2024觀點資本圓桌·現場快訊：4月24日，2024觀點資本圓桌在上海維璟中心召開，上海市國際股權投資基金協會副祕書長兼不動產分會祕書長鳳曉龍在主題討論會中，結合地產投資增速放緩，和地產私募基金出現新的變化，談幾點觀察和看法：
第一，部分主力房企退出市場，新座次會演化新格局。從去年拿地的排行榜可以看出，保利、中海、華潤、建發、綠城、招商、中鐵建、萬科、越秀、華髮位居前十，基本上是央國企為主，過去主力的房企退出TOP10。原有市場競爭格局被打破，這將影響未來房地產市場投資格局。
第二，部分房地產私募股權基金也將退出舞臺，特別是底層資產投向住宅的，目前有非常大的處置壓力，地產基金將會“剩者為王”。
第三，地產基金投資邏輯正在重塑。以“債”的方式驅動地產基金髮展，到“真”股權投資的改變。雖然在當前外部環境下行情況下，有相當大的轉型壓力，但對地產基金投資而言，迎來了行業發展新的機會點。特別是2021年REITs試點，2023年不動產私募投資基金試點，里程碑式的變革，對於中國不動產投資的權益市場而言站到了新的起點。
對地產私募基金髮展的趨勢：第一，地產私募基金大有可為。從海外市場發展的路徑來看，地產私募基金是不動產地產市場的主力角色，REITs是實現規模提升的重要方式。美國房地產基金規模超過1萬億美元，中基協披露備案的2022年房地產基金、基礎設施基金規模1.2萬億元，與美國市場相比有很大差距。看好中國房地產私募基金的發展，不動產權益類資產佔可交易的市值一定會大幅提升。第二，私募REITs、Pre-REITs目前推進有點慢，是房地產基金接下來發展的重點與突破方向。第三，不動產與產業融合加深。不動產基金的重倉的方向，產業園區、物流倉儲、生命科學實驗室，特別是紅杉、高瓴，還有產業投資者入局，會給地產基金投資帶來新的動力。第四，資管、商管、運管，企業服務能力要求提升。不動產投資人愈發會像產業投資人，會越來越重視投後服務能力。比如在管辦公樓、產業園區，要更好的貼身服務租戶，不單單是提供租賃基本服務，還包括金融、甚至在業務發展、後續輪次融資層面的助力。