長坡築夢 | 2023大灣區産業論壇圓滿閉幕

（2023年12月12日·深圳）12月12日，觀點機構主辦的首屆“大灣區産業論壇” 在深圳圓滿閉幕，這場以“産業築夢”為主題的行業探讨，全面覆蓋産業運營、投資機會、資産管理、REITs、招商穩租、産業生态打造、數字化、ESG、物流機遇等熱點話題。

在這里，每個人都想為企業或者行業出謀劃策，前輩總結自己的經驗和教訓，為後來者提供參考借鑒；新晉者抛出行業一直懸而未決的問題，警醒同行以及為産業頂層設計提供建言。

如産業運營有難度，但大家都在努力改善；大家服務的是産業園還是里面的企業和人；招商不容易，就加強和政府的捆綁和互動；産業園不僅僅局限在園區，還要配合當地産業發展做好規劃；大灣區産業發展雖存在不平衡等劣勢，但也同時具備知識化、信息化、科技化等優勢；工業上樓不能盲目，而是要有選擇性、理性地做；REITs申報面臨哪些問題……

相信每個人都在這場思想碰撞中得到不一樣的啟發，並對前行方向有了更多信心。

寶灣物流控股有限公司總經理馮海虹就說：“目前雖然遇到不少困難，但是我還是想和所有同行打打氣，不用擔心，這個行業足夠大，足夠讓我們慢慢去化。”

鼎界實業董事長陳朝朝給大家的一句鼓勵是：“市場上最黑暗的時刻不可怕，我們未來的前途非常光明，而且我也非常高興能夠跟這麼多優秀的前輩、同事一起來共同創造美好的未來。”

上坡路總是很難，産業和物流園區過去一年並不輕松，但大家對前景依然充滿希望。

2023大灣區産業論壇現場

探讨園區運營

過往提及做園區的難點，大多人腦海中跳出來的第一個想法或許是招商難，殊不知園區運營可能比招商更難。

“大家知道做園區招商難，但是我覺得運營更難，招商和運營有非常大的關聯。”提及園區運營要點和産城融合破局的問題，中集産城黨支部書記、産業研究院院長張一平如此說。

據他介紹，旗下園區之所以招商做得好，訣竅是從拿地時候起就在做運營。

“我在拿地的時候就在想運營，拿地以後就在想做什麼産業，要什麼樣的空間，要什麼樣的配套。所以從某種意義上講，我們運營比招商還要早。在我的實踐中，很多客戶來是因為服務做得好，很多準客戶是被服務能力打動的。”

中集産城黨支部書記、産業研究院院長 張一平

與張一平的實踐經驗相似，潤城新産業副總經理肖琴在談到産業園區精細化營運及産業生态構建時也提到：“産業運營不是等交付以後才開始運營的，從産業的産品設計到産業的招商，就在為後段的産業運營做服務，所以我們認為産業運營是在前期的産業定位、産品設計的時候就要考慮到，後端的運營怎麼樣使用這樣一些空間。”

她以專業主題園區為例進行說明，比如針對生物醫藥的園區，在産業空間載體的建設上會有一些特殊要求，相比于標準化的産業園，生物醫藥園在危廢的排放、GMP廠房、雙回路電源、甲類倉庫上都有特殊需求，“所以我們認為園區的招商運營應該是從産品設計開始。”

在潤城新産業的招商運營經驗中，肖琴提到，除了根據客戶的需求做一些客戶産品的定制外，還有一個重點就是要和政府合作。她指出，真正招大商離不開和政府的互動，政府可以對接到更多的龍頭企業、大企業。

潤城新産業副總經理 肖琴

關于與政府的合作，招商蛇口産業園同樣具有發言權。

招商蛇口産業園區事業部園區運營中心總經理甯高風當天就圍繞政府做産業建設的視角展開探讨，強調“做産業園區跟政府捆綁很重要”。

“如果在某地做産業園區能夠幫助地方政府落實上級的戰略和精神，這是非常奏效的産業園區的做法。如果我們在當地有産業園區的話，就可以借勢。”

他舉例說明：2021年中央經濟工作會議的報告有20多頁紙，基本上每頁都在講數字經濟，表達了對數字經濟高度重視。在哈爾濱的深哈産業園就抓住這個機會，跟政府一起謀劃，打造成了黑龍江的數字經濟標杆園區，後來成為省級數字經濟示範園區，在全省推廣。

甯高風同時提到，産業園區發展需要配合當地的産業發展做好的規劃，有主導産業鍊，加一兩條輔助産業鍊。項目只要進入當地主導産業發展規劃里面，就可以跟政府進行共建，項目也會在共建的過程中有獲得很多匹配的産業政策。

