主題讨論會：治本之策 | 2024博鰲地産發展暨代建大會

主持嘉賓：

丁建剛 浙報傳媒地産研究院院長

讨論嘉賓：

王韶 廣東省房地産行業協會會長

朱嶽海 海南吉祥置業有限公司董事長、世嘉控股集團（杭州）有限公司董事長

黃鳳彬 華發股份首席設計官

陳曉歐 F.O.G 富尚資産集團董事長、越秀 REITs 獨立董事

王英臣 金地集團開發管理公司副總經理

丁建剛：謝謝主持人，也謝謝在場的各位嘉賓和現場聆聽的，以及線上收看的朋友們。我是第13年來參加博鰲房地産論壇，今年感覺到一個重要的共識是市場仍處在下行的階段，無論是國家的數據，還是上午陳詩濤女士發布的觀點的白皮書，都已經驗證了這一點，對此大家都沒有争議。

下行的時間、下行的程度超過了預期，超過了業内的預期，也超過了決策者的預期，超過了購房者的預期，超過了市場各方的預期。同時，大家都在尋求突破之路或者解決之道，所以主辦方今天給我們的題目是“治本之策”。

這個主題有點大，我們如果在這樣一個論壇上能夠找到一個治本之策，我們将作出歷史性的貢獻。上午的時候主持人說，今年前幾個月有1000多條政策出台，平均每天5條政策出台，都沒有解決問題。所以我們只能是在我們的範疇之内來進行讨論和思想激蕩。 今天治本之策的主題是圍繞着房地産市場的新模式、地産的改革這樣一些話題，也包括剛才幾位嘉賓都談到的從開發到代建的角色轉換。

今天參加對話的5位嘉賓有行業協會的會長，也有3位是房地産企業的代表，還有一位是金融企業的代表。可能話題會非常寬泛，會給大家帶來一些思考。 先從王會長開始，關于房地産市場的新模式，您有什麼思考？

王韶：關于構建房地産新發展模式，我最近思考的比較多，或者說五六年前廣東房協，包括我自己也在思考，當時講房地産轉型升級，我覺得這個轉型升級跟新發展模式有異曲同工的地方。 講到現在的房地産形勢，我非常認同陳淮講的，太難了，我們沒必要回避，不管再難，我們都要堅持下去。

丁建剛：包括我們來參加這個論壇，實際上還是對這個行業的熱愛。

王韶：這也使我想起一句話，識時務者為俊傑，房地産要想在這個時候成為俊傑，必須要順勢而為。剛才保利的唐總講到三個轉變，我還有一個轉變，因為現在房地産的底層邏輯發生了很大的變化，我對這個轉變的理解跟他也是相通的。

第一個變是房地産的作用和功能已經由之前的推動器轉向了穩定器，第二個轉變是房地産調控從之前的抑制過熱轉向了消化存量、優化增量。第三個轉變是需求的轉變，之前我們的需求更多是為了滿足基本居住，現在必須要滿足對高品質生活的需要。最重要的一個變化是，我們的發展模式由之前的三高轉向了新發展模式。房地産新發展模式，就是我們國家要實現高質量發展的需要。

但我要強調的是，我們的新發展模式是與時俱進的，因為我們的社會、經濟不同的變化，房地産新發展模式也應該是與時俱進的，而且這個新發展模式是因地而異，不同的地方有不同的模式，包括接下來的調控也是一樣，放權給各地方，一城一策。另外要因企而異，不同的企業有不同的做法，剛才幾位代建的老總都談了一些想法，他們的做法都是八仙過海，能說他不是新模式嗎？我覺得都很創新。

還有一個就是因時而異，不同的地方、不同的企業、不同的時代，我們的模式跟新模式都是相對的。 這個新模式要從三個層面來講，一個是政府的監管層面，第二個是從我們的需求端，第三個是供給端，也就是開發商這一塊。並且我覺得開發商是更為迫切一點。

