊還是保持審慎态度，争議較大。

從産品自身而言，該地塊的容積率達到了7.5，在近10年海珠區供應涉宅地中，可以排行前二，僅次于中旅天宸府項目的8.46。

通常情況下，高容積率往往意味着小區内的樓棟數量多、樓間距較窄，居住空間相對緊湊，可能導致部分樓棟的通風和采光條件不佳，影響居民的生活質量。

同時，高容積率也面臨着去化問題。數據顯示，廣州容積率在3.0以上的項目去化時間最長，為42個月，容積率在2-2.5項目去化周期為31個月，為所有容積率段中最短。

不過，高容積率在廣州中心四區尤為常見，特别是荔灣和海珠的老城區，平均容積率分别為4.67和4.57，就是為了有效地保證了中心四區房源供應。

根據廣州中原研究發展部的數據顯示，截至8月底，海珠區的去化周期為11.9個月，是全市11個區當中最短的。

具體到項目來看，雖然中旅天宸府項目的容積率為8.46，但項目後期規劃和設計的合理性也大大提升了居住的舒适度。

資料顯示，中旅天宸府項目占地面積約1.4萬平方米，建築面積約12.8萬平方米，總戶數達到719戶，車位比例為1：1.2，綠化率達到30%。

“降容”依舊是目前廣州樓市的主旋律。在8月底廣州召開的2024年秋季全周期土地服務推介會上，相關負責人也表示，廣州今後将更關注對土地的高品質開發，謀劃更多符合好房子、好小區、好社區、好城區的土地産品，不斷優化容積率、建設高度等具體指標。

今年8月廣州供應的12宗涉宅用中，容積率大于3.0的地塊有3宗，其余9宗地塊的容積率均在3.0以下。其中，位于荔灣區老西關闆塊的ALO111032，地塊容積率3.5。

因此，為了提成産品的競争力，在地塊規劃條件中，建築控高放寬到了150米，後期大概率将打造高層産品。同時，新規後的戶型陽台占比可達到套内面積的20%，這就意味着未來産品實用率最高可能達到120%。

然而市場的考量遠遠不止這些，周邊樓盤的競争激烈程度也讓不少開發商望而卻步。

據觀點新媒體不完全統計，地塊周邊3公里同區域範圍内，有近10個項目在售或即将開售，包括保利燕語堂悅、越秀珠實城發·江灣和樾、中海觀澔府等，均價分别為6.1萬元/平方米、7.5萬元/平方米和7.28萬元/平方米。

而地塊周邊二手樓盤的均價也僅在3-5萬元之間。其中金碧花園第一金碧均價3.85萬元/平方米，保利花園4.47萬元/平方米，第三金碧花園4.91萬元/平方米。距離其最近的綠地越秀海玥5.95萬元/平方米。