馮海虹：存量時代的物流地産一應對挑戰與把握機遇 | 2024博鰲産業科技大會

本文為馮海虹女士在2024博鰲産業科技大會上發表的演講。

馮海虹（寶灣物流控股有限公司總經理）：在這里分享存量時代的物流地産，在過去一年當中，物流地産和所有的地産朋友遇到了前所未有的壓力，包括過去二十多年來的肌肉記憶，讓我們在這一年當中有了很多思考，特别是對未來的思考，不确定、卷起來、未來怎麼走。

今天早上，觀點發布了房地産的白皮書，對物流資産總結的是"審慎前行"，原來以為可以跟老朋友聊聊物流地産，但是到了現場發現只有寶灣來了。但沒有關繫，物流地産一定是中國産業經濟包括帶動消費、制造業，我們一定會蓄勢待發，在這里我跟大家一起分享一下在過去一年當中的一些心路歷程。

我的介紹當中有一些數據，我忘了在下面寫數據來源，是瑞萊博資訊公司近期發布的《長三角物流地産市場報告》。在過去我們看到從國家政策層面，其實一直是鼓勵物流。比如說物流骨幹節點，比如大宗商品使用倉庫的土地使用稅的減免等等，一切從底層基本盤看到國家的層面有着強大的政策支持。使得我們物流地産有的時候會來之于迷惑政策，讓我們找不清楚一些大的方向。其實，鼓勵的是物流領域當中的産業，比如說智能設備、供應鍊追溯體繫、物流的航運建設等，其實和物流地産相關度不高，而物流地産應該歸納到房地産的大闆塊當中。

第二，我們來看整個物流行業，我舉例的數據是2020年，到了2023年的數據，每年的快遞包裹量達到了1106億件，可以看到從2020年到2023年每年又以10%的增長比例在推動。來自于最深層的思考，行業會非常巨大，但是否每年還會持續以10%的增長呢？

在上個月，我和順豐團隊做了交流，我問他們今年"618"的一些情況。告訴我說，大家知道在網上買東西的話，如果你的衣服是用順豐包郵的話，這個檔次還蠻高的。他告訴我說，今年的服裝類退貨件高達60%到80%。可以看到今年"618"沒有公布GMV的數據，快遞包裹量可能有，但是能帶來的消費的增長非常弱，光有快遞的數據其實掩蓋了消費内需缺乏動力的情況。

突如其來的2020年的疫情，将我們整個港口運輸冷鍊推高到非常高的高度，我相信未來這個高度可能也是歷史上的一個高峰。在這個過程當中，特别是在過去的三年，從2019年也看到了美元降息，2019年以後有更多的機構和開發資金涌入到了物流地産行業，2023年開始這個行業變成了一個重大的内卷的存量時代，全行業目前面臨着幾大挑戰。

挑戰一：供需失衡下，租金何時觸底

我們來看一下長三角，我們一直認為長三角是中國經濟最強大的穩定器，而這個區域物流市場正面臨着歷史上最大的，我相信也是最為持久的去化周期。長三角目前有21個子市場的空置率突破了30%，好的子市場其實是可以降點價還會有需求。但是更差的子市場，可能去化周期會變得更長。在這種疊加的因素上，除了弱需求以外，很重要的有不斷的新增供應量還在增加，拿上海來看，有660萬平米嗷嗷待哺中含320萬當前空置率+340萬新增供應量，去化壓力爆表。這僅僅只是2024年上半年入市的新項目的情況。

我們再把子市場打開看一下，2021年的時候有三單物流不動産的交易，讓這三單退出達到歷史的高峰，有比較好的價格。随之之後，我們看到2022年下半年以後，全社會都預判疫情後可能會有報復性消費，預期全行業産能該在往上拉的時候，到2022年的下半年實際上已經顯現了市場需求在開始往下降。

第一階段，這個時候無論是業主方，還是資本方，當時大家在想一想共渡時艱熬一熬。這時候商務合同的特點是用免租期，拉長免租期，合同面價還高一點。剛才的數據是剔除所有的免租期，就是還原到真實的價格，用合同外的免租期。但是到了2023年，在這增量已經或即将入市、若需求大背景和壓力下，客戶有了更好的溢價能力，因此會大量的使用以價換量，我就跟你談價格。只有一個解決方案，就是價格。