從監管層面來講，在政治局會議里面都提出，要建立人房地錢要素的新的聯動機制，以人定房、以房定錢、以錢定地。這些年房地産的亂象應該說是無窮無盡，通過高質量發展能實現土地+金融這些資源在市場里面實現最佳的配置，這也是三中全會公報里面的一個重要精神。這是一方面，通過這些舉措避免房地産市場大起大落。

從需求層面來講，早幾年就提了租售並舉、租售同權，建立市場+保障的完善科學供應體繫。現在城市之間由于快速幹線不斷地完善，人員的流動加劇，租賃需求也很大，所以我也看好未來長租公寓方面，這應該是一個新的藍海。 再一個是供給體繫，我覺得必須要洗腦，而且要從老闆開始，要樹立新的房地産觀。現在很多企業都是熱衷于賺快錢、賺大錢，在目前這種情況下，大錢、快錢是不可能的。

丁建剛：這三年過去之後，大家這個期望值已經大大降低了。

王韶：對。為了賺快錢、賺大錢，他們把房地産等同于住宅。其實房地産應該是一個基礎性、先導性的企業，包括金地的蔡總講到，他們現在的代建已經涵蓋了很多方面，包括政府的公建等等。

其實房地産就是應該要圍繞着我們的城市發展，包括城市居民的生活，提供一個高品質的生産空間、居住空間，也包括高品質的場所和服務，這些高品質的服務包括衣、食、住、教、養、娛、購等等方面。在這種情況下，房地産的新發展模式就一定要做到增長的穩定性，不能大起大落。發展的均衡性，不要說房地産一枝獨秀，跟相關的行業、産業要協同發展。社會的公平性，不要說有錢人就住豪宅，沒錢人就睡大街，那是不行的。

還有環境要可持續發展，三中全會再次強調了綠色發展、低碳發展和循環發展，我覺得房地産企業只有通過生态、生活、生産的努力，才能順利過渡到房地産新的發展模式。

丁建剛：王會長剛才的發言提到，沒有一個現成的所謂的模式，但是與時俱進、因地制宜、因企制宜，要形成一個均衡的發展态勢。當然中央政府在2021年提出新模式之後，沒有給出任何新模式的确切的定義，在十九大的時候提出要建立長效機制，在2021年的中央經濟工作會議上改成了新模式，但新模式沒有具體的定義，我完全同意王會長的理解，新模式應該還在探索的過程中，但這幾個原則是可以确定的。

王韶：補充一下你剛才提到的長效機制，其實是監管層面的一個新發展模式，建立長效機制非常重要。

丁建剛：接下來是華發股份的首席設計官黃總，剛才黃總已經講了很多，我非常感興趣剛才說的實得率能夠做到120%，我很動心，我想找機會去珠海到你們的項目看一看。 除了剛才你講的案例，可以再給我們講講，未來從企業的角度來說，怎麼探索新的模式，怎麼突破現在這樣的困境？

黃鳳彬：我非常認同王會長和丁院長的觀點，一個是順勢，一個是因地制宜或者因企制宜。這個話題我們和住建部的相關領導也溝通過，我們也在出企業的標準，住建部是不是也在出全國的標準，我們也積極的參與。

領導說，這個事沒有唯一的標準，在北京可能是要解決采暖加濕的問題，但是在華南要用除濕，他那邊能用地源熱泵，我們這邊用不了，所以我非常同意因企施策、因地施策。 剛才王會長還說到順勢而為，其實倪部長也給了大的方向，一個是高質量，一個是新科技，一個是好的運維和服務。基于這些，我覺得順這個勢，結合企業的情況，我前面講報告的時候用了大量的篇章說，華發經過了40多年的發展，積累了很多的上下遊資源。

我覺得因企施策在于，我們确實是在地産主業下發展了上下遊所有的産業鍊條，包括我們的會所運營、裝配式施工公司、學校、華發農業、商管運營公司、租賃公司等等，我們都是結合着上下遊，針對我們這個企業目前發展的現狀，再結合國家政策的大趨勢，制定自己企業的標準，這樣提出我們的數字化、智慧化、綠色化和産業化的四化，包括還有十五優。

