産業篇：復常挑戰

觀點指數 過去的一年里，生物醫藥與大健康産業成為産業發展的熱門方向，同時科技、智能、新能源、數字化等依舊是不變的主題。雖然經濟復常下，行業依舊承壓，但政策支持以及公募REITs、産業結構走向深化的基礎上，産業未來的發展仍然光明。産業之外，物流倉儲業與其他産業的融合亦更為積極，繼續打造生态價值鍊。

與行業共成長，觀點指數發布《2023産業暨物流園區運營發展報告》，對過去一年産業與物流領域的發展進行總結。

同時，對過去一年表現卓越的産業、物流運營企業以及優質園區項目，觀點指數進行評估和肯定，發布“卓越指數 • 2023産業物流卓越表現”研究成果，持續為行業提供榜樣的力量。

以下為《2023産業暨物流園區運營發展報告》産業篇和相關研究成果：

經濟走向全面復常的今年，國家更加強調聚焦産業、回歸制造，數字化智能化技術在園區的應用中更加普遍。不過，發展較快的一線城市卻面臨着“産業空心化”、“辦公樓、産業園空置率高”，雙重夾擊的問題。

在觀點指數重點監測的産業運營企業中，2023年超半數産業園區企業經營數據轉弱，産業載體銷售受困，租賃遇到較大的壓力。包含在新三闆上市的武侯高新在内，16家樣本上市企業中，有12家企業營收下降，11家歸母淨利潤錄得下跌，10家毛利率較去年同期下滑。

從公募REITs市場來看，前三季度公募REITs市場情緒不佳，活躍度較低，全市場流動性的緊縮進一步放大了REITs市場的流動性壓力。産業園REITs的二級市場表現更是持續走弱，顯示投資者對産業園短期的發展有所顧慮，流動性較弱亦令市場波動更大。

部分産園REITs受大客戶退租影響明顯，同時招租落後于預期。

困局之下，生物醫藥園區仍是投資者關注的重點，但亦出現一定的需求隐憂。僅以粵港澳大灣區來說，該區域是我國生物醫藥産業聚集的重要區域，以廣深兩大頭部城市為核心，兩地各有優勢，但相較上海與蘇州則缺乏生物醫藥頭部企業。

近年來東莞産業騰籠換鳥，從世界代工廠一舉跻身世界知名智造中心，目前已具備完整的制造業産業鍊基礎，未來将在大灣區城市群里擔當最為重要的科技轉化高地及高端智能制造中心。被評定為9個産業轉型升級基地的鳳崗天安數碼城，在多年發展下已漸成熟。

工業用地方面，土地出讓整體收縮，産業企業投資擴産意願較低。對于産業園區開發商而言，一手土地市場拿地體量也較去年同期明顯減小。1-10月成交土地數量22981宗，同比下跌20.89%；成交土地面積98564.30萬平方米，同比下跌22.55%；成交土地規劃建築面積134081.16萬平方米，同比縮減21.11%；成交總價3422.83億元，同比下跌14.01%。

地産結轉縮減，超半數企業經營數據轉弱

過去的幾年里，市場環境發生了很大的變化，産業園運營商遇到的問題是多方面的，困難是前所未有的。

在觀點指數重點監測的産業運營企業中，2023年超半數産業園區企業經營數據轉弱，産業載體銷售受困，租賃遇到較大的壓力。

數據來源：企業中報，觀點指數整理

由于港股上市企業不公布三季報業績，因而選取半年報業績做統一對比。可以看到，包含在新三闆上市的武侯高新在内，16家樣本上市企業中，有12家企業營收下降，11家歸母淨利潤錄得下跌，10家毛利率較去年同期下滑。超半數企業上半年的經營遇到了較大困難，經營數據整體轉弱。

數據來源：企業中報，觀點指數整理

張江高科利潤大增主要由于期内有重大資産出售事件發生，對公司當期利潤貢獻較大。期内，張江高科将旗下子公司張潤置業的股權出售予華安張江産業園REIT，以推動該單REIT完成定向擴募的操作，張潤置業為張潤大廈原始權益方。

出售張潤置業，為張江高科貢獻的淨利潤達到3.08億元，占歸母淨利潤的比例為77.86%。

市北高新則因報告期内未實現産業載體銷售，導致本期經營業績出現大幅虧損。市北高新在報告中解釋稱，産業載體銷售策略是以面向大客戶銷售為主，大客戶銷售的特征是銷售周期長、成交金額大，給公司階段性經營業績帶來一定波動。