例如嘉善最高峰的時候，價格曾經到過1塊4，現在滿世界都是7毛，還可以再談。原來價格比較高的區域就往窪地去走了，價格的虹吸效應。

第二階段和第三階段是交錯的，我們可以看到有一個現象是核心城市的空置率更高，而物流節點的城市空置率，因為在節點城市上、是物流的剛需，反而會好一些。

第二個挑戰，是物流還是地産屬性，還是通過地産屬性服務于物流？

在過去我們看到在早些年因為商流的一些需求，第三方物流公司通過建立RDC總倉通過門到門，點到點的運輸B端，通過線下行為到消費者手上，随着電商的不斷滲透會有更多的倉的需求，以及當下即時需求需要匹配更多的前置倉。這些倉庫本身的發展是物流需要、貨品的需要而産生的，但是物流地産正是因為把這些物流的不動産通過資本的組合，再疊加上資本的循環這就成為了物流地産的主體架構。但倉庫的發展脫離了運輸及供應鍊服務的值需求，不斷的單邊供給，那麼供需失衡和節點設置的背離，就會失控。

我是2003年加入寶灣的，寶灣也是這個行業開始最早做的，很長一段時間我們也自己向左走、向右走，寶灣到底是物流企業，還是物流地産企業？始終在徘徊，這就會導致在選址的時候更多用物流思維。一直到2015年的時候，認定了公司是要走物流地産發展之路，但是現在我們來看，我們還是帶着物流的基因去做一些服務、選址，有機會和大家分享寶灣的選址模型，其中很重要的維度就包含了物流和産業維度。

整個物流的發展，物流不動産的發展，它還是要遵循物流的貨物動态節點，其實是違背不了底層來自于需求端的一些要求，這是我們面對整個大市場環境下面，還是堅定是通過物流地産是載體，物流服務是本質。

第三個挑戰，行業發展瓶頸

在過去一年當中遇到的挑戰，我非常認同中電光谷黃總所談的，過去的行業發展模式特别簡單，很多後來者都是拿開發基金到收益性基金的模式復制粘貼，因為特别簡單，標準化程度高，建築物的標準化，客戶的標準化，並且成功的借鑒了房地産的高周轉模式。從開發基金到收益型基金，一般來講，五六年就能完成一個周期。

尤其是2015年高峰階段的時候，我記得當時做項目，從談地、見政府最快的一個項目是21天拿下。接着就開始10個月的建設周期，交付即滿租，我就可以裝入收益型基金，當然寶灣沒有去做。它把一個比較長的産業周期，可以做很短的房地産高周轉模式，以房地産的運營模式去看一個産業的地産。随着這個模式跑通以後，可以看到行業紛紛增加了很多的參與者，除了現在看到的主流，包括普洛斯、易商、新宜等等，以房地産為主的萬緯、遠洋也下場，以商流為主的菜鳥、京東，以快遞快運為主的順豐及四通一達也都紛紛下場，全行業都在參與到物流不動産的投資浪潮中，當然我們看到了物流大行業的效率有了極大的提升，300-500公里的半日達，1000公里的次日達，這些都是基礎設施網絡構建的成果，這也是單邊向上周期跑得通的邏輯。

過去的整個收益模式是靠開發和資産溢價帶來的收益，忽視了其實租金收入才是本質收益，在這當中資本是行業的助推器。我們把這個行業通過資金區分，其實就兩種：基金型和持有型。2024年長三角市場是整個中國物流地産的縮影，可以看到過去的單邊向上、交付即滿租、一個大客戶通吃片區，搞定一個客戶，就搞定全年KPI的紅利時代已經過去了。今天的物流地産一定會回歸到産業本質，是要通過運營去長周期賺我們的錢，靠收租金賺錢，雖然很難，但是這個道路一定是大家需要去堅定的走下去。

第四個挑戰是倉儲REITs

今年5月11号拿到了證監會、發改委的批文，在今年要完成公募的發售。在這個過程當中整整兩年，從2022年就開始提交各項資料，走完所有的流程到發行的話，整整走了兩年。這兩年，我們也深刻感受到從小甜甜到牛夫人的變化，從每一次路演過程當中和投資人的交流，投資人對租金和現金流的關注。其實這個市場的變化，讓我深刻感受到你在公募市場上要把資産運營好，更多的是要依靠底層資産的運營能力，讓投資人充滿信心來投。

