本文為葛瀟白先生在2024博鰲資本大會上發表的主旨演講。

葛瀟白（瑞銀香港投資銀行部地產團隊執行董事）：各位來賓、各位業界同仁早上好，非常感謝觀點的邀請有機會在這裏跟各位分享一下險資近期的投資趨勢。

在中國利率整體下行的時代，險資整體更加註重配置長期穩定產生可分配收益的優質資產，而對於資產的原始權益人來說，與險資形成戰略合作也獲得了長期的資金來源，絕佳的結合點導致了近幾年險資不動產交易不斷升溫的目前的情況。

對險資來說，我們總結了兩個大的不動產資產配置的趨勢，第一個趨勢是整體由側重債性向對股性更加寬容的轉變。二是總體險資不動產投資的總體規模結合目前國內市場環境跟發達國際市場相比還有充裕的上升空間。

對於資產的原始權益人來說，我們也總結了三大戰略意義：第一是通往公募REITs的時間換空間的道路，通過Pre REITs階段在合規性、運營表現和投資人羣體認可度方面都為公募REITs做準備。第二是實現了資本的回收，以支持更好的業務增長。第三是為原始權益人找到長期的資本夥伴，險資投資對標銀行融資和債券融資，平均年限可達到5—7年，而且在Pre-REITs到期之後有可能會視到時候的市場和資產表現繼續延續。與其他的資本循環策略相比，與險資搭建基金平臺的執行時間較短，估值受整體資本市場影響較小，可以為原始權益人針對核心資產保留管理權，也為原始權益人創造了更加多元化的收入，促進公司戰略由重轉輕。

這裏總結了2023年年初到現在一系列非常精彩的交易，我們有三大觀察，第一是資產類別，險資投資人會更加看重供求關係比較健康，出租率比較高，而且租約比較穩定的底層資產。第二是交易的資產規模，一般在20—30億人民幣，如果資產規模超過30億人民幣的大型險資交易，一般有多家險資參與。第三是資產管理人通常在交易之後都會繼續運營底層資產，當中有極少數的交易是由險資跟原始權益人先談好之後，引入一個新的運營方作為共同投資人來參與，但這個不佔多數。

根據前面總結的交易來看，我們從基本面、合規性、運營風險、退出流動性等方面作定性歸納，排名比較靠前的是物流倉儲、商場、寫字樓和工業產業園。而在合規性方面，除了傳統意義上的土地、建設、運營的合規問題，這幾年險資也非常關注稅務和交易結構的合規。

作為分享給大家的建議，我們也總結了險資募資的三大籌備工作，基於我們在過去幾年完成的幾宗險資交易中形成的經驗。第一個是原始權益人要搭建能夠勝任溝通強度和服務質量的運營團隊。第二是基礎材料工作，需要對資產精挑細選，且準備好資產材料、針對薄弱環節進行準備。第三是確認以及識別領投機構，最好是針對對資產類別熟悉，擁有交易經驗而且具備談判能力的領投機構來進行初步的接觸，以及特別注重談判的策略。

最後以《荀子》中的一句話作為共勉：險資募資的路上道阻且長，但是未來必有可期。