相比自己摸着石頭過河，借助前輩們的經驗可以少走彎路，更有現實指導意義。

招商蛇口産業園區事業部園區運營中心總經理 甯高風

數字新生與破局

在鑽研傳統産業園區發展的同時，産業數字化的新命題也被越來越多企業提上了轉型日程。

騰訊雲副總裁、智慧建築與不動産行業負責人胡鑫與寶灣物流控股有限公司總經理馮海虹，分别就産業數字化和物流倉儲數字化等方面進行了闡釋和介紹。

騰訊雲副總裁、智慧建築與不動産行業負責人 胡鑫

寶灣物流控股有限公司總經理 馮海虹

深國際集團信息工程部總經理周傑則分享旗下工業上樓的物流園區，如何通過智慧化、數字化的運營來提高運營能力。

他以園區道路和車流的問題闡釋了數字化的重要：“第一是要對園區的交通道路進行全方位的實時感知。第二是人工的運營已經不合時宜，在高密度的復雜園區里面，不可能完全依靠人工去進行調度，AI算法策略在里面變得非常重要。主要是基于貨物的流向、貨量、時間、優先及等規則進行綜合性的運籌，組合貨量的預測、場地預調度、車輛調度和月台調度。另外通過實時感知，以及AI策略，實現全流程的智能調度，優化入園預約、簽到、交通月台統籌安排等等功能上的調整，來降低的擁堵風險，提高場地的周轉率。”

周傑指出智慧化建設的幾點思考：“第一是堅持兩個導向。我們在信息化和智能化建設方面，堅持需求導向和價值導向。第二是堅持小切口，避免大而全的投入。第三是信息化的投入，尤其是園區智能化的投入，就是以提高生産效率和促進經營效益的提升為首要目標。”

深國際集團信息工程部總經理 周傑

産業連通資本

數字化很大一方面的優勢是将産業鍊條上的各個元素進行聯通，事實上，要做好産業園，聯通還會涉及方方面面。

“主題讨論之一：産業聯通資本”環節，在中科産發（深圳）運營服務有限公司董事長閻鏡予的主持下，各位嘉賓結合自身體驗展開了分享。

中集産城黨支部書記、産業研究院院長張一平就提到，做産業生态，成立聯盟或者是成立商協會，應該是一個比較好的生态打造的途徑，“把學術機構和研究機構，以及政府、企業、協會都拉起來。如果說能夠讓協會之間産生化學反應，能對政府政策制定起到一定的作用，我覺得這個生态圈打造起來可能就會比較生動。”

中南高科産業集團副總裁兼廣東區域公司總經理孟泉則提到企業家社群和數字化兩個闆塊。他指出，除了已有的1萬多家入園企業之外，中南高科每年會接觸到準意向入園企業大概20萬個左右。中南高科通過一繫列的産業結合，把它打造為企業家社群，通過社群運營，将流量轉化成私域流量，持續對這些企業家進行深耕，幫助他們在生産經營過程中鍊接更多的資源。

深圳中電智谷、中電智方舟總經理孫巍透露，中電光谷聯通的更多是在數字産業方面。他強調，産業運營也有數字化的闆塊，所以中電光谷在各個地方會根據城市的特色和禀賦，打造不同的主題産業園區，盡量跟計算産業和數字産業進行相應的結合。

在東久新宜首席投資官陳名看來，産業以及産業REITs需要聯通好的投資人：“現在REITs市場的投資人大多數都是投機型的客戶，這其實是非常不健康的狀态。所以在找投資人的時候要特别注意，因為REITs的産品屬性還是長期投資，一定要匹配好投資人。”

香港元豐資本管理合夥人古迎輝同樣提到REITs，他認為産業聯通資本進行REITs後，對産業園有巨大的促進産業作用，而且REITs市場是非常巨大的市場，不僅對産業園有良性的循環，而且對産業園里面的産業也是有間接的輔助作用。

鼎界實業董事長陳朝朝則認為，在聯通之外，這個行業里面的商業模式、盈利邏輯卻是斷片的，現在政府給出的路徑沒有完全走通，現在整個行業是非常痛苦的，這是不正常的。

主題讨論之一：産業聯通資本

主持嘉賓：中科産發（深圳）運營服務有限公司董事長閻鏡予

對話嘉賓：中集産城黨支部書記、産業研究院院長張一平；東久新宜首席投資官陳名；ESR中國區董事總經理兼華東區總經理王帥；中南高科産業集團副總裁兼廣東區域公司總經理孟泉；鼎界實業董事長陳朝朝；深圳中電智谷、中電智方舟總經理孫巍；香港元豐資本管理合夥人古迎輝