去年同期由于疫情影響，園區運營企業業績受到較大沖擊，因而大量企業有動機在一季度集中結轉物業銷售收入以粉飾業績。而今年同期再無該項發生，因而引致該部分企業業績出現大幅下滑。

除此之外，市場此前預計的商業活動快速恢復的情況未見，新增需求不足，且受國際需求急跌的影響，外向型的企業訂單削減，企業擴大生産規模、增加租賃面積的意欲大減，甚至出現大租戶縮減業務並退租的現象。

在業績整體下滑的大背景下，企業更需留意自身的現金流健康狀況，确保主營業務回款，拓寬融資渠道。

市場情緒不佳，産園REITs整體下行

截至目前，上市交易的公募REITs共29只，首發募集資金總額達954.52億元，離千億大關愈發接近。

其中，産業園REITs占31%，共計9支，其具備持續的經營收益和穩定的現金流，有較強的抗通脹能力，且分紅穩定，是REITs市場較為重要的一環。一般而言，應該受到投資者的青睐，然而現實卻很骨感。

從交易數據來看，2023年REITs市場相當長時間呈現量價齊跌的現象，市場信心持續走弱。

市場活躍度方面，11月份，過半REITs活躍度均持續下探，受經濟復蘇預期轉弱、部分項目基本面惡化影響，投資者愈趨謹慎，REITs市場流動性進一步收緊。

二級市場上，1-11月份，産業園REITs整體表現弱勢，市場每況愈下。去到11月，剛在10月完成解禁的臨港創新園REIT和東久新經濟REIT盡管已較10月跌幅收窄，但仍維持跌勢，份額解禁對二級市場價格的影響超預期，顯示投資者對産業園短期的發展有所顧慮，流動性較弱亦令市場波動更大。

除此之外，湖北科投光谷産業園REIT、杭州和達高科産園REIT跌幅均處于6%-7.5%間。

整體來看，前三季度公募REITs市場情緒不佳，活躍度較低，全市場流動性的緊縮進一步放大了REITs市場的流動性壓力。華安張江産業園REIT、建信中關村REIT出租率出現下滑，其余産業園REITs則表現相對穩健，但二級市場受到牽連下跌。

政策方面，近期，滬深交易所發布了《關于優化公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）發行交易機制有關工作安排的通知》，主要包括發售定價安排、詢價與認購、二級市場交易、資産評估行為和配套支持政策等五方面。

多項新規均指向REITs市場流動性和穩定性的提高。如在詢價與認購方面，設置分階段、分時間的減持，以防止“打新”投資者早早抛售，引發市場波動。

另外，文件還提到“配合中國證監會持續推動社保基金、養老金、企業年金、公募基金等機構投資者參與投資”，希望加快引入長線資金以穩定REITs二級市場。

從2023全年來看，REITs新項目發行明顯在提速，然而未能如預期帶來明顯的長期市場熱度，也不存在明顯分流存量項目資金，大幅沖擊估值的情況。

從目前還在證交所走流程的産品來看，截至今年11月末有4支REITs已通過但未正式上市交易，另外還有10支産品正在審批中。而10支正在審批的産品中有4支屬于園區基礎設施類，其中包括易方達廣州開發區高新産業園REIT、華泰紫金南京建邺産業園REIT、中金重慶兩江産業園REIT及博時津開科工産業園REIT。

REITs資産續租壓力大，短期難見改善

從前三季度累計可供分配收益完成情況來看，博時蛇口産園REIT、建信中關村REIT、華安張江産業園REIT三支産業園REITs完成度分别為62.79%、67.59%和67.97%。

園區底層資産方面，華安張江産業園REIT、建信中關村REIT出租率下行明顯。其中，建信中關村REIT三季度再有5家租戶退租，新招租面積難以彌補退租面積，導致出租率進一步下滑至63.73%。而且目前北京産業園租賃市場仍未見觸底迹象，未來上地區域的租賃壓力還将持續。

建信中關村REIT方面，受經濟下行影響，相當數量的互聯網企業經營戰略調整，降本增效成為主流，一批邊緣業務被裁減，導致上地區域互聯網企業租賃面積持續調整，嚴重影響中關村産園REIT的租賃情況。當前行至年末，互聯網租賃面積調整業已近尾聲，但受到上地北清路區域内新增租賃面積供應影響，預計年底區域内空置率将繼續攀升，短期内租金繼續承壓。

華安張江産業園REIT方面，出租率則依然受到哲庫的退租事件拖累。據此前報道，OPPO在5月12日宣布終止旗下芯片子公司ZEKU（哲庫）業務，3000多人的團隊就地解散，而哲庫科技正是華安張江光大園REIT擴募拟新購入基礎資産的重要承租方。