結合科技+好房子，解決老百姓的痛點問題，比如說噪音的問題，還有物業服務效率和水平的提升。結合老百姓對美好生活的追求，對好房子的功能和科技的需求，再針對國家大的政策，結合企業這麼多年積累的經驗，慢慢摸索出一條屬于華發的科技+好房子的道路。 我們的無人機送快遞到露台，也是跟低空經濟這種國家大的導向契合的。 前面有幾家企業代表發言，他們也是結合自己企業的特點來做的，我們也是找到了一個符合自己企業目前的科技+好房子的道路。

丁建剛：也是從企業來講你們的新模式。

黃鳳彬：對。我們作為珠海國資委旗下的企業，我們能做到這些事情，跟珠海政府的支持是有很大關繫的，我們的科技+好房子發布之後，很多其他地方也來交流學習，他們也希望跟我們合作，只要珠海能給的資源，這些地方也能給，我們就可以把這個事情進行復制。

丁建剛：你們這麼高的實得率，在規範上有突破嗎？

黃鳳彬：沒有。我們這些操作是合法合規的。當然這也跟珠海的支持是離不開的，珠海的陽台率是20%，上海是不管多大的房子只有8平米的陽台，所以跟各地的政策有關，政府城投來交流，我就說如果要做到這樣的房子，必須要政府支持，所以我們說因城施策、因地制宜。

丁建剛：這個信息我們應該傳遞給地方政府，好在浙江有些地方已經開始松動了，原來只有7%的陽台率，而且大力推行公建化立面，就是全包掉，等于1平方米的陽台都沒有了。華發的未來社區參照了很多新加坡的做法，我上周到新加坡去，看到像你們那種每三層設一個公共平台的做法，在新加坡别說是住宅，就是寫字樓中也大量應用這種設計。謝謝黃總給我們的分享。

接下來是世嘉控股的董事長朱總，朱總是浙江人，但是長期在海南開發，請朱總跟我們分享一下，我想問您的問題是，海南是中國房地産市場最特殊的省份，您在海南這麼多年，為什麼在海南就紮下根不走了。大家都認為浙江是很好的市場，你怎麼不回浙江？

朱嶽海：我是浙江人，2002年到海南，一直在海南做地産，我們在海南做的就是一個海南本土的房地産公司。 我認為這次市場下行對海南的房地産沒有什麼影響，2018年的時候海南自貿港政策出來之後就全島限購，供地、報建全部都限了，去年、前年三亞的房價還在上漲。三亞今年和明年的供應量是前面三五年的總量。

丁建剛：就是這兩年的供應量大大超過了之前？

朱嶽海：對，後面可能還有大批量的核心地段的産品會推出來，從現在開始到明年、後年，還有大量的供應出來，包括有很多城市更新的項目，每個項目都是幾百畝的面積，容積率都是3以上，它的供應量很大，但是房價還是有點上升的。海口這兩年略微有點供大于求。 這兩年我拿了幾塊地，都是通過土拍獲取的，去年這個時候我拍了一塊三亞的地王，當時有5家單位參拍，拍到頂格加了50%，到最後我和中海、保利一起搖号，被我們搖中，那個房子計劃賣4萬左右，樓面地價是17400。

丁建剛：在三亞什麼位置？

朱嶽海：三亞灣，靠近機場。 但是我們有壓力，尤其是拍了以後，到現在三亞有大量的地推出來，可能之後還會更多。但是現在來看三亞的市場是非常健康的，各個縣市可能稍微差一點。

丁建剛：我想大家一定有一個疑問，海南全島限購，哪來的那麼多的購房人？

朱嶽海：海口的剛性需求很多，三亞有百分之七八十還是外地人來買，但是這個購房資格很容易解決，你在這里交一年的社保就可以購房，或者是注冊一個公司就可以買房。 以前到三亞買房子的人都喜歡選擇小面積的，現在想要大面積的，小面積沒人要。

