中報觀察丨合生創展穩健經營

觀點網 8月的最後一個工作日，合生創展發布了2024年的中期業績公告。該公司在公告中提到，随着地産行業步入“白銀時代”，市場競争加劇，行業内卷現象日益突顯。

而合生創展憑借在一線城市高端改善性物業開發和運營，以及在商業物業經營性業務方面的專業化能力積累，還是交出了一份不錯的成績單。

今年上半年，合生創展營業額為138.09億港元，淨利潤10.83億港元，毛利潤為37.61億港元，毛利率為27%，每股基本及攤薄盈利為0.283港元。

其中，物業發展業務為該集團貢獻了98.9億港元的收益，占總銷售額的72%；商業地産投資的收入為22.52億港元，占銷售額的16%；基建業務、物業管理及投資業務收入共計16.67億港元，占銷售額的12%。

當前房企普遍籠罩在“化債”壓力之下，而合生創展通過兩年多的努力，已累計壓降負債超過345億港元，境外公開市場債務已清零。

截至期末，合生創展總資産達2875.26億港元，較去年基本持平。對于後市，該公司表示：“面對當下市場資産對企業運營要求日益提高的環境，集團将高效把握國家政策落地及城市高品質發展的機遇。憑藉三十余年的品牌力及運營力，在構建房地産新模式的探索中不懈前行，致力成為人民完美生活的締造者，並為股東創造長遠價值。”

品牌力取勝市場

2024年上半年，合生創展實現合約銷售額88.5億元，其中物業合約銷售85.26億元，裝修合約銷售3.24億元。

盡管當下的房地産行業仍在經歷前所未有的變革與挑戰，但市場對于“好房子”的需求仍在。房企之間的競争也從規模比拼發展成為更精細的品質較量。

合生創展也始終與時俱進，精益求精，對品牌與服務持續叠代升級。

繼去年合生缦品牌2.0發布會官宣“與城市共生計劃”的品牌生态戰略後，今年上半年，合生缦品牌戰略服務再升級，提出全新的服務生态繫統，發布“全嶼生态”戰略。從無邊際服務理念到至善無痕的服務主張，邁向全嶼生态的服務戰略，全新産品持續擴大市場影響力，促進品牌溢價能力進一步提升。

數據顯示，在今年上半年，缦繫産品合計貢獻銷售業績61.63億元，占合生創展總銷售業績的70%。其中缦雲上海銷售38.42億元，領跑上海總價2500萬元以上的高端住宅市場；缦合北京售出10.45億元，累計銷售額315.95億元；缦雲北京銷售7.05億元，累計銷售276.56億元；缦雲廣州銷售5.71億元。此外，由合生創展代管代建的缦雲ONE項目于今年5月開盤，上半年合約銷售額已達20.12億元。

整體而言，今年上半年合生創展地産交樓銷售收入約96.9億港元，交付建築面積43.8萬平方米，平均交樓價格為每平方米22122港元，同比上漲24%。

截至期末，合生創展的土地儲備達2718萬平方米。其中，地産闆塊土地儲備約1991萬平方米，商業闆塊土儲約727萬平米。地産闆塊73%的土儲和商業闆塊95%的土儲都位于一線城市，将帶來穩定的收入以及利潤。

得益于優質的土地儲備及高端精品戰略，合生創展毛利率遠高于行業不足20%的平均水平。上半年錄得毛利37.61億港元，毛利率達27%。

“白銀時代”的商業前景

商業闆塊是合生創展的另一大看點。合生創展的商業闆塊業務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無錫等主流城市，擁有100余個商業地産項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米，超過80%的項目分布在“北上廣深”四大一線城市。

今年上半年，合生商業經營收入超20億元，同比增長10%。在銷售額方面，北京朝陽合生匯銷售額超35億元，同比增長42%，日均客流同比增長10%；上海五角場合生匯銷售額超30億元，同比增長35%；上半年新開業的北京超極合生匯通過打造“亞洲第一大穹頂商業”的精神地標，首周累計客流超110萬人次，累計銷售額近1億元，社媒平台話題讨論超5000萬次。

商業闆塊運營能力的提升，不僅為合生創展集團帶來穩定現金流收入，也為合生商業進行第三方輕拓戰略提供了有力支撐。

在城市更新需求與商辦資産價值重估的雙重作用下，加大輕資産拓展力度是企業實現業務規模增長、利潤結構優化的最佳路線。合生創展也早于2015年就打造了商業管理輕資産平台“合商科技”。

據悉，2024年上半年，合生商業輕資産業務首進江蘇省無錫市，無錫金太湖合生新天地項目位于市中心，緊鄰無錫地鐵3号線吳橋站，地理位置優越。

截至期末，商業闆塊獨立第三方的簽約管理面積總計113萬方，較去年末上漲4%，占合生商業總管理面積20%以上。

下半年，合生還将有更多的商業品牌推向市場。包括在廣州東部打造的古村落文化新地標“廣州花廳坊”項目，該項目在今年五月首批試運營區域已陸續舉辦了花燈節、舞龍舞獅、粵劇粵曲等非遺文化活動，其他區域将陸續開放試運營。

“北京超極合生匯西區将計劃于年内開業，與東區商業體相結合，打造北京西北部集餐飲、購物、遊玩、親子、新能源汽車、潮流空間等多元業态為一體的公園式商業綜合體。”

企業的長足發展還有賴于穩健的财務基本面。

合生創展在中期業績公告中指出：随着地産行業步入“白銀時代”，市場競争加劇，行業内卷現象日益突顯。集團将繼續保持謹慎穩健，持續推進多元經營策略，重視核心競争力的提升，並在保證财務安全性的基礎上積極加強盈利能力。

根據相關統計，2024年，房企到期債券規模為7703.1億元，與上一年到期余額超9500億元相比下降19.6%，但整體債務規模仍處于較高水平。

事實上，即便市場持續下行，合生創展仍在維持經營正常發展的基礎上，壓降負債規模。

截至2024年7月1日，合生創展的有息負債規模為807億港元（剔除已于7月1日償還的北京朝陽合生匯CMBS後），累計壓降超345億港元，累計降幅約30%，年均降幅10%左右。

合生創展表示，考慮7月初償還的81億港元後，公司一年内到期債務占比從2023年的43%降到28%；剔除合約負債後的資産負債率指標與2023年末基本持平，為59%。

截至2024年中期末，公司公開市場債務僅為89億人民币，同比下降23%。此外，合生創展7月1日如期兌付朝陽合生匯74.5億CMBS後，目前境内公開市場僅剩兩單CMBS，存量規模為15億人民币，這些債務均有優質的底層資産（如上海财富廣場、天津國際大廈）支持，並且均為單一投資人，基本消除了公開市場違約風險。