有心者勝·ESG篇 | 中國金茂的偏愛

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

率先發布的“ESG篇”，将從可持續發展層面出發，觀察標志性企業在環境、社會和公司治理等維度的行動和選擇。

觀點網 ESG熱度之下，綠色債券的規模亦水漲船高。

中國金茂自2022年正式加入了綠債大軍，年内完成發行了額度高達87.08億元的全國最大單碳中和CMBS債券。

2023年開年，又以“浦東三件套”之一的上海金茂大廈作為底層資産，計劃發行高達百億的碳中和債券；目前已成功發行首期，規模為35.01億元。

碳中和債券對標的資産的綠色建築水平要求較高，這意味着，偏愛碳中和債券的中國金茂需要在綠色建築方面花費更多功夫。

究竟金茂的綠色債券成色如何？綠色建築的表現是否符合市場預期？綠色建築的投入及ESG決策帶來的成本開支與企業收益該如何平衡？不妨從中國金茂發布的ESG報告當中窺探一二。

偏愛碳中和

過去兩年，中國金茂在綠色金融領域按下了“加速鍵”。

據上交所顯示，2022年，該公司申請發行的ABS共計六項，拟發行金額172.59億元，其中三筆債券為碳中和綠色債，拟發行金額占上述金額八成。

其中，同年4月發行的中信證券-金茂凱晨2022年綠色資産支持專項計劃（碳中和），創下了當時全國規模最大的碳中和CMBS産品記錄；而6月發行的金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資産支持專項計劃（碳中和），則是全國首單碳中和寫字樓類REITs。

進入2023年，中國金茂的綠色金融腳步仍未停歇。

據觀點新媒體查閱，今年2月21日，上交所消息稱，金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資産支持專項計劃（碳中和）項目狀态更新為“已受理”。

該債券品種為ABS，拟發行金額100億元，原始權益人為上海金茂投資管理集團有限公司，計劃管理人為申萬宏源證券有限公司。

上述債券的規模達到100億元，刷新了中國金茂自己創造的87.08億元碳中和債券紀錄。

目前，以上海金茂大廈為底層資産的綠色債券已經成功完成首期發行，規模為35.01億元。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

實際上，對中國金茂而言，綠色債券産品可以使社會盈余資金直接進入到綠色産業當中，減少銀行間接募資方式的交易成本。

同時，和以往單純的依賴補助和銀行貸款相比，綠色債券更能夠發揮企業的主觀能動性，促進企業在環保産業中尋找更有回報的運作模式，並根據自身特性合理、适度的募資。

此外，有分析人士告訴觀點新媒體：“綠色債券對企業的環保産業有很大的要求，企業能夠成功發行綠色債券，也有助于樹立正面形象。”

顯然，無論是從融資通道、融資成本乃至品牌效應來看，綠色債券能給企業運作帶來新的化學反應。

不過，相比于同行業的其他企業而言，中國金茂踏入綠色債券的時間似乎更晚一些。

據了解，中資房企于2016年起在境外發行美元綠債，首當其沖的是當代置業，而後龍湖等企業均在2017年參與發行境内綠色債券。

2018年開始，參與房企數量增加、年度發行規模亦由2018年的10.5億美元快速提升至2021年的103.6億美元；境内地産綠債發行規模近年則較為穩定，2021年約26.8億元、占綠債發行總規模約0.5%。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

相比之下，中國金茂雖在2017年成功注冊了44億元的境内綠色債券，但直至目前並未查詢到該筆債券的發行紀錄。

或許，這單44億元綠色債券暫緩發行與當時的綠色債券市場有關：一方面，由于前些年綠色債券的利率並不算太低，而中國金茂的央企背景為其帶來了較為優質的融資渠道及較低的融資成本。

有數據顯示，2016年至2019年期間，MSCI評級達到“AA”級的企業，其3年期綠色金融債券利率達到4.45%，3年期的綠色中期票據平均利率為6.03%，3年期的綠色公司債券、5年期的綠色企業債券利率分别為5.57%、6.28%。

而前些年，中國金茂的MSCI評級為“BB”級，直至2022年升至“BBB”級，也就是說，以行業情況粗略來看，假設當時金茂發行44億元綠色債券，3年期債券發行成本或将突破6%。