丁建剛：不是度假了，是準備長期來住了？

朱嶽海：不知道，這是目前的一個現狀。 丁建剛：是資産的概念還是自住的？

朱嶽海：自住的。

丁建剛：原來那些五六十平米的酒店式公寓項目不好賣了？

朱嶽海：現在120平米以上的好賣，143平米以下的我們定價賣3萬5，200平米的，我們銷售部定價5萬塊，我還把它壓了壓，大面積的比小面積的單價貴25%以上。

丁建剛：估計您這樣說了之後，我們的同行都要到海南來了。

朱嶽海：現在推出的都是大面積段的房子，這是一個情況。還有一個情況，我們可能會感覺幾年前大公司在三亞造的房子品質都很差，确實海南以前的房子品質不是很好，這一兩年對品質的提升非常高，我今年去看了一下，都比我想象中的還要好，什麼好東西都會用上去。

剛才黃總講到實得率的問題，我們公司去年就碰到一個事，我們有一個住宅項目，它的陽台寬度是2米4的寬度，只算一半的面積，前面我們又做了了一個花池，有60厘米的寬度，這樣算下來3米的寬度只算1米2的面積。我們這個項目是住宅，市政府後來要求我們把這個住宅辦公化，這個得房率非常大。

丁建剛：朱總給我們分享了一個非常特殊的市場。 接下來這位嘉賓是富尚資産集團的董事長陳曉歐，他對資本、金融和房地産市場的關繫會談的更多一點，有請陳總。

陳曉歐：我不是專業代建的從業者，我主要從事不動産金融主要是偏向于做不動産的投資、REITs與資産管理業務，明天會有一個主題的REITs演講，今天詩濤總也請我參與代建的論壇，因為我在美國是做建築師出身的，後來改做開發商，在香港也做開發商，對内地市場又比較熟。今天聽了一下午關于代建領軍企業的介紹，對這個賽道目前狀态有一個初步的了解

丁建剛：我給你定義成金融企業，你其實還是代建是吧？

陳曉歐：跟代建很近，因為也是建築師出身，也是做開發出身的。 我從一個側面來看代建這個事情，講兩個例子，第一是我做美元基金的時候在美國我們跟一家企業合作比較深，這家企業叫漢斯，不知道大家是否了解，這家企業在美國的知名度跟鐵獅門是類似的，這家企業有六十多年的歷史，前30年它老老實實的做開發，一直是通過重資産投資，開發、銷售，他做的是商業地産，辦公樓定制整售給一些企業也做。

這個企業初始時期每10年做的項目是100-200個左右，所以他們前40年大概做了就是四五百個項目，到第50年的時候，老漢斯年紀比較大了，他的兒子接班，他兒子調整商業模式以後，這個企業在第5個10年的時候做到了五百多個項目。他從第5個10年變成了全球頂級的開發商，專注在商業地産領域，這種形式的開發周期和去化周期都比較長。他是怎麼做的？

他的兒子引入了資本，他的理念跟萬科提的小股操盤的概念是類似的，通過資本的介入以後，他的開發模型轉成了代建的模型，當然這是一個專業的代理，也就是Agent他通過跟基金綁定，他的資金在項目中占1%到5%的投資額度，目前漢斯在國際市場形成品牌以後，他投資的額度只有1%。但通常他都要投至少1%進去，要成為股東。

另一方面，投資商看到他投了1%也放心，覺得他有資本在里面。當然他有些是通過基金的方式去投的，在基金中他又稀釋了他的股權，所以他的自有資金更少。

丁建剛：他那個1%還是基金？

陳曉歐：對，可以用基金的方式募集，也可以自投。所以這樣的方式下，他就通過杠杆稀釋了自己的自有本金的投入。但是他撬動了大量的代建資源，因為他的專業度很深，他的專業度不僅僅是設計、開發、銷售，他還有運營，漢斯在資産運營方面是一個高手，比如他們在上海開發的一個超高層-博華廣場，他是自行做資産運營管理的。

在美國、歐洲，很多大的财團都委托他做開發。比如在德克薩斯做的殼牌石油定制化開發的辦公樓，他可以經營40年，他就是通過直接賣給殼牌，然後返租給他做運營。殼牌這個企業是不願意運營樓宇的，它反而願意讓漢斯去運營這個樓宇。

