首開股份的城市復興路：逆勢中實現融資與銷售提升

觀點網 在最新披露的半年報中，首開股份的營收增長令人驚喜。

8月25日，首開股份發布2023年半年度報告。報告期内，首開股份實現營業收入約194.01億元，同比增長173.12%。增長原因主要是與去年同期相比，期内房屋集中交付項目總規模較大。

數據顯示，2023上半年首開股份實現竣工面積同比增長。開復工面積1471萬平米，新開工面積34萬平米，竣工面積183萬平米。期内全力落實“保交樓”，竣工面積同比增長48%。

作為公司主業和最主要的利潤來源，地産闆塊業務貢獻了營業收入中的絕大部分，實現結算收入188.51億元。資金方面，期内共實現經營性收入378億元，經營性支出229億元，經營性收支差149億元。

首開股份在這份半年報中明确指出，開發項目成本控制和産品溢價能力需要強化；自持項目盈利模式需要進一步探索。“項目運作增效”“歷史存量盤活”與“管理服務增值”，同樣重要而緊迫。

在錯綜復雜的行業背景下，首開股份也迎來了發展“變奏”。

盈利課題下的“獨立”發展

首開股份的業務包括房地産開發、物業經營、城市更新業務、房地産金融業務，以及服務各類重點工程五大闆塊。

其中，房地産開發為該公司主業，也是最主要的利潤來源。報告期内，首開股份房産銷售結算收入188.51億元、結算成本168.51億元。

至報告期末，首開股份拟售、在售主要項目（含自持）近170個，總建築面積超4600萬平方米，其中當期在建近1500萬平方米，期末未售面積近1500萬平方米。

從區域布局看，首開股份已經形成了北京區域（以北京為中心的京津冀區域）、北方片區和南方片區三大區域。

具體而言，北京區域（京津冀）目前主要項目83個，總規模超1900萬平方米；南方片區目前已經初步形成以蘇州、杭州、福州、廈門、成都幾個城市為重點，深耕結合周邊擴展的區域布局，主要項目77個，總建築面積超2100萬平方米。

上半年，物業經營業績回暖，實現物業租賃面積126萬平米；酒店客房銷售數量13.3萬間·天；物業經營管理經營性收入8.6億元，同比均有大幅增長。

期内，福州首開君瀾溫泉酒店“茉莉泉”、昌平回龍觀首開Long街、蘇州胥江天街成功開業；各項物業經營管理有效推進。當期租金收益增長明顯，酒店物業經營等結算收入4.42億元，上年同期約為2.96億元，同比增長49.3%。

其中，首開龍湖蘇州胥江天街在6月30日正式開業，項目以“姑蘇繁華新中心”為定位，整體招商率、品牌同步開業率分别達到了99%和98%。

首開股份曾在2022年度報告中提出，2023年，公司項目計劃銷售面積369萬平方米，簽約金額880億元。

而在2023上半年，首開股份按全口徑統計完成銷售面積 131 萬平米，簽約金額 349億元。以此計算，銷售面積完成年度目標的35.5%，簽約金額達年度目標的39.66%。

據觀點指數發布的“2023年1-6月房地産企業銷售表現·觀點月度指數”顯示，期内，首開股份全口徑銷售面積排名同比上升11位，逆勢銷售穩定，行業銷售排名穩步提升。下半年，首開股份仍需多方發力，促銷售回款，保項目交付。

面對内生動力不足的宏觀經濟環境和市場調整壓力持續加大的房地産行業形勢，今年上半年，首開股份仍實現開復工面積1471萬平米，新開工面積34萬平米，竣工面積183萬平米。上半年全力落實“保交樓”，竣工面積同比增長48%。

另外，報告期内，首開股份以底價獲取昌平南邵純商品住宅地塊，地上建築規模10.82 萬平米。7月，首開股份又在北京、廈門等地獲得多塊土地。

具體包括，在北京先後摘得昌平沙河高教園四期地塊和順義區順義新城第1街區地塊；在廈門土地市場競得湖里區馬厝地塊。

綜合首開股份今年在全國土拍市場的表現，該公司持續參與北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、廈門等高能級城市的公開市場土拍，且多數獨立報名參拍，原因或許有三。

其一，行業競争加劇，全國房地産市場今年“開局向好”的趨勢未能延續，城市分化仍然存在，下行周期中，房企在核心城市及核心區域的補貨意願普遍增強，越來越多企業涌入北京上海等高能級城市。首開股份基于業務基礎，在全國範圍内整體加大投拓力度，也可緩釋局部市場波動風險、穩定公司銷售規模。