這一期間，中國金茂融資成本持續處于行業低位，期内平均借貸成本僅為4.56%、4.83%、5.11%、4.94%。

另一方面，綠色債券募集的資金整體用途較為局限，也因此，這一融資通道在行業沖規模階段並不具備優勢。

多方因素作用下，中國金茂直至2022年才正式踏入綠色債券的行列。也就是說，相比于其他房企，入局綠債的時間並不算早。

不僅如此，中國金茂所發行的綠色債券相對單一。

放眼地産行業，境内、境外綠色債、碳中和債券、綠色公司債……多重債券組合發行的比比皆是，反觀金茂，所涉足的綠債基本是可持續建築類目的碳中和債券。

融資成本方面，綠色債券高于普通債券，碳中和債券則優于綠色債券。

此前，中證鵬遠發布研報表示，截至2021年5月末，除金融債外的89只碳中和債券的平均發行利率為3.68%，低于同期綠色債券平均發行利率1.17個百分點，最低發行利率僅為2.35%。

綠債底色

碳中和債屬于綠色債券的子品種之一，與其他類型綠色債券相比，對資金的用途更為聚焦，環境效益可量化。

簡單來說，相較于其他綠色債券，碳中和債券發行條件更加嚴格，對底層資産的綠色建築要求更高。

以中國金茂三筆碳中和債券的底層資産為例，北京凱晨世貿中心位于北京金融街、長安街黃金交叉點上，與金融街隔街相望，是西長安街整體規劃和開發建設的最後一個可供大規模租售的純商務寫字樓，也因此，這一項目被冠以“長安街收官王座”之名。

凱晨世貿中心的總投資中有将近2億元的資金是全部用于玻璃幕牆的建設，而心玻璃幕牆慎重地選擇了具有減少眩光性能的透明夾膠玻璃，在保證外立面平整如鏡的同時減少了對周圍光線的折射，從而減少光污染。

有數據顯示，從2011年到2012年，凱晨世貿中心每年在運營過程中加強節能環保投入，特别是在2012年投入1796萬元對空調機組技術綠色改造，每年可以節約400萬元電費。

因綠色、環保方面的改造與投入，2013年4月12日，凱晨世貿中心獲得美國綠色建築協會（USGBC）頒發的綠色能源與環境設計先鋒獎既有建築類最高級鉑金級認證，這是中國大陸地區首個獲此認證的寫字樓項目，也是亞洲首個通過金級再認證方式獲得鉑金級認證的項目。

2014年3月13日，北京凱晨世貿中心正式獲得國家三星級綠色建築標識認證證書。

此外，長沙金茂廣場北塔、上海金茂大廈亦接連獲得相關綠色認證，無疑為項目的綠色、環保提供了量化的指標和意義。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

這並非個案，從中國金茂披露的ESG報告來看，自可查詢的2019年起，已經實現了全部新建項目100%達到國家綠色建築星級標準，超出房企平均水平。

據了解，中國金茂自2011年起便将綠色戰略作為公司主戰略之一，開始了對綠色建築的探索，同年廣渠金茂府完成國内首個自願碳減排標準交易。

不過，那些年中國金茂在綠色建築方面的探索仍屬初期，2016年伴随着金茂綠建的成立，加快推動綠色建築項目落地發展；2017年，在城市運營模式指導下，中國金茂從城市開發初期到後期的運營階段，總結出生命建築、生态城市、“零碳”運營三大方向，實現了綠色戰略的升級。

同年，中國金茂主導建設的長沙梅溪湖國際新城項目成為中國首個城市運營碳中和項目；2018年，助力南京成為中國首個全民參與碳中和的城市。2021年，中國金茂還将在青島打造首個全民碳普惠平台，激勵全民低碳生活實踐……

而金茂建築科技則成立于2019年，主要是中國金茂在裝配式産業鍊探索的智慧科技服務商，這一平台的出現，無疑在減少污染、節約資源、加強綠色節能、性能等方面提供幫助。

最新數據顯示，2022年中國金茂新增綠色認證項目34個、綠色建築認證與標識35個、綠色建築認證面積376.3萬平方米，累計認證面積達2963.9萬平方米；累計獲得各類綠色建築認證與標識297個，獲得綠色類標識或認證的項目246個，呈現逐年上升的态勢。