在過去的半年時間不停地在和潛在的投資人去路演、交流，不斷的陪着看項目。交流的時候我發現，讓我非常感動的是握有一個純市場化的投資人，過會前他們和我說大概5000萬，不會太多。我說，特别感謝，5000萬對我們純市場化的銷售也是很難的，因為在我們前面有一家國企背景的企業發公募，基本上戰投是都是體繫内兄弟連來站台的，同比我覺得相當不錯了。但是過會的時候，直接給了我9000萬，我特别感動。這位領導和我說，因為寶灣特别樸實能吃苦的精神打動了他們，所以主動加倉，我只有一個要求，二級市場怎麼變化都沒有關繫，希望你們穩住出租率。我非常堅定的告訴他，這一點我非常有信心。

像今天我們看到的長三角的情況，我們在十年前已經在川渝市場經受過了，十年前的成都市場就是現在長三角的市場。那個年頭有個某友商，他的項目毗鄰我們成都某個園區，對我們說，寶灣有一個客戶就挖一個，商務經理我也挖，這麼多年以來我們常年保持95%以上的出租率，客戶沒被挖走一個，商務經理也沒有被挖走一個。為啥挖不走呢？因為園區10萬平米，我有40到50幾個客戶，最小的客戶500平米，最小的租期5天，你怎麼來PK？你走一個合同流程，既要走公司内部流程，還得走GP流程，我們每天臨睡前把所有的OA批完，在我手上不會有超時的OA，緊急的文件，可以連環奪命call。挖一個500平米的客戶和5000平米的客戶花的力氣是一樣的，走5天合同和走3年合同需要的流程時間是一樣的。此外，為了增加客戶粘性，我們用自己給客戶的服務，宿舍、食堂、甚至做倉配一體、庫内操作，把所有的顆粒度做細，讓客戶感受到服務的力量。所以那麼多年來沒有被挖走一個客戶。我們堅信在這個市場用時間換空間，了解整個市場，了解客戶的需求。

回到REITs上，在一個巨大的物流不動産規模下，真正符合當下合規要求的底層資産還是不多，真正過去能達到現金流分配要求的項目也不多。REITs還面臨法律和監督體繫有待完善、多層級治理架構復雜、配套稅收優惠體繫不夠健全等挑戰，但作為連接金融市場與實體經濟的重要橋梁，REITs是經濟轉型和高質量發展的重要一環，在資産盤活、資産退出等方面占有重要地位，當下我們還需要用較長的周期去修復資産業績，REITs作為長期資産的配置才能逐步顯現，路雖遠，行之必至。

挑戰五，來自于産品變化和産業叠代。

我們過去可以看到在2023年高標倉，最早使用高標倉是第三方物流公司，特别是以外資企業為主的，逐步越來越看到電商、快遞快運、冷鍊、貿易制造成為客戶。我們需要解決新型客戶的需求，比如快遞快運已經從淨深不超過60米雙邊裝卸，變成了大型凹字型，可能庫内超過3萬平米，這就需要提前做規建、消防部門做好預溝通，甚至通過組織專家會議去通過評審，還有大量的老舊的以前交付的産品怎麼和現在的新行業、新客戶做叠代，做好物流園區的舊改。

既然空置率那麼高，我卷不動電商的一些物流客戶，現在我們下場開始卷産業客戶。原來在産業園區的一些重視生的，需要有更高安全的，我把它卷到物流園區，就需要你了解周圍能源的繫統是否有蒸汽管道等等，以及電力容量是否還可以再去做擴容。

現在既要知道産品變化、産業更新，不再依賴過去的肌肉記憶找傳統客戶和當地的産業做強相關。最近我們看到友商在蘇州、昆山、太倉新落成物流園區的新項目，已經和産業做了非常強的相關。比如說1樓是産業，看到了更多小的分區，充分考慮了産業的需求，牛腿、電力、承重等有創新，2樓和3樓做物流，不僅能滿足物流倉儲的需求，還具備了生産制造的功能。一方面為了滿足在獲取土地時承諾的經濟指標，另一方面也是回歸到不動産服務實體經濟的初衷。随着高標倉的租金與廠房租金逐漸靠攏，越來越多的裝配型輕工業企業開始選擇在高標倉内進行生産。特别是在長三角産業集聚區，大量的高標倉庫被租用以開展相關業務，其實這也是考驗當地的政府關繫和很local的商務能力。

說了這麼多的挑戰，似乎困難重重，還有希望嗎？那怎麼辦呢？其實我自己個人覺得，我在一個非常好的時機加入了寶灣，加入了這樣一個物流地産的賽道，在中國産業永遠具有強大的生命力。