資料顯示，哲庫科技在張潤大廈實際租賃面積為19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。盡管張潤置業也能按照合同從哲庫科技扣留租賃保證金約1096萬元，等于額外增加一筆收入，張江運營團隊也持續披露其招租的最新情況，但填滿如此大面積的空間尚需較長時間。

該退租事件引起機構投資者乃至證監會、交易所的關注，亦令下半年起投資者對租戶集中度高的産業園愈發擔憂，紛紛在投資者交流會中提出疑問。

另外，還出現上交所在對新申報的博時津開科工産業園REIT發出的問詢函中提出要求，要求管理者分析重要現金流提供方退租或集中換租對基礎設施項目現金流的影響，並評估設置風險緩釋措施。

另外，6月30日上市的中金湖北科投光谷産園REIT首次披露季報表現。2023年9月末出租率為87.63%，租金單價平均為62.72元/平方米/月，較募集說明書披露的2022年末租金單價61.6元/月/平方米有所提升。

政策上，中國證監會年初召開的2023年繫統工作會議就強調，2023年将大力推進公募REITs常态化發行。發改委則表示要優化基礎設施公募REITs市場環境，研究稅收政策。可以看到，2023年的國内REITs市場迎來了更多樣化的底層資産和發行人，為機構投資者分散配置提供更多的機會。

産業聚集性強，灣區醫藥發展優勢凸顯

我國生物醫藥産業呈現出空間布局上的集群式特點，産業布局主要集中在經濟發展水平高、科技水平高、人才聚集度高的地區，且随着生物醫藥産業的加速發展，聚集化的趨勢持續加強。

目前來看，我國生物醫藥産業現已形成環渤海、長三角、珠三角、中部長江經濟帶、川渝等主要聚集區。總體上呈現東部強勢，中西部後發追趕、打造自身獨特優勢的格局。

單就粵港澳大灣區而言，是我國生物醫藥産業聚集的重要區域，以廣深兩大頭部城市為核心。根據《廣東省發展生物醫藥與健康戰略性支柱産業集群行動計劃（2021-2025）》，廣東省将重點推進完善“雙核多節點”的生物醫藥産業空間布局，定位廣州、深圳市為發展核心，珠海、佛山、惠州、東莞、中山市等為重點節點，打造生物醫藥與健康産業集聚區。

同時，提出實施十大産業特色園區建設工程，通過發揮廣州國際生物島、深圳坪山國家生物産業基地、中山國家健康科技産業基地、橫琴粵澳合作中醫藥科技産業園等産業集聚帶動作用，建成10個特色鮮明、規模效益顯著、輻射帶動效應明顯的綜合性産業園區，形成2個千億級産業園區。

單就廣州而言，廣州起步早，産業基礎更為穩固，區内高校和科研機構形成有效支撐，擁有強大的産業帶動力，缺乏新藥及醫療器械制造領軍企業和獨角獸企業；歷經多年發展，目前已形成以科學城、中新知識城、國際生物島“兩城一島”為核心，健康醫療中心、國際健康産業城、國際醫藥港等産業特色園區協調發展的“三中心多區域”的生物醫藥産業格局。

廣州國際生物島聚焦科技研發，重視引進科研機構和人才，培育良好的學術環境，現時引進的研究機構包含由鐘南山院士、徐濤院士、廖萬清院士等領銜的實驗室。戴德梁行調研數據顯示，廣州國際生物島的優質産業園區的平均租金範圍約60-90元/㎡/月，整體平均出租率約70-80%。

對于深圳來說，深圳生物醫藥産業起步較晚，但因人才政策突出，人才基礎雄厚，自主創新能力高，資本實力強、受到跨國公司青睐，因此在生物醫療産業設備方面優勢突出，但新藥的研發資源不足，且同樣缺乏生物醫藥頭部企業。

目前，深圳已處于我國生物醫藥産業前列，基本形成較為完整的生物醫藥健康産業鍊。在基因檢測、醫療器械、創新生物藥等細分領域居于頭部位置，已培育出一批全國領先和創新型企業。

空間布局上，根據《深圳市培育發展生物醫藥産業集群行動計劃（2022-2025年）》，深圳生物醫藥産業集群布局體現協同創新發展新格局，其中坪山、光明、龍崗布局研發制造和生産制造環節，南山、福田、大鵬新區布局研發設計環節。

具體而言，坪山區定位為核心集聚區；南山區定位為産業引領區；福田區定位為創新政策探索區；龍崗區定位為生物藥創新發展先導區；光明區定位為技術創新區；大鵬新區定位為精準醫療先鋒區。

