其相信香港樓市會慢慢回穩,做到“量升價穩”。
觀點網 2月28日,随着财政司司長陳茂波發表最新一份《财政預算案》,香港宣布即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施。
換句話說,這座曾經全球房價最貴的城市,其實施了将近14年的,包括買家印花稅、額外印花稅等在内的“辣招稅”成為了歷史。同日,香港金融管理局再次放寬購置物業按揭成數,最高達七成。香港房地産行業為之一振。
以香港為基地的房地産公司,股票日内即時上揚,其中新世界發展漲幅一度超過8%。
“一繫列措施能有效打通換樓鍊,釋放市民購買力,並吸引投資客重新入市,令社會情緒變得正面。”新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示。
香港政府宣布撤辣翌日,新世界發展舉辦2024财年半年度(即正常年度2023年下半年)業績發布會,氛圍輕松。新世界發展執行董事兼首席運營總監馬紹祥、首席财務總監劉富強也有參會。
鄭志剛表示,随着市場氣氛回暖,雖然鑒于市場存量,樓價未必會有大幅度的上漲,但交投應該會活躍起來,總體交投量回升程度在40-50%。其相信香港樓市會慢慢回穩,做到“量升價穩”。
面對如此市況,按照計劃新世界發展将會趁機搶先推盤。預計提早在未來六個月推出大約2500個單位入市,包括北角皇都戲院項目、啟德項目等。
至于内地樓市方面,過去一年内内地樓市經歷了一段比較困難的時期。但鄭志剛表示,也看到不同城市都已推出了支持樓市發展的措施,相信内地樓市會穩定並向上發展。
他認為,新世界發展在内地的土地都十分優質,截至去年末,總樓面面積約430萬平方米的土地儲備,大約60%都位于粵港澳大灣區和長三角地區。
同時,新世界發展也投資了許多城市更新項目,總樓面面積達到200萬平方米,全部位于廣州、深圳以及大灣區内的核心城市。銷售貨值保守估計有800至1000億元人民币。
資料顯示,2024财年上半年,新世界發展中國内地合約銷售錄得75.5億元,完成年度目標150億元超過50%。另外2月份最新消息,新世界發展旗下的深圳光明光僑食品廠舊改也已獲批。
盡管對前景看得比較明朗,但2023年兩地樓市的波折還是影響到了新世界發展集團業績。
香港方面,根據香港土地注冊處公開數據,2023年7月至2023年12月,香港一手住宅樓宇買賣合約數量同比下跌20%,合約價值同比減少了9%。同期,新世界發展在港物業發展收入及分部業績僅錄得12.46億港元和8.17億港元。
内地方面,新世界發展在内地物業發展收入及分部業績錄得54.95億港元和31.36億港元。這令該公司期内來自持續經營業務總收入同比下跌25%至170.66億港元。
但持續成長,按鄭志剛說法将“進入收成期”的投資性物業,為新世界發展的業績托底。
資料顯示,2024财年上半年,受惠于K11 MUSEA及K11 Art Mall營運效率及出租率提升,新世界發展香港投資物業收入及分部業績,分别同比上升17%及19%達到17.45億港元和12.99億港元。
同時,該公司内地物業投資收入達到9.29億港元,分部業績為4.54億港元,分别同比增長4%及3%。
在物業發展收入下跌的前提下,利潤較高的經常性收入的提升,令新世界發展毛利上升2%至72.57億港元,以及核心盈利同比增長12%至48.66億港元。
以K11項目為主要組成部分的投資性物業,是新世界發展未來發展的重心。據介紹,2024年起,新世界發展在全國範圍将集中開業超過20個K11物業,使其到2026年達到38個項目,商業體量從約141萬平方米,增加到約297萬平方米。
據此,預期K11項目2023财年至2027财年期間,将實現30%復合年增長的租金收入,同時推動經常性收入達到集團營收的50%。
不過,現時全球經濟發展前景仍不明朗,狂風驟雨随時襲來。新世界發展在财務上仍保持一定的容錯空間。
據介紹,接下來新世界發展仍将繼續執行去杠杆。據了解,2024财年上半年,該公司已以低于面值回購或部分贖回了旗下債券及永續債,合共約110億港元。
同時,新世界發展将繼續出售非核心資産,2024财年的目標是80億港元。期内,新世界發展已成功出售了新創建集團,分析機構認為其憑此一舉獲得230億港元的手頭自由現金。
“現在還有幾個項目已經談到非常成熟的階段,短期内會很快公布,加快資金的回流。”鄭志剛提出,屆時集團杠杆比率會再降低3.4%。
目前,新世界發展淨負債率為49.9%,與之對比,該公司手頭上可動用現金為520億港元。他表示,估計到2026年,集團的淨負債比率的下降速度将非常明顯。
以下為新世界發展2024财年半年度業績發布會問答實錄節選:
現場提問:最新一份财政預算案宣布了全面撤辣,對樓市究竟會起到多大的作用?樓市可以說已經見底了嗎?