其二，本輪深度調整影響下，行業風險仍未出盡，部分企業徘徊在風險邊緣，在此情況下，獨立獲取項目也是一種風險防控手段。

其三，獨自開發項目，避免讓渡利潤空間，有利于提高利潤水平，長遠來看改善企業資金情況。

不過，獨立操盤也是對企業綜合實力的一種考驗。一方面是開發建設所需的資金投入，另一方面則圍繞項目展開，包括産品打造、項目開發管理、營銷推廣等。

顯然，首開股份正在為此做更多準備。今年上半年，首開股份用于産品標準化等研究的研發費用同比增加71.18%，約為542.79萬元。

此外，該公司從事房地産業數十年積累的專業管理經驗、知識和人才，以及基于良好信譽擁有的融資能力，都将使得首開股份的“獨立”發展之路水到渠成。

資金管理考驗與城市復興進行時

首開股份向來承擔着“城市復興”重任。2015年，該公司開啟“城市更新”業務的探索，秉承該理念，首開盈信成立。

作為首開股份的投資平台，首開盈信定位于協同房地産主業，推進房地産金融業務發展。目前，首開盈信在北京、上海等城市先後實踐十余個項目投資，累計投資三十余億元。

經過數年發展，首開股份城市更新改造業務已全面鋪開，在項目獲取、人員儲備、項目運作能力等各個方面積累了豐富經驗，也基本形成了比較穩定的業務模式。報告期内，實際退出項目回款近9000萬元。

具體的項目進展方面，首開股份于期内繼續深度參與北京“回天計劃”、方莊地區提升改造，推進長租公寓産品標準化體繫建設，養老項目持續增加，文投文創項目穩步運營，棚改項目高質量推進。

首開LONG街作為“回天計劃”的重要組成部分，承載着“北京國際消費中心城市建設”的部署任務，打造成為商業與産業融合發展的更新樣闆。

項目于今年6月30日正式開業，由南北兩區組成，南區商業闆塊打造品質生活街區，北區産業闆塊打造“智能物聯未來産業社區”。

首開LONG街整體以城市綠洲的理念将綠色生态與商業空間、産業空間緊密結合，營造了有品牌、有活力的城市公共空間，以更精準的生活方式和品牌引領區域的消費升級。項目開門迎客前三天，創下21W+的優異客流表現，刷新了區域商業新高度。

另一方面，今年7月21日，《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》在國務院常務會議上審議通過。《意見》指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大内需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

廣發證券在研報中提到，具備資源優勢的地方國資将會優先受益于此次政策推進，尤其是那些深度介入本地城市更新進程的核心城市國企。中信證券同樣指出，在開發業務領域，城中村改造的受益者更加聚焦于個别具備經驗的央企和地方國企。

顯然，作為北京市屬國企，首開股份有望繼續承擔企業社會責任，深度參與其中，在鞏固基礎、充分發揮資源積累的同時，推進城中村改造相關工作。

8月1日，首開股份在互動平台表示，公司過往在北京參與了多個棚改項目，正積極研判最新的城中村改造政策内容，結合自身情況積極參與未來城中村改造及棚改業務。

事實上，2020年末，随着三道紅線出台，房企融資通道也被收緊。近兩年的房企出險事件，更令全行業的融資環境進一步惡化。在此背景下，2023年上半年，首開股份創新年期搭配發行模式，市場逆境下累計發行債券産品147億元（含公司債50億元，中期票據97億元）。

經營性物業貸方面，以存量資源等作為底層資産，共取得32.2億元融資批復額度，期限最長達18年，實現期限結構優化。對接險資機構，實現多個項目信托、保債共放款64.4億元。

此前，天風證券地産研究團隊發布報告顯示，2023年房地産行業境内債到期規模約1.99萬億元，同比上漲13.3%，預計境内債償還高峰集中在6-8月。2024年境内債到期約1.38萬億元，較2023年縮窄超30%，行業償債壓力或将進一步趨緩。

就首開股份而言，截至期末，公司資産總計2732.36億元，貨币資金229.09億元；負債合計2104.54億元，其中短期借款2000萬元，一年内到期的非流動負債186.70億元。

中報顯示，公司剔除預收賬款後的資産負債率為72.16%，淨負債率為156.65%，現金短債比為1.21倍。

公司“現金短債比”保持達標，但償債總額仍然較大，融資創新拓展仍需進一步探索。首開股份表示，資金高效利用的“節流”與融資創新拓展的“開源”任重而道遠。

面向未來，首開股份表示将統籌提升周轉與效益，創新融資方式、提高資金利用效率、增強資金成本意識，向精細化管理要效益、向專業化運作要增值，确保公司現金流安全和盈利能力增長。