中報觀察 | 德商産投服務減重

觀點網 8月29日，德商産投服務集團有限公司發布截至2024年6月30日止六個月的中期業績公告。

公告顯示，德商産投服務報告期内實現收益約2.03億元，同比增長約36.5%；公司毛利約為6243.3萬元，同比增長約38.1%；毛利率約為30.7%，同比增加約0.3個百分點；期内公司淨利潤約為2357.9萬元，同比增長29.7%，其中股東應占利潤為2141.0萬元，同比增長19.9%。

該公司收入來源分為物業服務、商業運營管理、大家居服務、寫字樓及産業園運營管理四大闆塊。期内，物業服務收入1.25億元，同比增長19.6％；商業運營管理收入2487.2萬元，同比增長48.4％；大家居服務收入1145.8萬元，同比減少24.3％；寫字樓及産業園運營管理收入4204.2萬元，同比大幅增加234.1％。

報告期末，公司的合約管理面積已擴展至約1168.3萬平方米，較2023年12月31日增長了15.4%；在管項目面積增至1005.3萬平方米，較上年末增長了13.66%。

從業績指標來看，德商産投服務上半年的表現比許多同行更亮眼，但公司内部同樣面臨着來自關聯方的壓力。因此，公司開始選擇減重，並不斷謀求新的出路，打造業績增長點。

減重

去年12月26日，德商産投服務披露了一則關聯交易公告。

根據公告顯示，于12月22日，德商産投服務全資附屬公司成都德商作為買方，與多個債務人及多個賣方訂立了債務清償協議。

據此，成都德商收購了來自永鴻置業、嘉泰置業、德坤達置業、德商達的1512個停車位，總代價為5164萬元，這筆收購金以集團應收債務人的款項等額抵銷。債務人分别為荣和置業、高欣置業、帝景興業、鼎創置業、博朗置業、徳乾置業、德坤達置業、德商達。

上述車位的賣方與各大債務人中，除了德商達外，其余均由德商産投服務控股股東鄒康控制，也就是說，德商産投服務此次收購1500多個車位的舉措並不一定是自願的，更像是上演了一出物管行業已經司空見慣的反向輸血戲碼。

德商産投服務針對這次接盤停車位資産一事則表示，将制定切實有效的銷售策略及銷售計劃，並透過房地産經紀代理業務部門的銷售渠道進行清償物業的銷售從而産生現金收益。同時，訂立債務清償協議可令成都德商收回應收款項。

德商産投服務這次的"增重"确實取得了一定成效，截止今年上半年，公司來自關聯方的貿易應收款項較上年末下降了43.97%至6043.8萬元。

然而，同期來自第三方的貿易應收款項卻大幅上升67.92%至1.15億元。因此，公司貿易應收款項的規模與上年末基本持平。

報告期内，德商産投服務貿易應收款項計提減值約1276.3萬元，較上年末增長12.69%。期末余額約為1.62億元，從賬齡分析來看，1年内規模約1.31億元，占比80.86%；1至2年規模約2609.4，占比約16.07%。

彼時該公司還認為，收購的車位可以通過日後出售為集團帶來現金流量，有利于化解集團應收款項風險。只是，從結果來看，事情的走向並沒有如其所願。

截止上半年末，德商産投服務旗下現金及銀行結余約為1.33億元，較上年末的2.11億元下降幅度達36.95%。

在現金收縮的壓力下，德商産投服務不得不開始"減重"。

9月2日，成都德商再次與部分債務人、賣方簽訂了一份終止協議，将上述收購的1512個停車位中的485個退還予嘉泰置業、德商達，對應收購價格為1546萬元。值得注意的是，只有當成都德商收到這筆款項後，才會将這485個車位退還予出售方。

通過這次退還車位的交易，德商産投服務得以"扳回一城"，回收的1546萬元雖然規模不大，但也能成為公司業務發展的助力。

另辟蹊徑

從業務闆塊收入情況分析，物業服務是德商産投服務最重要的收入來源，占總收入比例達61.4%。只是，該業務分部似乎並不是公司未來的增長極，收入增速低于公司營收增速的同時，收入比重亦同比下降8.7個百分點。

從其他分部來看，商業運營管理收入占比12.3%，同比上升1個百分點；大家居服務收入占比5.6%，同比下降4.5個百分點；寫字樓及産業園運營管理收入占比20.7%，同比上升12.2個百分點。

不難看出，德商産投服務正在将寫字樓及産業園運營管理闆塊打造成公司第二增長曲線。

該公司在業績報告中也指出，未來将秉承多元化發展策略，繼續探索跨闆塊的協同效應，從不動産投資及運營、資産管理、大物業服務三個方向持續投入，致力于構建全鍊條發展的城市資産管理生态繫統。

其中，不動産投資及運營部分涉及到的主要是代建，包括政府代建、商業代建及資方代建三大業務領域。

雖然物企布局代建領域聽起來有點匪夷所思，但在行業進入存量時代後，面對着規模增長的瓶頸，安于現狀的物企遲早會被淘汰。如此一想，德商産投服務意欲進入代建領域倒也能理解了，並且該公司在近期已經付諸行動了。

7月19日，德商産投間接全資附屬科技公司成都風知，向關聯方四川德商智慧綠色運營企業管理有限公司收購了四川德商綠建工程建設管理有限公司（"德商綠建"）100%股權，代價約為25.82萬元。

據了解，德商綠建主要從事建築工程、建築工程設計、提供工程管理服務、房地産咨詢及規劃及設計管理等業務。此次收購過後，德商産投服務将可以通過德商綠建進入代建業務領域。

同日，德商産投服務又與最終控股股東訂立了代建及增值服務框架協議。根據協議，公司将向最終控股股東的關聯公司提供代建及相關服務及其他增值服務，期限自生效日期起直至2024年12月31日止，關聯交易的相應年度上限為1690萬元。

以公司上半年30.7%的整體毛利率來算，這筆交易能夠為德商産投服務帶來的毛利約為519萬元，而公司付出的代價不到30萬元，可以說是一筆很劃算的買賣。而且，代建行業與産投服務的業務十分契合，作為輕資産的其中一種業務模式，也不會給物企過多地"增重"。

目前，除德商産投服務外，尚未有其他物企布局代建領域，其"吃螃蟹"式的壯舉是否會消化不良尚未有定論。

除了布局代建，德商産投服務還盯上了資産管理和不動産投資領域。8月16日，成都風知與成都德桦企管作為聯合體報名參與了金科股份及重慶金科重整案招募和遴選重整投資人項目。

德商産投服務表示，若成都風知順利中選，将有助于集團開拓市場，增加商業機會，提升品牌知名度。

在這競争愈發激烈的市場中，中小型物企很難尋到機會超車，德商産投服務只能另辟蹊徑，主動創造機會。