丁建剛：這個樓現在到底是殼牌的還是漢斯的？

陳曉歐：這個樓的産權在應是屬于殼牌的，這個運營合約是一個銷售合約的條件，它就是把這幾十年時間都交給漢斯運營，而殼牌在這樣的情況下，它變成了一個樓宇的開發商、投資商和運營商。這個投資商指的是跟殼牌聯合投資，定制了殼牌總部大樓

雖然代建對我來講是一個比較新的概念，今天我是第一次沉下心聽代建企業做的事情，雖然我以前也做過開發，也是建築師，但我感覺到中國代建的空間應該是比較大的，大家現在還在傳統的開發商轉型成一個Agents的道路上，還是以掙取代建費用的模式，如果你和資本結合，很可能你的範圍會做得很寬廣，漢斯就是從開發商到代建商、運營商的例子。

丁建剛：為什麼它能成功？

陳曉歐：它的成功之處就在于它嫁接了資本，因為嫁接資本之後就可以靈活自如的進退了。比如漢斯也有自己運作的REITs

丁建剛：資本為什麼會相信它？

陳曉歐：因為它有很長時間的品牌塑造與信譽積累、團隊和操盤的能力，這也是代建的立身之本，如果你這個都沒有，誰來委托你做？輕資産靠的就是專業和品牌。

第二個案例是我們在上海跟上海城投最近4年合作的一個項目，就是上海的一個大的保租房項目，保租房對上海城投來講是一個新的賽道，所以當時我們介入到深度的對保租房，從開發産品到社區經營，到後續的資産證券化規劃的過程，這樣一個過程中，我們做了大概将近1.7萬套的保租房儲備，其中大概有6000套是進入到了運營的狀态。這個社區是我們充分地引入了很多國際上的，包括香港、新加坡、美國社區的經驗植入，它的品牌叫寬庭，在今年1月12日正式在上交所上市成功公募REITs，這是迄今為止規模最大的一單保租房公募REITs，總價值為30.5億元。

保租房對代建有什麼意義？保租房做下來以後，我們發現一個很重要的契機，現在所有上公募REITs的項目，它是以10億為門檻的，低于10億是不讓你上市的，如果你是最低門檻上市的，必須要有至少20億的資産進行擴募。也就是說你這個開發商或者原則權利人不能停止于10個億，上市之後拍屁股走人不行，它要求你必須擴募2倍。

所以對上海城投來講，不管是它的壓力還是遠景，它就是30.5億×2，它還要再擴進去61億的資産，進到這個REITs里面。倒推回來，他就需要尋找或者孵化60億的資産，這是比較大的一個規模。怎麼辦？所以我們共同設計一個Pre-REITs基金，通過這個基金來投資和吸納在開發的項目或者土地，孵化這樣的項目，讓它進到穩定運營期之後，再裝到REITs退出。

其實跟漢斯的操作手法異曲同工，因為我們是用資本去撬動上海城投的開發和代建的能力，這樣一種資本平台如果建立出來以後，它完全可以通過資本的運作和寬庭品牌及其團隊，廣泛地吸納社會上的保租房項目。

丁建剛：陳總剛才講的例子很有意思，有沒有可復制性？

陳曉歐：有。我認為資本是沒有疆界的，資本真實的意圖就是獲利，今天早晨陳啟宗先生也講到人的貪婪不是一件壞的事情，貪婪是一種動力，你有這種狀态，其實對于社會是正向的。

資本的訴求就是嫁接到能夠讓它賺錢的，能夠獲利的載體上去，恰恰代建有十八般武藝，你為什麼不好好考慮這樣一種聯動呢？當然這種聯動也有很多的風險，有很多投資人跟我們一起在紐約也投一些共管公寓的開發，有些美國開發商過于激進，借了很多的錢，現在因為美國的利率極高，造成了它的貸款利率高，它的有些貸款到期了要重新續的話，它承擔不起。同時買房的人也少，因為現在利率這麼高，大家不願意買房了，雙向擠壓之後造成公司暴雷。所以資本也是雙刃劍，如果你能很好地駕馭它，這無疑是一個重大的發展空間。