2023年全年快遞包裹數量是1106多億件，随着社會消費行為全面轉向線上，倉庫作為消費場景的一部分，其需求頻率相較于傳統商場更高；全球貿易的線上化進程加速，跨境電商的需求也在持續穩定增長；此外，政府層面積極推動傳統産業轉型，加大對智能制造和制造業發展的支持。因此，從長遠來看，物流地産運營具備穩定性和可持續性。首先我們要把自己的招商做得更細，充分去挖掘本地産業需求，特别是來自于一些新興産業的消費。我們去年引入了一批新的産業鍊客戶，比如寵物，目前寵物的用品、寵物的食品還是呈現非常大的增量，光長三角現在大概做到了有5萬多平米，現在出生人口下降了，但是我們看到寵物的數量和寵物需求是在上升，市場潛力巨大。

第二是遊戲周邊，遊戲周邊小的手伴，一年的産業40個億。在去年年底的時候，又跑出來一波量販式零食，零食有鳴、零食老婆大人等，這個産業有9000多億。中國人可能不買房了，但是吃的消費、零食類的消費、悅己的消費、茶飲等等都成為我們新的客戶。還有最近中央出台了以舊換新業務，我們團隊立即圍繞這個産業深挖，還真有把收回來的舊家電進行維修整修後做出口的，目前租了有5000平米倉庫。寶灣有非常強的商務KA團隊，我們把市場掰開來，不停地研究新賽道，通過産業上下遊把客戶引入到園區里面。

另外需要把投資顆粒度做到更細，中午和全總聊整個長三角地區的經濟情況非常嚴峻，我也在說寶灣在嘉興整個區域出租率，常年能超過90%到95%，怎麼做到的？其實在投資的時候提前先把每一個子市場的情況了解非常清楚，在整個上海到浙江的産業線上，其實更多是圍繞着G60科創走廊的那條線，那我們的項目也緊貼G60，在嘉興我們第一個客戶就是産業客戶。在2022年的時候，正好是上海疫情封控的時候，我們和北京平谷政府簽署了投資協議，寶灣是第一批簽約的，也是第一個決定放棄平谷的。因為我們反復研究了物流動線，包括廊坊地區反復研判，首都保供物資存儲是可以的，但在産業動線上是不足的。

要把運營紮紮實實做好，我們路演的時候，第一站到園區把投資人拽到中控室、水泵房去看。投資人很奇怪，我們在做其他的物流地産路演的時候，他們給我們看的是客戶，只有你們每一次在每一個園區拉到設備中心去看。當我們展示強大的智慧物聯網IOT繫統和安全管理繫統，通過繫統把園區從人員車輛進出、智能水電表、AI攝像頭、設備點巡檢、保安只能打卡等等園區管理，展示出來，並且通過後台數據去分析，如何多、快、好、省去做好運營管理，投資人頓時明白很多。我們也調侃到，買了我們公募，以後各位就是物流園區的業主、所有者，所以要把你們帶到最核心的地方看，讓你們放心。

前兩天我也看到一篇文章，看到了商業怎麼做資管，甚至于把電梯里的廣告到門閘的廣告，管理一個商業綜合體，需要更細的管理，感悟很深，過去做物流園區還是比較粗放的，如今我們更需要重視運營管理。

危機中總是存在着機會，我們自己在物流地産那麼久，我自己非常堅定的信心是現在是行業的調整周期，需要全行業有信心，長周期、短目標，小步快跑，堅定目標。中國有10億倉庫，高標倉只有2億，還有大量存在了8億非標倉里面，以及中國14億人的消費，我們還是一個制造大國。未來的話，物流不動産一定會迎來春天，我們只要把自己的内功練好，通過有效的管理和運營，提升出租率及租金水平，從而推動資産價值的保值增值，物流地産的資産價值往往随着時間的推移而增長，做時間的好朋友。

從對區域市場詳細分析，長短合同相結合，通過及時調整短期目標，适應市場變化，确保項目的長期成功。傳統客戶和産業客戶相融合，通過設定合理的去化方案和目標、租金收入和運營成本等短期指標，可以确保項目的現金流穩定，為後續的運營提供資金支持。

關注碳管理能力，實現在能耗、排放、廢固處理等管理，從開發商運營方到客戶使用産生的各種指標，我們需要收集數據、對標、監控，而達到長期管理的目標。同時可以賦能客戶，輔助客戶自身的碳管理和ESG合規，提高附加值，增加租戶粘性。行業的困難時暫時的，我們堅定信心，一定擁抱變化走下去，