數據來源：企業ESG報告、觀點指數整理

不過，雖然中國金茂在綠色建築方面發力較早，綠色建築的各項指標亦不斷向好，但對比行業來看，獲認證的綠色建築面積仍舊落後于其他企業。

可以看到，萬科累計獲得認證的項目面積達到3.083億平方米，龍湖則超過1.3億平方米，其次中海、華潤、遠洋這一數值均超過金茂。

數據來源：企業ESG報告、觀點指數整理

不僅如此，從評級情況來看，當前遠洋獲得GRESB評級為綠色五星級，MSCI評級w為“AA”評級，相較之下，中國金茂仍存在較大的上升空間。

數據來源：企業ESG報告、觀點指數整理

根據中國金茂發布的最新報告來看，于綠色建築方面提出了更加具體的目標，包括：新建住宅和辦公建築100%滿足中國綠色建築基本要求（或LEED/BREEAM認證等國際知名同等級標準）。

同時，中國金茂強調在2023年至2025年累計獲取不少于15個高星級綠色建築認證與標識；新開發自持的酒店項目、5A甲級寫字樓、集中商業項目100%獲得中國綠色建築一星級標識（或LEED/BREEAM認證等國際知名同等級標準）。

此外，鼓勵申報高星級綠色建築認證與標識，高星級綠色建築項目開發量比例應逐年增長。

或許，随着綠色建築方面的投入加大，中國金茂這一業務将有望跻身行業前端，但故事的走向能否按預期那般，暫沒有答案。

成本、效益平衡木

過去幾年，除了綠色建築、科技研發方面的投入不斷增加，在社會責任、企業管治等領域亦接連加大投入。

數據顯示，僅2022年，中國金茂于科技研發方面的投入達到3.54億元；社會責任方面，2022年公益捐贈總計4.7億元。

ESG決策疊加行業調控，無疑會對中國金茂造成短期壓力。

其一，因地産行業的特殊屬性，綠色建築方面的投入将遠遠大于其他方面，因此，房企于ESG的投入，最直觀的便是建築成本增加。

根據對中國城市科學研究會2012年評審的148個項目進行綠色建築增量成本統計，居住項目一星級、二星級、三星級綠色建築的增量成本分别為23.9元/平米、70.9元/平米、131.8元/平米，公建項目一星級、二星級、三星級綠色建築的增量成本分别為29.9元/平米、87.3元/平米、216.4元/平米。

其二，從費用率來看，2017年随着中國金茂在綠色轉型道路的踐行，對集團綠色管理能力提出了較高要求，管理費用率也會呈現上升趨勢。

數據顯示，2018年，中國金茂的費用率為20.41%，翌年則增長了5.7個百分點至26.11%，不過，2020年這一數值恢復到21.73%的水平，並逐步下降至2022年的16.20%，

三費費用率反映的是企業管理水平，顯然在剛剛開始探尋ESG的那些年，費用率出現陡然上升，尤其是2017年随着中國金茂綠色轉型道路的踐行，對集團綠色管理能力提出了較高的要求，管理費用率呈現上揚趨勢。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

不可否認，ESG的投入會在短期内對企業成本帶來壓力，不過随着時間的推移，此類短期壓力而減少，並帶來長期持續效益。

其中，針對綠建成本的增加，中國城市科學研究會就曾表示，除極個别綠色建築項目外，一般綠色建築項目在5~10年内均能收回綠色技術所帶的成本增量。

此外，從管理和效益方面，ESG的投入将持續為企業轉換效能，這一點從淨資産收益率方面或能體現一二。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

淨資産收益率主要反映了企業自有資本獲得淨利潤的能力，從過去幾年數據看，中國金茂的的淨資産收益率在2014-2016年呈逐年遞減趨勢，随後2017年以後開始上升。

而2011年、2017年均為中國金茂發力ESG的關鍵節點，可以明顯看到，自有資本獲取淨收益的能力在提升。

不過，2020年這一數值再次展現頹勢，分析人士認為，這主要是受行業調控、大額計提等方面的因素影響。