丁建剛：你認為這是新模式之一？

陳曉歐：我認為在中國這是一個上升空間極大的模式。

丁建剛：投資人願意投這種項目？

陳曉歐：現在保租房REITs的分紅率是4%。因為保租房的地價便宜些，所以它算得過賬來。昨天我看到新聞，所有現在已經上市成功的保租房，這幾天的業績都在上升，因為大家對政策看好，政策對中國股市是一大刺激。

丁建剛：剛才中銀證券的夏總講過了，那個收購價格大概差不多打5折之後才能把分母降下來。

陳曉歐：所以這是保租房很重要的一個契機，同時也是一個很大的危機，因為用這種折價方式去收購，如果政府沒有駕馭這種資産的能力，會出現大問題。

丁建剛：大問題你指的是爛在手里？

陳曉歐：指對運營品質的把握。

丁建剛：他不會經營，不知道該怎麼辦，而且到處是收購，也是零散、分布的。

陳曉歐：是的，代建只是其中一塊，建完以後還有運營問題。建可能花兩年、三年就好，但是運營是30年、50年的事情，所以這個重頭戲在後面，如果沒運營的能力，這是一個很大的潛在風險。

丁建剛：陳總給我們提供了一個很有意思的思路。 今天的嘉賓來自各個企業，包括行業協會，每一個人的經歷都不一樣，大家提供的思路都很有啟發。接下來是金地管理的王總，剛才蔡總已經講了很多，我想就不限于這些内容了，請你提供一些你的思考。

王英臣：在地産行業這麼多年，經歷了這幾年來行業快速的變化，地産進入了新階段，新模式在發生。

核心的人、地、房、錢的要素的新機制也在發生一些轉變，企業在現在的市場困境之下，在這個新模式轉換過程之中，在聯動機制里面，如何找到我們自己的定位？如何因時、因勢去實現業務轉移和創新？代建也是正是因為行業的轉變給我們帶來一些大方向的機會。

房地産到現在為止還是一個資金密集型和資本驅動型的業務，這一點不可能發生轉變。這幾年的行業去杠杆，資本投資策略和趨向也發生了一些轉移，傳統金融機構從信用方式轉向了項目型方式，非傳統金融機構從債性融資向股性融資轉移。

現在要去杠杆，意味着市場的投資主體開始多元化，我們可以看到市場上城投拿地，産業方主動獲取土地，金融機構主動和被動地獲取一些項目的控制權，這些項目有些是不良資産，有些是發現在結構化機會里可以用更好的股性投資機會摘地。

投資多元化就意味着這些新的投資主體沒有自己的開發能力，或者沒有必要建立全套的開發能力，正是因為市場上出現了一些標準化代建的公司，或者是一些已經經受過市場驗證的公司可以提供的服務，這才出現了投資和管理分開的局面，而代建規模也因此實現了快速增長，滲透率實現了快速的叠代。

要做好代建，跟歷史上開發商直接的開發做法是不太一樣的，現場很多嘉賓也提到，代建是一個服務行業，是輸出管理，收取管理費，跟重資産的投資和獲取投資回報不太一樣。

與傳統開發不同的是，我們過往在做任何投資的時候，可能每個開發商有自己的個性化選擇，但一個開發商要實現原來的快周轉、高杠杆，一定要在投資端設定一個標準化模型，項目選取是標準化，對項目管控也是標準化的。

而代建的投資主體是多樣的，有國企，這類委托方更看重合規；有資本代建，資本方更重保值增值，這會導致甲方的需求各不一樣。

還有項目也是完全不同的，我們原來投一塊地下來都相差不大，但是現在的項目有純住宅的，有帶商業的、帶産業的，甚至有在建的、已售的，亦或是純商業的、保障房類的，項目之間的差異化非常大。

