致辭暨卓越指數·2024産業園區運營企業卓越表現報告發布

陳詩濤：尊敬的各位來賓：下午好！

我們正在經歷一個新的周期，不少過往比較輝煌的行業目前都處于低谷，等會兒很多來賓會探讨這個話題。不過，對于産業、産業園區這個領域來說，卻正面臨政策的紅利期，雖然此時各種園區也正面臨結構轉型升級，而且這個過程也非常困難。但是，産業地産、産業園區這個領域确實有非常巨大的規模，會遠超過往房地産開發的規模。而在各種産業基金、REITs的進入下，這個領域也将擁有更好的流動性。

好像今天我們所在的維璟，2018年這個項目到現在是黑石持有，這個園區有八棟，對面還有以前的宜豐城，現在看到是維璟和印象城，有很好的流動性。今天我還在跟黑石的朋友在線上聊，黑石出的第一季财寶，管理規模達到了1.06萬億美金，還有2000億美金代投。

觀點在産業園區領域前兩年開始于八月在海南舉辦博鰲産業科技大會，去年在深圳開始舉辦大灣區産業論壇，今天在維璟中心啟動長三角産業論壇，也就是科技+轉型+資本注入的流動性，這也是我們選擇一些好的項目，而不是在傳統酒店舉辦的原因。更多的時間留下來給演講和對話來賓做更多專業的探讨，我這里用一個簡短的時間，用《卓越指數·2024産業運營企業發展報告》的發布來向所有出席的來賓及線上觀看直播的朋友們表達觀點人的致意！

請看大屏幕：《卓越指數·2024産業園區運營企業發展報告》。本報告由觀點指數研究院出品。

因為時間原因我快速地分為兩個章節做個匯報，前面是報告，後面是排行。簡單的說過去一段時間，産業園區的政策引導和市場需求的雙重作用下，目前是在搶區域、布局優化、REITs市場的發展、産業升級等戰略調整，這是關鍵詞。第二個會看到給了三個，招商蛇口、張江高科、臨港集團。招商蛇口目前産業投資和科技轉型，包括輕重資産進行一個整合。張江高科是産業園區的老師，在價值上得到了大家的認可。臨港是肩負着新區建設的重任，給了一個關鍵詞就是GP式活法。東久新宜我們感覺到有物流加上産業園區，目前打通了REITs和Pre-REITs，包括專業園生物醫養布局的比較好。

在運營上面，大家看一下這個表，我們感覺戰略在調整，區域布局持續在優化，包括我們看到中電光顧、萬洋、聯東、中南高科都在積極拿地。

第三個是産業REITs承壓、穩出租是第一藥物，淨利潤整體出現較大幅度的下降，達到了40.19%，整體都承受着巨大的壓力。真正的産業園區REITs是新的商機，申報的産品在快速增加，聯東有一支，如果這個産品現在成功上市了，是中國本土民營REITs的首單。還有華夏金隅是未來首單廠房舊改的公募REITs，也就是頂層資産類型會多元化，存量資産怎麼盤活很重要，包括我們看到中關村的一區五園、電子城高科以及大家關注的核心租賃。

工業用地是去年開始的熱詞，就是工業上樓，可以看到有十幾個地方推出工業上樓的相關政策，無論是試點還是接下來的城市規劃，還是比較利于空間利用和産業結構調整。

整體而言我們看到一線城市回歸制造，轉型升級機遇比較大，我們看到上海政府最近的一些政策，智造空間、全球卓越制造基地，北京也推出了回歸制造2023到2025年規劃，廣州政府是制造業立市，都推動了産業鍊的優化和提升。

蘇州工業園因為國家推動做了蘇州生物醫藥，我們做了一些企業的研究。

時間原因再快速看一下卓越表現。這是指標、數據和體繫，這個體繫要說明一下，傳統的園區最重要的就是營收，經營收入，平均入住率，還有規模布局，我們加了一個就是資本化表現，這也是為什麼以前産業非常難做，就是很少的流動性，我們如何讓産業成熟起來，我們在今年開始的指標體繫，特别強化了一個資本化表現，其他的一級指標包括品牌、管理、商業模式等等。

這是我們推選出的30強，個别的有一些不完全是絕對，為什麼？我們有政府背景的，有平台公司的，還有很多是專業園區為導向的，這里主打的輕資産，在這里不占很大的優勢，我覺得未來可以探讨各種模式里的，政府的、平台公司的，還是資本導入型的，還是專業園區的，未來還會更加細分我們的調研和指標體繫，也歡迎大家給我們更多的建議和指正，包括我們也對京東做了繫列的調研，發現也是一個潛龍。

今年3月1号推了一個産城園區評論公衆号，除了觀點指數，還有觀點微信，有一個微信矩陣，歡迎大家多給我們指正，並同時關注我們，詳細的請大家登錄觀點網，一個全文的PDF版可以下載，謝謝大家。

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