（2023年9月24日）基礎設施資產證券化似乎已經是不可逆的趨勢。

於近期A股上市公召開的中期業績會上，金隅集團披露，旗下產業園公募REITs項目申報材料已報送國家發改委；金地集團則提及，針對運營成熟的產業園項目，已啓動REITs研究及申報工作，借力良好政策工具，力爭實現資產盤活。

更早之前，包括天虹股份、百聯股份、東百集團、萬科、龍湖以及佛山火炬創新創業園、金風科技、九州通、深高速等企業，也紛紛披露REITs的申報或準備情況。參與企業既有國企亦不乏民企，資產類型則涵蓋消費基礎設施、產業園、新能源、高速公路等。

比如龍湖集團於8月中旬表示，公司期待這一兩年做好準備以後，有一批商場具備發行RETIs門檻，實現資本的增值；8月底，萬科方面透露，公司有部分資產已經在REITs發行和推進中，目前正在推進的三筆REITs包括物流、消費基礎設施以及公寓。

來自政策端的鼓勵，是各行業對REITs熱情不斷提高的重要原因。

較為重要的文件包括，7月24日發改委發佈《關於進一步抓好抓實促進民間投資工作努力調動民間投資積極性的通知》，7月31日國務院發佈的《國務院辦公廳轉發國家發展改革委關於恢復和擴大消費措施的通知》，還有8月1日發改委發佈的《關於實施促進民營經濟發展近期若干舉措的通知》。

在一個多星期內，密集的政策明確鼓勵民間投資項目發行基礎設施領域REITs，支持符合條件的消費基礎設施發行REITs，促進資產類型多樣化，擴大REITs發行規模。

國家在宏觀層面指明發展方向後，各地政府迅速跟進制定細化措施。據不完全統計，包括河北、廣西、廣東、四川、貴州、江蘇等省份及自治區明確鼓勵符合條件的基礎設施項目納入支持範圍，成都、昆明、深圳、南昌、蘇州等重點城市已針對多種資產類型啓動REITs試點。

與此同時，北滬深三地交易所及中證協、中基協等機構從REITs交易發行機制、收費標準、市場生態建設等方面尋求優化空間。

至9月10日，國家金融監督管理總局發佈《關於優化保險公司償付能力監管標準的通知》，也明確保險公司對於投資公募REITs中未穿透的，風險因子從0.6下調至0.5。

風險因子即險資投資和經營業務的資本佔用，下調風險因子意味着資本使用效率得到提高，有助於險資增配REITs類資產。疊加7月初多家基金公司宣佈將REITs納入FOF投資範圍，這些舉措均旨在解決公募REITs市場流動性匱乏問題，為其提供更多長期增量資金。

對於企業來說，政策的出發點是進一步拓寬民間投資的投融資渠道，降低企業的資產負債率，提升再投資能力。尤其是擁有大量經營性不動產的房地產相關企業，近年來融資政策收緊疊加宏觀經濟下行壓力加大，它們已面臨嚴峻的流動性挑戰。

再考慮到房企在手的經營性不動產更多屬於長租、商辦及園區類型資產，盤活這部分存量資產、帶動資產價值重估的重要性不言而喻。

擺在這些房企面前的難題在於，一方面，疫情過後經濟仍處於緩慢恢復階段，經營性不動產的出租率、現金流、收益率穩定性受到了一定影響；另一方面，消費基礎設施公募REITs儘管3月“236號文”已明確納入發行範圍，至今卻仍未完成首單發行，何時落地尚需時間。

數據顯示，截至目前國內共有28只基礎設施公募REITs產品上市，其中產業園、倉儲物流、保租房類型分別佔9只、3只、4只，並以國資背景企業發行為主。無論從可發行資產類型、發行人羣體、發行規模，還是從企業降負債來評估，REITs都面臨着常態化發行和擴容的迫切性。

隨着更多種類的存量資產被打包成REITs，既優化企業負債，實現“投融建管退”閉環，也有助於為市場帶來更多可交易資產，進而提振投資者信心，活躍國內資本市場。在這樣一條產業鏈上，每一方都有可能成為贏家。

為迎接這樣一個時期的到來，企業如何為REITs穩步做準備，優化資產運營模式，提高資產運營效率及收益率？政策層面還有哪些環節需要優化，擴容資產如何試點及落地，監管機制如何完善？

11月2-3日，由觀點機構主辦的2023觀點商業年會將繼續在上海隆重召開。大會將全面涉及商業運營、不動產基金、資本運作、資產投管、資產管理、存量改造、消費基礎設施REITs、併購、新零售、消費品牌等熱點話題，共同探討未來可持續的商業模式、尋找更多有價值的商業邏輯。