鳳曉龍：目前是真股權基金投資的起點 | 2024觀點資本圓桌

2024觀點資本圓桌·現場快訊：4月24日，2024觀點資本圓桌在上海維璟中心召開，上海市國際股權投資基金協會副秘書長兼不動産分會秘書長鳳曉龍在主題讨論會中，結合地産投資增速放緩，和地産私募基金出現新的變化，談幾點觀察和看法：

第一，部分主力房企退出市場，新座次會演化新格局。從去年拿地的排行榜可以看出，保利、中海、華潤、建發、綠城、招商、中鐵建、萬科、越秀、華發位居前十，基本上是央國企為主，過去主力的房企退出TOP10。原有市場競争格局被打破，這将影響未來房地産市場投資格局。

第二，部分房地産私募股權基金也将退出舞台，特别是底層資産投向住宅的，目前有非常大的處置壓力，地産基金将會“剩者為王”。

第三，地産基金投資邏輯正在重塑。以“債”的方式驅動地産基金發展，到“真”股權投資的改變。雖然在當前外部環境下行情況下，有相當大的轉型壓力，但對地産基金投資而言，迎來了行業發展新的機會點。特别是2021年REITs試點，2023年不動産私募投資基金試點，里程碑式的變革，對于中國不動産投資的權益市場而言站到了新的起點。

對地産私募基金發展的趨勢：第一，地産私募基金大有可為。從海外市場發展的路徑來看，地産私募基金是不動産地産市場的主力角色，REITs是實現規模提升的重要方式。美國房地産基金規模超過1萬億美元，中基協披露備案的2022年房地産基金、基礎設施基金規模1.2萬億元，與美國市場相比有很大差距。看好中國房地産私募基金的發展，不動産權益類資産占可交易的市值一定會大幅提升。第二，私募REITs、Pre-REITs目前推進有點慢，是房地産基金接下來發展的重點與突破方向。第三，不動産與産業融合加深。不動産基金的重倉的方向，産業園區、物流倉儲、生命科學實驗室，特别是紅杉、高瓴，還有産業投資者入局，會給地産基金投資帶來新的動力。第四，資管、商管、運管，企業服務能力要求提升。不動産投資人愈發會像産業投資人，會越來越重視投後服務能力。比如在管辦公樓、産業園區，要更好的貼身服務租戶，不單單是提供租賃基本服務，還包括金融、甚至在業務發展、後續輪次融資層面的助力。

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