政策搭台、企業頻表态 C-REITs進入常态化發行和擴容階段了嗎？

（2023年9月24日）基礎設施資産證券化似乎已經是不可逆的趨勢。

于近期A股上市公召開的中期業績會上，金隅集團披露，旗下産業園公募REITs項目申報材料已報送國家發改委；金地集團則提及，針對運營成熟的産業園項目，已啟動REITs研究及申報工作，借力良好政策工具，力争實現資産盤活。

更早之前，包括天虹股份、百聯股份、東百集團、萬科、龍湖以及佛山火炬創新創業園、金風科技、九州通、深高速等企業，也紛紛披露REITs的申報或準備情況。參與企業既有國企亦不乏民企，資産類型則涵蓋消費基礎設施、産業園、新能源、高速公路等。

比如龍湖集團于8月中旬表示，公司期待這一兩年做好準備以後，有一批商場具備發行RETIs門檻，實現資本的增值；8月底，萬科方面透露，公司有部分資産已經在REITs發行和推進中，目前正在推進的三筆REITs包括物流、消費基礎設施以及公寓。

來自政策端的鼓勵，是各行業對REITs熱情不斷提高的重要原因。

較為重要的文件包括，7月24日發改委發布《關于進一步抓好抓實促進民間投資工作努力調動民間投資積極性的通知》，7月31日國務院發布的《國務院辦公廳轉發國家發展改革委關于恢復和擴大消費措施的通知》，還有8月1日發改委發布的《關于實施促進民營經濟發展近期若幹舉措的通知》。

在一個多星期内，密集的政策明确鼓勵民間投資項目發行基礎設施領域REITs，支持符合條件的消費基礎設施發行REITs，促進資産類型多樣化，擴大REITs發行規模。

國家在宏觀層面指明發展方向後，各地政府迅速跟進制定細化措施。據不完全統計，包括河北、廣西、廣東、四川、貴州、江蘇等省份及自治區明确鼓勵符合條件的基礎設施項目納入支持範圍，成都、昆明、深圳、南昌、蘇州等重點城市已針對多種資産類型啟動REITs試點。

與此同時，北滬深三地交易所及中證協、中基協等機構從REITs交易發行機制、收費標準、市場生态建設等方面尋求優化空間。

至9月10日，國家金融監督管理總局發布《關于優化保險公司償付能力監管標準的通知》，也明确保險公司對于投資公募REITs中未穿透的，風險因子從0.6下調至0.5。

風險因子即險資投資和經營業務的資本占用，下調風險因子意味着資本使用效率得到提高，有助于險資增配REITs類資産。疊加7月初多家基金公司宣布将REITs納入FOF投資範圍，這些舉措均旨在解決公募REITs市場流動性匮乏問題，為其提供更多長期增量資金。

對于企業來說，政策的出發點是進一步拓寬民間投資的投融資渠道，降低企業的資産負債率，提升再投資能力。尤其是擁有大量經營性不動産的房地産相關企業，近年來融資政策收緊疊加宏觀經濟下行壓力加大，它們已面臨嚴峻的流動性挑戰。

再考慮到房企在手的經營性不動産更多屬于長租、商辦及園區類型資産，盤活這部分存量資産、帶動資産價值重估的重要性不言而喻。

擺在這些房企面前的難題在于，一方面，疫情過後經濟仍處于緩慢恢復階段，經營性不動産的出租率、現金流、收益率穩定性受到了一定影響；另一方面，消費基礎設施公募REITs盡管3月“236号文”已明确納入發行範圍，至今卻仍未完成首單發行，何時落地尚需時間。

數據顯示，截至目前國内共有28只基礎設施公募REITs産品上市，其中産業園、倉儲物流、保租房類型分别占9只、3只、4只，並以國資背景企業發行為主。無論從可發行資産類型、發行人群體、發行規模，還是從企業降負債來評估，REITs都面臨着常态化發行和擴容的迫切性。

随着更多種類的存量資産被打包成REITs，既優化企業負債，實現“投融建管退”閉環，也有助于為市場帶來更多可交易資産，進而提振投資者信心，活躍國内資本市場。在這樣一條産業鍊上，每一方都有可能成為赢家。

為迎接這樣一個時期的到來，企業如何為REITs穩步做準備，優化資産運營模式，提高資産運營效率及收益率？政策層面還有哪些環節需要優化，擴容資産如何試點及落地，監管機制如何完善？

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