管理層:我們歡迎财政預算案提出的全面撤辣,以及金管局放寬按揭貸款政策。這些一繫列措施能有效打通換樓鍊,釋放市民購買力,並吸引投資客重新入市,令社會情緒變得正面,對香港經濟一定有正面幫助。
如果大家記得,去年10月政府剛公布減辣,接下來兩個月樓市的交易量大約增長了20%,所以這次全面撤辣,相信交易會更活躍,我認為會有至少四到五成的增幅。
幾個原因:第一,市場一直都有強勁的剛性需求,現在取消壓測,幫助到很多中産家庭,無論是上車或者換樓,長時間積累的購買力會顯現;
第二,目前租金回報平均有3%以上,而租金水平過去一年正不斷上升。政府取消買第二套或以上物業的額外印花稅,相信會刺激投資者重新入市,對不少尋找穩定回報的人來說,有吸引力;
第三,“高才通計劃”,現在已批出十四萬宗申請,約十萬名人才已來香港,當中六成是已婚人士,帶着一整個家庭來港,不少暫時租樓住。但安頓好後,就會買樓在香港落地生根,成為樓市新的剛性需求,全面撤辣會吸引他們早些入市;
再加上取消了2%的壓測,意味美國利息水平已見頂,預計今年下半年有機會逐步回落,相信都會對香港樓市有正面影響。
當然,市場仍然有很多單位供應,所以樓價未必會有大幅度的上漲,但交投應該會活躍起來。
因應全面撤辣,集團亦會趁現時樓市向好既氣氛,搶先推盤,提早未來六個月推出大約2500夥入市,包括北角皇都戲院項目、啟德項目等等,相信可以短時間為集團帶來良好既現金流。
所以,我們對樓市的前景持樂觀态度,相信樓市會慢慢回穩,做到“量升價穩”。
現場提問:能否說說集團今年出售非核心資産的預計目標?
管理層:預算案宣布了非住宅物業,包括寫字樓、商鋪和工廠等按揭的成數上限由60%提升至70%。
市場的反應是積極的,資金會有所松動。另外還會帶動到商用物業市場氣氛的回暖,所以有利于我們出售商廈類物業。我們長沙灣永康街和荔枝角項目,都預計未來會有20至25億港元的銷售收入。
至于出售非核心項目,我們會根據情況處理。同時,我們也提高了全年的目標,本來是60億港元現在變成了80億港元。現在有幾個項目已經談到非常成熟的階段,短期内會很快公布,加快資金的回流,到時候杠杆比率會再降低3.4%。
現場提問:金管局也放寬了發展物業項目的融資比率,包括建築成本融資比率的上限從80%提高到100%。對新世界發展有什麼幫助呢?
管理層:我們當然非常歡迎這個新安排,對融資是很大的幫助啦。特别是建築成本、地。價格成本等等的融資比率會大幅提升,都會令融資有更大的彈性,尤其對大型的項目财務的靈活性。
現場提問:關于北部都會區的,早前公司宣布與華潤置地合作發展位于北部都會區的兩塊地。公司下一步在北部都會區有什麼部署?
管理層:我們非常看好北部都會區的發展。
剛剛發布的财政預算案,政府也公布了一繫列的措施去加速發展,包括每年發近千億的債,推動北部都會區及其他基建項目,政府全速推展北都,對于我們的北都布局非常有利,将亦會是我們未來的發展引擎之一。
我們目前在北都有大約1500萬平方呎農地,當中不少位處較好地段,例如新田科技城附近地塊,附近有基建配套,容易馬上發展。
而去年12月底,我們已經與華潤置地簽署全港首個《北部都會區項目合作協議》,發展2幅位于元朗南一帶、占地近15萬平方呎用地,預計總建築面積約72萬平方呎,約1800夥單位預計今年動工,容積率近5倍。
同國企合作的好處,能加速釋放目前被低估既農地價值,資金回籠較快,發揮雙方彼此優勢,令我們可以更快把握發展北部都會區機遇。
至于其他的北部都會區地塊,我們正與其他國企洽談合作,其中一幅大型地塊已經接近成交,很快會有消息公布。
現場提問:美聯儲已經預告了3月份的決策,不太可能會減息,面對持續高息的環境,公司接下來減債的計劃是怎麼樣的?會不會供股呢?