根據深圳政府統計公報，2022年深圳生物醫藥與健康産業增加值676.78億元，增長6.7%。

相較于北京、上海、蘇州的生物醫藥産業園區，廣州缺乏新藥及醫療械制造領軍企業和獨角獸企業，知識産權融資方式單一，生物醫藥闆塊資本市場不成熟；深圳則同樣缺乏生物醫藥頭部企業，大量企業處于孵化期或者加速期，缺乏引領作用，高校、研究機構等研發資源亦不足，研發基礎不夠牢固。

園區依然是我國生物醫藥産業發展的重要載體，各園區針對生物醫藥産業的政策保障力度不斷提高、相關政策數量穩步增加。生物醫藥産業成為各地園區發展的重要支柱産業，生物醫藥園區則成為區域經濟發展的重要依托。

我國生物醫藥産業園區仍存在産業規模有待提升、源頭創新能力不足等問題，同時面對國際産業競争加劇，供應鍊可能受阻的外部環境。

從投資者角度看，由于當前投資者更看重園區出租的穩定性，如租期較長的工業廠房，涉及到環評、證照且生産研發設備難以搬遷的醫藥類産業園等，且由于醫藥園有較強壁壘，因此租約較其他高新園區更為穩固。

東莞産業轉型升級，打造高新制造産業鍊

近年來東莞産業騰籠換鳥，從世界代工廠一舉跻身世界知名智造中心，目前已具備完整的制造業産業鍊基礎，未來将在大灣區城市群里擔當最為重要的科技轉化高地及高端智能制造中心。

根據廣東省地區生産總值統一核算結果，2023年前三季度東莞市地區生産總值為8118.72億元，同比增長2.0%。其中，第一産業增加值為27.81億元，同比增長5.3%；第二産業增加值為4488.59億元，同比下降0.3%；第三産業增加值為3602.33億元，同比增長5.1%。

“五支四特”産業中，電子信息制造業增加值下降1.5%，增速比上半年提高3.4個百分點；食品飲料加工制造業增長12.0%；化工制造業增長3.2%。從産品産量看，充電樁、光纖、顯示器、集成電路等産品産量分别增長102.6%、69.3%、51.4%、37.0%。

今年11月末，東莞市工業和信息化局發布關于印發《東莞市工業和信息化局關于進一步優化市産業轉型升級基地管理工作有關規定》的通知。文件中評定了9個産業轉型升級基地，並明确表示東莞未來不再新增認定産業轉型升級基地。而鳳崗天安數碼城正是9大基地之一。

近年來鳳崗迎來了專業化、高端化的制造業産業園區集群建設。以鳳崗天安數碼城為代表的産業園區集群，不僅提供了一繫列現代化的工業基礎設施和服務支持，還吸引了大量高科制造企業及機構的進駐，推動東莞從傳統工業往高新制造轉變。

據了解，鳳崗天安數碼城項目總投資約為100億元，占地面積約40萬平方米，總建築面積約為150萬平方米，分為兩期進行開發建設。其中，項目一期被命名為“天安數碼城T5”，而二期為“天安·深創谷”。

2018年，天安将一期四組團約8萬㎡産業大廈調整工業4.0廠房。建面約74萬㎡的項目二期為M0産業用地。最終，項目一期四組團成功引進24家工業規上企業。

除了基礎的辦公和生産空間，項目還配套建設了學校、體育中心、人才宿舍等空間。

此外，項目二期“天安·深創谷”已于2020年拿地，並在當年11月正式動工建設，占地面積約18.4萬平方米，建築面積約100萬平方米，為一次性開發建設，預計2024年全部建設完成。

為解決制造企業的倉儲需求，鳳崗天安數碼城計劃在項目二期打造閃電倉，規劃提供包括倉配運營服務、代發快遞、城配幹線運輸服務、ERP繫統服務等在内的一站式解決方案。

工業用地成交低迷，生産企業擴産意願低

中國第三季度GDP同比增長4.9%，高于市場一致性預期，從而推升今年前三季度GDP同比增速至5.2%，顯示經濟恢復态勢在整體上取得一定成效。

但亦須看到，現時大部分企業仍采取成本節約型租賃策略，多數擁有搬遷需求的租戶繼續處于觀望狀态，生産企業擴産的需求持續走低，購地自建或租賃廠房的計劃繼續延期，市場調整期進一步延長。