委托方的個性化、需求的差别化、項目端的差别化，都需要我們在代建端有更好的響應能力。

我們說做好代建，一個是專業力，這是基本工。但要做好代建，還要能跟委托方建立更好的互信能力，代建的本質是服務，建立信任關繫的能力是代建區别于房地産開發最大的不同。

既然是服務行業，那就還需要更好地跟委托方建立溝通機制，我們會面臨合種各樣個性化和差異化的代建需求。每個企業從自身能力來說，要不停地健全自己的能力，從標準化的能力到建立差異化的能力。

同時我們為了解決更多的復雜問題和一些更復雜項目的問題，需要以代建為載體。既然是一個輕資産，可以去以此作為一個撬動點，撬動行業里面更好的資源，實現共同的綜合解決方案，實現更好的開發。

剛才陳總（F.O.G.富尚資産集團董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐）的觀點我非常認同，我們也一直對中國房地産代建行業未來的發展路徑在進行着研究。

蔡總（金地集團開發管理公司總經理蔡戈鳴）今天的報告里面講到了"代建+"，"代建+"跟陳總的觀點，或者說美國、日本這些發達國家的模式相比，屬于一個過渡期或孵化期。

我們原來做住宅是建完就售，現在的項目可能還要解決資金問題，包括纾困項目，已經停下來了，要先輸血、再造血、再啟動，需要往前投入資金。

還有一個是"代建+運營"，住宅項目是所有開發商的基本功，我們可以看到市場上越來越多"代建+運營"的要求出現，不管是産業運營、商業運營，還是公寓運營、保障房的經營管理能力，這些方面的能力都要全面提高。

"代建+"未來核心的走向，特别是增量的業務機會是需要挖掘存量、盤活存量，我們需要往前投入資金，往後投入運營。

如果代建企業通過這一波的過渡期，或者是再孵化、再發展，我們有沒有可能幫委托方甚至幫未來的潛在委托方找到更好的土地，提供更好的項目開發解決方案，以及未來更好的運營解決方案，那就是能從資金全周期和運營全周期有一個更好的解決方案，進而順勢就會往大資管模式里面跨越。

剛才說資金傾向也發生一些轉移，而且是在雙向靠攏的，債的融資模式轉化為股的融資模式，投資人更重項目的基本判斷，而不是重一個企業的信用判斷。

這就意味着越來越多的資金會主動地去做一些股性投資，我們嫁接這些股性投資能力，基于我們發現新地，即好的投資機會的能力、品牌能力、開發能力和我們未來的運營能力，如果嫁接好的話，未來大資管的趨勢将會順理成章達成。

值得關注的點是，每個企業在這個發展過程中能不能建立起這個優勢和信任感。

丁建剛：王總認為代建未來在中國還是一片藍海？

王英臣：我們一直說代建，這其實是一個比較口語化的稱呼，我們叫"全周期開發管理"，這是一個大的藍海，目前大家更多地都是在做同質化的事情，但是未來新的挖掘空間會更大，包括存量的盤活這類機會。

丁建剛：當能做到剛才陳總講的殼牌石油跟漢斯的案例，還有上海的這個案例，那就實現了代建的高層次的目標。

王英臣：對，因為現在只是涉及到生産端和消費端，未來如果往資金端、運營端跨越的話，這個行業的延展性會很大。

丁建剛：我想請問一下朱總，對海南的房地産開發仍然持非常樂觀的态度嗎？

朱嶽海：我是持非常樂觀的态度，我接下去還會不斷地拿地。

丁建剛：這是一個特殊的市場，不受中國房地産市場大的環境和周期的影響？

朱嶽海：我認同你這個判斷。

丁建剛：時間關繫，我們今天的讨論就到這里，感謝和我一起對話的5位嘉賓。盡管現在有1000多條政策，以及有那麼多會議、那麼多表述，也印證了王會長最初的定義，新模式還是在探索之中，與時俱進、因地制宜、因企而異來探索，實際上還是動态的，我們永遠在路上。 謝謝大家，希望大家未來一年好運，明年再見。