資管大時代來了：2024觀點商辦暨資管大會北京閉幕

（2024年5月24日·北京）“樓宇經濟是推動城市經濟發展的重要引擎。”在2024觀點商辦暨資管大會現場，中信和業黨委書記、董事長楊勁在開幕致辭中，開門見山地提出觀點。

中信和業是本次觀點商辦暨資管大會協辦單位，旗下北京地標中信大廈亦是大會的舉辦場地。

5月24日上午，大會開始之前，觀點企業課堂率先開啟了“走進樓宇運營模式革新者——中信大廈”，一衆嘉賓實地參觀這座地標大廈，與中信和業企業高層現場交流，探讨商辦暨資管發展前路、業務融合的創新經驗。

作為北京第一高樓，中信大廈與國貿建築群、中央電視台和銀泰中心等構成了新的城市天際線，並一直以滿足寫字樓企業與員工需求為切入點，通過科技、互聯網技術将寫字樓運營能力平台化，實現綠色節能、高效智能的寫字樓運營新模式。

中信和業黨委書記、董事長 楊勁

面對新的經濟形勢和行業發展的趨勢特點，楊勁進一步表示，中信和業在商業不動産運營管理領域聚焦“空間”“環境”“服務”三大場景建設，強化資産運營、物業服務、城市更新三大主營業務闆塊，努力提升資産運營效率和運營價值，在打造中信業務整合樣闆和企業核心競争力等方面取得了較好成效。

楊勁強調，商辦物業要契合變化和要求，並在适應經濟發展趨勢和市場變化的過程中，不斷進化和升級。

那麼，地産行業仍深刻調整的背景下，商辦與資管未來還有哪些道路？

2024觀點商辦暨資管大會現場

大資管時代來了

下午大會分為三個環節，從宏觀、資管、運營和證券化等領域進行闡述。

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員蔡雲，是首位登台發表主題演講的嘉賓。

蔡雲開宗明義：“未來房地産市場可能面臨的是一個大資管市場，這個市場會帶來新的增長力、增長極和增長點。”

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員 蔡雲

“不單純是一個樓宇的概念，更重要的是見證了我們國家改革開放、城市發展的過程。”蔡雲表示，展望未來，寫字樓不再是一個獨立的樓宇，或者是一個商辦、産業園，更重要的是為各種經濟要素提供合理空間的載體。

恒隆地産董事-辦公樓，住宅及服務式公寓隋頌偉也介紹了恒隆在辦公樓闆塊的發展。

與大家熟知的高端商場一樣，恒隆對寫字樓也是長期持有，並意圖打造為一張城市的名片，“我們一定要跟城市共同發展，希望在稅收、就業機會方面都能提供一些貢獻，這也是我們公司社會責任的體現。”隋頌偉指出。

恒隆地産董事-辦公樓，住宅及服務式公寓 隋頌偉

但是，隋頌偉亦強調：“如果我們的管理水平跟不上，其他一切都是空談，所以在管理上要做大量的工作，配合所有租戶的要求。”

緊随其後，WeWork大中華區副總裁全斌帶來的是“新常态下的辦公空間變革”。全斌設問：為什麼今天寫字樓整體的入駐率在下降，而我們的需求卻在上升？

WeWork大中華區副總裁 全斌

全斌指出，傳統寫字樓是剛性的，但今天企業對靈活性的要求更高。

因此，WeWork答案很多：第一是挖掘新常态下這些客戶、會員的需求發生了什麼變化；第二是人才之戰；第三關注員工的體驗；第四賦能業主……等等。

陽光海天停車産業集團總裁江沁園則從停車産業的角度，表示“現在普遍市場不好，但是出乎大家意料，我們這個賽道（停車産業）還好，是大資管行業里面不多的一個亮點”。

陽光海天停車産業集團總裁 江沁園

江沁園呼應了前面一位演講嘉賓全斌的觀點：“我們跟WeWork有點相似，它是一個辦公樓市場的細分賽道，我們這個細分賽道更聚焦，就是停車。”

“而且跟WeWork還不太一樣，因為現在沒有什麼競争對手。我天天在市場上反省，看來看去，也找不到什麼競争對手，最大的競争對手是業主。”江沁園笑道。

吉寶城市發展執行副總裁，可持續城市更新運營（中國）負責人余昇鴻，也帶來了吉寶可持續資産管理和運營方面的經驗和介紹。

吉寶城市發展執行副總裁，可持續城市更新運營（中國）負責人 余昇鴻

“做好了建築，我們要為客戶負責。”余昇鴻表示，吉寶曾在2021年承諾，到2030年的時候要實現範圍一和範圍二，溫室氣體淨零排放，在亞洲房地産行業當中，吉寶是第一家制定了範圍一和範圍二目標的企業。

“吉寶旗下有三個平台，一個是基金管理平台，二是投資平台，三是運營平台，這樣可以讓我們從投融管退各個方面，從一開始我們購買的項目、改造的項目，到運營的時候都能實現我們的承諾，在我們幫助業主和我們自己的時候，它達到什麼樣的資産價值，我們全程都能跟蹤。”余昇鴻指出。

REITs的機會

從投融管退的角度，商辦資産管理運營的下一步是“退出”，而REITs等方向就是一個備受關注的熱點。

F.O.G.富尚資産董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐，介紹了公募REITs開閘後的商業不動産市場新格局。

F.O.G.富尚資産董事長、香港越秀REITs獨立董事 陳曉歐

陳曉歐指出，地産的幾個新趨勢能看到，包括地産商業模式會轉型，資産管理會進入到黃金時期，地産的打法會變成資産的打法，金融屬性會凸顯。

“精細化的資産管理跟金融屬性對接之後，會出現資産證券化和REITs這樣一個目前在其它國家成為主流的地産市場。”