問題肯定還有不少，也需要大家集思廣益将路徑走通。

ESR中國區董事總經理兼華東區總經理王帥對前景並不擔憂，他還指出，ESR裝入REITs的第一批項目是ESR夢開始的地方，剛成立這個公司在昆山花橋做的三個物流園項目。“跟傳統的房地産相比，跟商業相比，跟酒店式資産相比，我們還是最穩健的，同時也是回暖時最先有反應的。”

新型工業升級

在産業中有一個近來被頻繁提及的概念——“工業上樓”。

“工業上樓”是推動産業轉型升級的重要手段，也是當前大灣區主推的更新改造方式之一。而産業發展、工業化升級離不開科技創新和運營服務的加持。

在“主題讨論之二：工業、科技與服務”環節，主持嘉賓深圳世聯行資管咨詢線總經理孫波表示，工業、科技和服務，這也是未來可能會面臨的永恒話題。

他還表示，未來大灣區産業的升級、産業的競争優勢，以及服務和運維能力的升維，本質上都是希望能夠真正回歸到産業本身的需求，能關注到底層邏輯，並且能夠構建出相對有優勢的競争力，提供更好的服務和運營的體繫，這其實也是所有産業人共同的目標。

天安數碼城（集團）有限公司副總裁余安定則提及産業園最終服務目標應該是人：“從産業園區來講，之前都在講技術，講很多技術的革新，但是核心還是要回到人，因為一切技術的最終服務的目標是人，園區能不能吸引更多的年輕人，吸引更多的人才是核心。”

到底什麼是核心，沒有統一標準，以為在美置服務集團COE成員、産業園服務專家關中華看來，真正意義上的産業園服務不需要物管企業輸出品牌，更不需要能力大同小異、走馬燈式輪換服務供應商，而是需要具備内核能力（標準精細、科技精益、綠色永續、客戶導向、人性溫度五大核心能力），能夠與園區形成能力耦合，並且長期可持續合作的賦能者。

除了探讨産業轉型升級的核心與目標之外，多位嘉賓還明确點出了如今産業發展存在的問題和弊端。

中創盈科集團董事兼集團常務副總經理黎旭妍就提醒，工業上樓雖然逐漸被關注，但工業上樓面臨的是超大的貨量，而且是源源不斷的供給，但實體企業是有限的，尤其是現在内外經濟循環還沒有完全打通，在這樣的環境下，做工業上樓還是要有選擇性，要理性一點。

廣東省鼎星産業發展有限公司産業研究院院長季聖傑認為，大灣區的發展劣勢主要有三方面，第一是城市級區域産業發展不平衡，第二是區域規劃沒有做到一體化，第三是融資問題。

第一太平戴維斯廣州産業與物流地産部負責人、高級助理董事張明傑認為，大灣區産業外溢最主要的原因是成本因素。灣區物流倉儲的成本、拿地的成本、租賃的價格在上升。加上這麼多年騰籠換鳥，精耕細作型産業載體的開發，導致了更多優秀的産業空間投入市場，有一部分是對于産業的使用場景、産業的環保標準提出了更高要求，這也導致了産業的遷移。

主題讨論之二：工業、科技與服務

主持嘉賓:深圳世聯行資管咨詢線總經理孫波

對話嘉賓：天安數碼城（集團）有限公司副總裁余安定；中創盈科集團董事兼集團常務副總經理黎旭妍；萬科南方産城副總經理、萬科深圳産城總經理洪麗；廣東省鼎星産業發展有限公司産業研究院院長季聖傑；時代商業集團産業服務中心總經理冉采豐；美置服務集團COE成員、産業園服務專家關中華；第一太平戴維斯廣州産業與物流地産部負責人、高級助理董事張明傑；赢城産業董事長王玉祥

除了問題，也有可取的優勢。

時代商業集團産業服務中心總經理冉采豐指出，數年前整個行業面對很大的調整，包含經濟下滑、客戶的質量、客戶的面積和客戶的數量都往下收縮，服務體繫不能夠完全解決客戶面臨的問題。跟互聯網有了更深的鍊接和碰撞後，這些問題也得到了改善與解決。

萬科南方産城副總經理、萬科深圳産城總經理洪麗表示，新興産業在粵港澳大灣區内有明顯優勢。“新興産業首先有知識化、信息化、科技化的標簽，相較于傳統産業是提質升級和結構優化的，放眼整個灣區來看，優勢是比較明顯的。”

赢城産業董事長王玉祥預測，未來行業里的資産並購應該是一個比較大的機會。

有問題才有進步，這是産業築夢的必經過程。

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