管理層:香港經濟過去1年的時間,都處于逆境,因為利率高企、中美關繫等因素。
雖然反彈並沒有像預期的那樣強烈,但我們經營的狀況非常良好,保持了穩定的整體盈利能力,核心盈利增長了12%,反映了我們的努力和市場需求。
資金回流方面,我們都會把握機會,加快賣樓的速度。
同時,在2023年至2027年的财政年度期間,K11的租金收入預計約能有30%的復合增長。大型項目啟德體育園等都會相繼投入營運,集團的經常性收入會逐漸增加至總收入的50%。
那另外,我們也會多方面努力優化運營,以及去杠杆,包括減輕經營開支。2024年上半年,集團資本開支。比去年減少了21%,行政費用比去年減少了16%。
另一方面,我們以低于面值回購了我們的債券還有永續債。另外,我們也贖回了一部份,合共約110億港元,錄得回購盈利之余降低負債。未來會因應市況适時進行回購。
公司财政非常穩健,手頭上可動用現金達到520億港元,足夠償還今年到期債務。而且,在24财年上半年我們主動償還部分債券及貸款,亦成功完成了部分銀行貸款的再融資。
我們2023财年承諾不考慮供股,我們在2024年财年會繼續履行這個承諾。
現場提問:香港人越來越喜歡北上消費。是否擔心持續下去香港的零售業表現會越來越差,而K11也會因此受到壓力?
管理層:K11表現非常強勁,K11香港收入和分部業績分别上升21%和28%,其中有的項目人流和銷售額破了記錄,分别創下2019年2008年開店以來最高,這反映到集團文化零售和發展戰略是成功的;而且租務是非常好,加上高端品牌獨特的合作,吸引生意和人流。
同時,新春假期最高消費群組黑卡VIP會員銷售額比去年同期上升40%,可以看出K11銷售和大市還是不同。
到2024年的财政年度開始,中國内地和香港将有20個K11項目開業,預計直到2026财政年度,K11足迹将在大中華地區的12個重點城市廣泛分布,共計38個項目。
整體體量将從141萬平方米增加到297萬平方米。包括我們在内地的首個旗艦項目是深圳K11 ECOAST,亦會進駐深圳、北京、杭州、廈門等一、二線城市。
亦都會進駐深圳北京杭州廈門依啲一二線城市。 也會進駐深圳、北京、杭州、廈門等一、二線城市。
現場提問:公司上一次業績發布會講過,公司将會步入收成期。但是現在的環境不好,實際上有沒有影響呢?
管理層:剛剛已經說,啟德體育園、深圳的K11 ECOAST,還有其他一些大型投資項目,快要開業了,所以實際上需要投放的資本支出會大幅減少。
啟德體育園的主要設施今年會落成了,今年底到明年初會啟用,其中主場館可容納5萬人,第十五屆全運會部分比賽會在這里舉行。園區内的零售部分,總樓面面積是70萬平方呎,由K11負責經營,主建築共三座,每座最多有五層,由 700 米長的體育大道與園區相連接,啟用後将成為全港最大運動體驗及購物遊樂新地標。啟德零售館将雲集超過 200 家店鋪,目前商鋪出租率已接近 70%,預計今年下半年将為集團帶來巨大的穩定的租金收益。
現場提問:如何看内地的樓市?
管理層:截至去年12月31日,集團在中國内地擁有能即時發展的土地儲備,總樓面面積為約430萬平方米。大約60%位于粵港澳大灣區和長三角地區。
公司在内地投資了許多城市更新項目,前期資金少,利潤高,總樓面面積200萬平方米,銷售貨值保守估計有800至1000億元人民币,全部位于廣州、深圳以及大灣區内的核心城市。
憑借前瞻的部署,即使在充滿挑戰的市場環境下。2024财年上半年,集團中國内地合約銷售也錄得到75.5億的人民币,全年目標進度非常理想。大灣區和長三角地區占整體銷售額的82%。
過去1年,内地不同的省市政府都推出了支持樓市的措施,相信内地的樓市會穩定並向上發展。
撰文:劉子棟
審校:鐘凱