2024觀點資本圓桌·現場快訊：4月24日，2024觀點資本圓桌在上海維璟中心召開，F.O.G.富尚資產董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐以“REITs與房地產的新生態體系”為主題進行了演講。

對於Pre-REITs，陳曉歐表示這確實是一個具備極大發展潛力的市場，更何況它可以從PERE和純的PE風險投資或者股權投資進行聯手，發展成這樣一個Pre-REITs的巨大市場，它應該是聯動的，因為REITs很多底層資產需要產業去支撐。

“我們最重要的一個做法還是依託地產PERE的打法，先把底層資產照顧好，照顧到資產投資回報，再發展到上面的產業，最近我們也和一些國資在組建Pre-REITs基金。這裏簡單講了Pre-REITs的基金優勢和合作價值，我就不重複了，在這樣的狀態下，我們認為這樣一個Pre-REITs的激活，不僅僅對REITs有後續擴募的幫助，也對中國的不動產市場、房地產市場有極大的專業上的提升，包括項目投資的精確度拓展、投後體系的建立、資產價值以及如何提升這些題目，都會讓我們能夠逐漸實現這種精細化的管理。”

“另外REITs上市以後，它要不斷地進行資產組合的調整，也就是平常講的有進有出，REITs不應該是一潭死水，擴募和資產處置應該並行，不僅僅要收納資產，還要賣掉資產。還有對風險識別和應急事件的處理和預測體系的建立，就是應急預案的建立，不僅僅是長租公寓，以後會遇到大量的應急預案的問題，包括媒體，包括事件事故的處理。從頂層的戰略規劃、人力資源到財務管理，到底層運作的投融資、開發建設、招商租賃、樓宇運營、市場營銷，我們認為這是REITs資產管理的一個立體化覆蓋”。

除了運營方面的生態體系，陳曉歐認為REITs未來還會帶入大量的上下游玩家和參與者，從政府機構、監管機構到主權基金、養老基金，現在保險公司已經進來了，到地產基金、資產管理公司到REITs，公募REITs、私募REITs，以及開發商、運營方、服務方，會形成另外一個更廣闊的參與者生態系統。

最後，陳曉歐為國內目前REITs市場指出了四點有待改進的問題：公募REITs的架構問題，稅收問題，槓桿比率問題和估值定價的方式問題。“目前整個中國的C-REITs架構是一個雙層公募基金嵌套資產的架構，太繁瑣了。第二，稅收政策是我們急需改善的方面，因為投資人不能接受過低的回報，而稅收恰恰削薄了這個回報。第三，槓桿應更加合理，香港是50%，新加坡已經放寬到55%，倒算一下中國的槓桿只有27%左右，本身REITs就是重資產，槓桿至少要到50%。最後是定價的合理性問題，現在的REITs基本上以現金流折現法來定的，這種方法跟國際主流市場的NOI並不是很相吻合，因為市場在波動，用現金流折現法不太精準。”