“REITs出現會激發房地産新的生态繫統。”陳曉歐強調。

印力集團副總裁、投資資管中心總經理付凱也表示：“非常願意看到未來REITs市場發展好了以後，有一些類似于今天的黑石、博楓這樣的機構站到這個舞台上引領風騷。”

印力集團副總裁、投資資管中心總經理 付凱

“現在不知道，10年、20年以後消費基礎設施公募REITs規模能不能跟美國的規模相比。如果可以的話，10年、20年後整個市場里的主流玩家是不是就變成了資産管理公司？”

付凱抱着一個樂觀的預期，就是C-REITs未來在規模、活躍度上還是能夠有比較快速和長足的增長。

随後，中信建投證券房地産及建築首席分析師竺勁最後一位登台發表演講，他帶來的是“從REITs市場表現看不動産運營行業趨勢”。

中信建投證券房地産及建築首席分析師 竺勁

竺勁表示：“REITs是經營性不動産上市最佳的渠道，而不是之一。”

除此之外，REITs可提供穿越周期的長期穩健高回報。竺勁介紹，中國未來産權類的REITs和不動産類的REITs，還是有非常大的擴容的空間。

“REITs是不動産退出的最佳渠道，而且可以賦能運營。後續REITs市場還會有一個非常大的變化，目前才剛剛開始，而分化将是未來REITs市場的主題。”竺勁對這個市場信心十足。

圓桌讨論會

全場所有演講結束之後，圓桌讨論會正式開鑼，主題仍然是樓宇運營和賦能。

仲量科技高級商務運營總監吳震東作為主持嘉賓，介紹了主題的背景：空置率還沒有企穩，租金價格也不樂觀，每個城市過去幾年都有大量的新增供應，在這樣的環境下怎麼去化是每個人都在思考的問題。

圓桌讨論會：樓宇高質量運維與賦能

主持嘉賓：仲量科技高級商務運營總監吳震東

讨論嘉賓：凱德投資（中國）商業及辦公樓管理董事總經理梁耀華；正大集團商業地産企業中國區商管事業線首席執行官王曉麗；北京中海地産商業管理公司副總經理張存理；華貿集團總裁助理、商管總部副總裁郝群；合景泰富商業資産管理公司寫字樓事業部總經理陳卓君；兆泰集團寫字樓闆塊負責人劉旭東

凱德投資（中國）商業及辦公樓管理董事總經理梁耀華表示，10年前凱德就已經開始思考，在提供空間和服務之外，還能有哪些增值收益？

“我在這個行業里很多年，經歷了很多的市場起伏，但總會有回來的時候。在市場逆境當中誰能堅持下去，經過運營努力，讓資産保持它的價值。再加上REITs的推出，提供了一個新的平台，這也是我們未來的一個方向。”梁耀華指出。

正大集團商業地産企業中國區商管事業線首席執行官王曉麗也介紹了正大集團在服務端做的很多探索，並搭建了大健康、大未來和專業服務的B+C+G獨特商務生态圈。

“這個生态圈為正大中心從開發到運營的轉變賦能了很多，也使得整個樓宇在CBD區域、核心區，無論是租金水平還是租戶質量都有了長足的進步和發展。”王曉麗對正大整個商務生态圈的介紹非常詳細。

“也歡迎觀點明年走進我們正大中心，帶着更多的行業優秀夥伴到正大中心一起開展交流，一起共進發展。”王曉麗說。

北京中海地産商業管理公司副總經理張存理也從“産業外溢、新興商圈崛起”這個話題，講述運營商如何捕捉辦公新需求。

“新興區域有後發的規劃優勢，可以把最大的生态鍊基礎放在那邊，有住宅、商業、購物中心、酒店、文旅、創意産業園、交通，其實打造了一個新城市的樣闆，是城市核心區域不能做到的。”張存理指出。

“中海作為背靠中建這樣一個房地産開發建設領域的企業，在産業鍊上下遊相對來說還是比較強勢的。”新興區域要建設如此大的生态鍊，中海顯然優勢盡顯。

華貿集團總裁助理、商管總部副總裁郝群，介紹了北京華貿這個運營了十幾年的樓宇，要趕上現在的新時代所面臨的挑戰

“首先就是要革自己的命，從優化團隊運營管理入手，優化服務，提升資産利用及服務客戶效率。”郝群表示：“在當下特殊的市場環境下，競争激烈，面對客戶市場，我們的租金沒有漲，物業費沒有漲，但針對硬件及服務的投入一直在增加。除了傳統招商、運營要做得更精細化以外，還需要更多借助科學技術，将智慧運營充分體現在對内的工作提效及對客的精準服務方面。”

合景泰富商業資産管理公司寫字樓事業部總經理陳卓君也是從競争的角度進行闡釋：“産業外溢的CBD和DBD競争，已經不再局限于甲級與甲級、超甲與超甲的競争，是甲級與産業園的競争，這樣的競争格局對運營商來說壓力是非常大的。”

“在招商過程中怎麼契合這些外溢租戶的核心訴求，及時認清項目在這一波趨勢中的定位調整，這是非常關鍵的，這樣才能捕捉到需求。”陳卓君說。

兆泰集團寫字樓闆塊負責人劉旭東表示，傳統企業要痛定思痛，在供需不平衡的情況下，如何化解空置率？市場的趨勢我們是沒有辦法改變的，我們能做的是什麼？

“凡是向外求，十年如一日，但是向内求，則日日如新生，所以我們決定改變自己。”劉旭東表示，兆泰集團的解法是“重塑核心競争力”。