REITs上市以後,它要不斷地進行資産組合的調整,也就是平常講的有進有出,REITs不應該是一潭死水,擴募和資産處置應該並行,不僅僅要收納資産,還要賣掉資産。還有對風險識别和應急事件的處理和預測體繫的建立,就是應急預案的建立。
2024觀點資本圓桌·現場快訊:4月24日,2024觀點資本圓桌在上海維璟中心召開,F.O.G.富尚資産董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐以“REITs與房地産的新生态體繫”為主題進行了演講。
對于Pre-REITs,陳曉歐表示這确實是一個具備極大發展潛力的市場,更何況它可以從PERE和純的PE風險投資或者股權投資進行聯手,發展成這樣一個Pre-REITs的巨大市場,它應該是聯動的,因為REITs很多底層資産需要産業去支撐。
“我們最重要的一個做法還是依托地産PERE的打法,先把底層資産照顧好,照顧到資産投資回報,再發展到上面的産業,最近我們也和一些國資在組建Pre-REITs基金。這里簡單講了Pre-REITs的基金優勢和合作價值,我就不重復了,在這樣的狀态下,我們認為這樣一個Pre-REITs的激活,不僅僅對REITs有後續擴募的幫助,也對中國的不動産市場、房地産市場有極大的專業上的提升,包括項目投資的精确度拓展、投後體繫的建立、資産價值以及如何提升這些題目,都會讓我們能夠逐漸實現這種精細化的管理。”
“另外REITs上市以後,它要不斷地進行資産組合的調整,也就是平常講的有進有出,REITs不應該是一潭死水,擴募和資産處置應該並行,不僅僅要收納資産,還要賣掉資産。還有對風險識别和應急事件的處理和預測體繫的建立,就是應急預案的建立,不僅僅是長租公寓,以後會遇到大量的應急預案的問題,包括媒體,包括事件事故的處理。從頂層的戰略規劃、人力資源到财務管理,到底層運作的投融資、開發建設、招商租賃、樓宇運營、市場營銷,我們認為這是REITs資産管理的一個立體化覆蓋”。
除了運營方面的生态體繫,陳曉歐認為REITs未來還會帶入大量的上下遊玩家和參與者,從政府機構、監管機構到主權基金、養老基金,現在保險公司已經進來了,到地産基金、資産管理公司到REITs,公募REITs、私募REITs,以及開發商、運營方、服務方,會形成另外一個更廣闊的參與者生态繫統。
最後,陳曉歐為國内目前REITs市場指出了四點有待改進的問題:公募REITs的架構問題,稅收問題,杠杆比率問題和估值定價的方式問題。“目前整個中國的C-REITs架構是一個雙層公募基金嵌套資産的架構,太繁瑣了。第二,稅收政策是我們急需改善的方面,因為投資人不能接受過低的回報,而稅收恰恰削薄了這個回報。第三,杠杆應更加合理,香港是50%,新加坡已經放寬到55%,倒算一下中國的杠杆只有27%左右,本身REITs就是重資産,杠杆至少要到50%。最後是定價的合理性問題,現在的REITs基本上以現金流折現法來定的,這種方法跟國際主流市場的NOI並不是很相吻合,因為市場在波動,用現金流折現法不太精準。”
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