從工業用地成交情況來看，工業土地出讓整體收縮，産業企業投資擴産意願較低。對于産業園區開發商而言，一手土地市場拿地體量也較去年同期明顯減小。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從全國工業用地出讓情況來看，2023年1-10月供應土地數量31429宗，同比下跌16.71%；供應土地面積136442.60萬平方米，同比下降19.80%；供應土地規劃建築面積179150.65萬平方米，同比下降19.14%；供應土地起始樓面價為平均249.78元/平方米，同比增長7.04%。

從成交情況看，1-10月成交土地數量22981宗，同比下跌20.89%；成交土地面積98564.30萬平方米，同比下跌22.55%；成交土地規劃建築面積134081.16萬平方米，同比縮減21.11%；成交總價3422.83億元，同比下跌14.01%。

從數據可以看出，無論是出讓還是成交的數據，工業用地都較去年同期呈現顯著的萎縮。工業用地增量供應尚難獲得需求吸納，新增工業投資的信心有待提升。

地價之外，在準入産業、投資強度、投産後收入、納稅額等方面進行産業用地出讓監管，已成為近年各地在出讓重點項目産業用地時的標配。今年更出現了全新的情況，江蘇省太倉市璜泾鎮原永樂村“窯廠”工業區出現了全國首例“限地價生态投入價高者得”的産業地，區内原有産業為化纖加彈行業，地塊存在顯著的環境污染問題，屬于典型的低效工業用地。

地塊最終由中新集團摘得，公司承諾投入146萬元用于提升項目周邊河道、水體、綠植的生态環境面積。

這表明未來在熱點地區拿工業用地時，特别是涉及“工改工”、轉型升級的地塊，除了園區的投資強度和财稅貢獻要達標之外，環境生态修復能力也可能成為考慮的因素，城市更新類的新型産業用地開發所需能力是多樣化的。

“工改工”獲政策紅利，企業參與保持謹慎

當前發展最快的一線城市，面臨着産業空心化和辦公樓、産業園空置率高雙重夾擊等問題。

對于北上廣深而言，早期發展的一些産業已不符合未來方向，但卻占據着核心區位的土地，嚴重阻礙了回歸制造的政策落地。

為此，自然資源部9月發布《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》，決定在北京等43個城市開展低效用地再開發試點，為全國各地的“工改工”實踐提供新的探索方向。作為全國最早的“三舊”改造試點省份之一，廣東在9月25日也有所響應，發布關于延長舊廠房“工改工”類微改造項目實施指引有效期的通知。

簡單來說，“工改工”是将存量低效的工業用地再開發，實現産業的轉型升級。從現時操作方式看，通常是在現有存量工業用地或舊工業區，通過城市更新、拆除重建、綜合整治等方式，将舊地用地性質升級為新型産業用地（M0）。

今年，廣州、深圳都提出了“制造業立市”，“工改工”和“工業上樓”的相關支持政策，上海亦出台了《關于推動“工業上樓”打造“智造空間”的若幹措施》，寄希望于發掘存量工業用地的價值，“以高端化、智能化、綠色化為方向，推動輕生産、低噪音、環保型企業“工業上樓”，支持各類經營主體建設3000萬平方米‘智造空間’”。

從歷史來看，粵港澳大灣區是工業上樓在國内發展最早、最完善的地區，當地工業以中小企、輕工業為主，再加上優質工業用地稀缺，自然走上“向天空要空間”的道路。

“工業上樓”的好處不僅僅在于解決工業用地緊缺的問題，更重要的是為頭部城市提供了一條工業存量資産盤活的有效途徑，使頭部城市在實現産業轉型的同時，可以将高新技術企業的制造基地留在當地，避免産業空心化，這在強調“制造業強國”的當下尤為重要。

不過，深圳市龍華區城市更新和土地整備局在10月初發布了關于《龍華區大浪街道新橋塘工業區城市更新單元計劃》（失效）的公告，為“工改工”的熱潮潑了一盆冷水。該項目也成為了深圳2023年2月發布《深圳市“工業上樓”試點項目審批工作方案》以來，首個計劃失效的“工改工”項目。

據了解，該項目申報主體背後是廣東本土房企方直集團。觀點指數認為，本次失效一是由于房地産行業處于下行期，造成母公司方直集團戰略收縮；二是由于“工改工”項目本身前期投入大、盈利空間少，而方直集團又未能在“窗口期”尋得有效合作方分擔壓力，推進上亦有操作失誤。

從現實角度來講，盡管政策有所傾斜，但是“工改工”項目依然面臨着開發周期長、利潤空間小、各方訴求復雜難以滿足等問題。再加上項目建成進入運營期後，提高的租金收費水平會令招商難度提升，意味着需進行全新的定位和招商規劃。這對于一般的開發商而言難以應對，更需要具備豐富經驗的産業運營商參與，進行長期經營。

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